品川区の大井町エリアが、いま大きな注目を集めています。品川区役所の移転・新庁舎整備を核とした広町地区の再開発が本格的に動き出し、不動産投資家や地域住民の間で「このエリアはどう変わるのか」という関心が高まっているからです。再開発によって街の利便性や魅力が向上すれば、周辺の不動産価値にも影響が出る可能性があります。この記事では、品川区役所の再開発の概要から、広町地区のまちづくり計画、そして不動産投資の観点から押さえておきたいポイントまでを、初心者にもわかりやすく解説します。
品川区役所の再開発とは何か
まず押さえておきたいのは、今回の再開発が単なる「庁舎の建て替え」にとどまらない、エリア全体の大規模な変革だという点です。品川区の広町地区では、新区庁舎の整備を中心に、民間複合施設の誘致や歩行者動線の整備など、複数のプロジェクトが同時並行で進んでいます。
品川区の公式情報によると、新庁舎の所在地は広町二丁目2番5号で、敷地面積は約8,340平方メートル、延床面積は約60,800平方メートルという大規模な施設です（品川区）。建物の規模は地上14階・地下2階で、区の行政機能が集約される中核施設となります。完成時期については、計画に基づいた予定が示されており、その後の換地処分についても段階的に進められる見込みとなっています（UR都市機構）。
この再開発を推進しているのは品川区だけではありません。UR都市機構が土地区画整理事業を担い、公共施設の整備と街区の再編を通じて区庁舎再編につなげる役割を果たしています（UR都市機構）。官民が連携してエリア全体を作り直すという、スケールの大きな取り組みです。
さらに、2026年3月28日にはJR東日本による「OIMACHI TRACKS」がグランドオープンしており、再開発の波はすでに動き始めています（JR東日本）。新庁舎の完成に向けて、広町地区は今後数年間にわたって変化し続けるエリアといえます。
大井町駅エリアが持つ交通利便性の強み
不動産投資において、立地の良さは収益性を左右する最重要ポイントです。その観点から見ると、広町地区はきわめて恵まれた条件を備えています。
品川区の公式情報によると、広町地区はJR線・りんかい線・東急線の3路線が結節する大井町駅に近接した、交通利便性の高い地区です（品川区）。3路線が使えるということは、都心各方面へのアクセスが非常に良好であることを意味します。品川・渋谷・新宿・横浜方面など、主要ターミナルへの移動がスムーズにできる立地は、賃貸需要の安定につながりやすいと一般的に考えられています。
また、品川区はこの広町地区を「品川区の中心的な拠点」と位置づけており、区全体の中核として機能させる方針を明確にしています（品川区）。行政が重点的に整備を進めるエリアは、インフラや公共サービスの充実が期待できるため、長期的な資産価値の維持という観点でも注目に値します。
交通利便性の高さは、空室リスクの低減にも直結します。複数路線が使えるエリアは入居者の選択肢が広がるため、単一路線しかない地域と比べて需要が安定しやすいとされています。これは不動産投資の基本的な考え方ですが、大井町エリアはまさにその条件を満たしているといえます。
庁舎跡地と民間複合施設の活用計画
再開発の中でも特に注目すべきなのが、現在の庁舎跡地の活用方針です。品川区は、現庁舎建物をすべて解体したうえで、土地は売却せず区が保有し続ける方針を示しています（品川区）。これは、跡地の活用が長期的な視点で計画されていることを示しています。
具体的な活用方法として、定期借地権の設定を想定した官民連携の手法が検討されています。品川区の資料によると、この取り組みで創出する財源については、借入れや減債基金の活用が示されています（品川区）。定期借地権とは、一定期間土地を貸し出す仕組みで、区が土地を手放さずに民間の力を活用できるという特徴があります。
庁舎跡地が位置する広町二丁目地区では、民間事業者により業務機能や商業機能などの多様な機能を備えた複合施設が整備される予定です。また、新区庁舎には区民交流スペースが整備され、新たな交流や賑わいが創出されることが品川区から説明されています（品川区）。商業施設や業務施設が集まることで、エリア全体の人の流れが増え、周辺の不動産需要にも好影響を与える可能性があります。
ただし、跡地に導入される具体的な機能の最終案や、事業者公募の開始時期・選定条件については、現時点では公表されていない部分も多く残っています。今後の品川区の公式発表を継続的に確認することが重要です。
立体的な歩行者動線が生み出す街の変化
再開発の特徴的な取り組みのひとつが、駅と街を一体的につなぐ歩行者動線の整備です。広町地区は地形的な高低差があるため、これまで駅からのアクセスに課題がありました。新庁舎の整備ではこの課題を解消する計画が盛り込まれています。
品川区の公式情報によると、新庁舎3階レベルにバリアフリーな歩行者専用通路（歩行者専用通路1号（仮称））が整備される予定です。この通路はデッキにより大井町駅から新庁舎へとつながり、将来的にはしながわ中央公園方面へも接続する計画となっています（品川区）。高低差を克服したシームレスな歩行者動線が実現すれば、駅から庁舎・公園・商業施設まで雨に濡れずに移動できる環境が生まれます。
