住宅ローンを検討するとき、「変動金利と固定金利、どっちがいいの？」と迷う方はとても多いです。金利タイプの選択は毎月の返済額だけでなく、数十年にわたる総返済額にも大きく影響するため、慎重に判断したいところです。しかし、専門用語が多くてなかなか理解しにくいと感じている方も少なくないでしょう。この記事では、2026年6月時点の最新金利データをもとに、変動金利と固定金利それぞれの特徴やリスク、向いている人の違いをわかりやすく解説します。読み終えるころには、自分にどちらが合っているかのヒントが見えてくるはずです。
変動金利と固定金利、そもそも何が違うのか
まず押さえておきたいのは、この2つの金利タイプが「金利の変わり方」という点で根本的に異なるということです。変動金利は市場の動きに連動して定期的に見直されるのに対