品川区はまちづくり方針として、「シームレスに乗り換え可能な立体的な歩行者動線を整備するとともに、駅とまちが一体的に利用される交通結節拠点を形成する」ことを掲げています（品川区）。このような歩行者動線の整備は、街の回遊性を高め、商業施設の集客力向上にもつながると一般的に考えられています。
不動産投資の観点では、歩行者動線の整備によって「駅近」の定義が変わる可能性があります。これまで徒歩でのアクセスが不便だったエリアが、デッキ整備によって実質的な駅近エリアに変わることがあります。広町地区でも同様の変化が起きる可能性があり、周辺物件の評価に影響を与えることも考えられます。
不動産投資家が注目すべき再開発のポイント
再開発エリアへの不動産投資を検討する際には、いくつかの重要な視点を持つことが大切です。広町地区の再開発は長期にわたるプロジェクトであるため、短期・中期・長期それぞれの視点でリスクと機会を整理することが求められます。
重要なのは、再開発の「完成後」だけでなく「進行中」の段階にも注目することです。新庁舎の完成に向けて、長期にわたるスケジュールが示されています（UR都市機構）。工事期間中は騒音や人の流れの変化が生じることもあるため、現地の状況を定期的に確認することが大切です。
また、再開発エリアの不動産は、計画発表から完成に向けて価格が変動しやすい傾向があります。一般的に、再開発の恩恵を受けやすい物件としては、駅から徒歩圏内の物件や、新たな歩行者動線に近い物件などが挙げられます。ただし、個別の物件によって条件は大きく異なるため、購入前には専門家への相談や現地調査が不可欠です。
さらに、庁舎跡地の民間複合施設の詳細や事業者選定の動向は、エリアの将来像を左右する重要な情報です。品川区の公式サイトやUR都市機構の発表を定期的にチェックし、最新情報を把握し続ける姿勢が、再開発エリアへの投資では特に重要になります。
まとめ
品川区役所の再開発を核とした広町地区のまちづくりは、新庁舎の整備・庁舎跡地の官民連携活用・立体的な歩行者動線の整備という三つの柱で進んでいます。JR線・りんかい線・東急線の3路線が使える大井町駅に近接したこのエリアは、交通利便性という不動産投資の基本条件を高いレベルで満たしています。新庁舎の完成に向けて、今後数年間はエリアの変化を追い続けることが大切です。再開発エリアへの投資は大きな可能性を秘めている一方で、計画の進捗や詳細情報を継続的に確認することが成功への鍵となります。最新情報は品川区やUR都市機構の公式サイトで随時確認し、専門家のアドバイスも活用しながら、慎重かつ前向きに検討を進めてみてください。
参考文献・出典
- 品川区 庁舎跡地活用検討 — https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/PC/kuseizyoho/kuseizyoho-siryo/kuseizyoho-siryo-zaisei/kuseizyoho-siryo-zaisei-plan/tyosyaatotikento/index.html
- 品川区 品川区庁舎跡地活用の基本的な考え方（PDF） — https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/pdf/index_1185.pdf
- 品川区 品川区新庁舎整備実施設計完了時点（令和7年9月） — https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/PC/kuseizyoho/kuseizyoho-siryo/kuseizyoho-siryo-zaisei/kuseizyoho-siryo-zaisei-plan/chosyakinoukentou/20260227160147.html
- 品川区 広町地区のまちづくり — https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/PC/kankyo/kankyo-toshiseibi/kankyo-toshiseibi-project/20211026133056.html
- UR都市機構 広町二丁目地区（東京都品川区） — https://www.ur-net.go.jp/toshisaisei/case_hiromachi.html
- UR都市機構 都市再生事業のご紹介（事業中地区・代表地区） — https://www.ur-net.go.jp/toshisaisei/urbanr/
- JR東日本 大井町駅周辺広町地区開発（仮称）のまちづくり（PDF） — https://www.jreast.co.jp/press/2024/20241008_ho03.pdf
- OIMACHI TRACKS 公式サイト — https://www.oimachi-tracks.com/grand_open/
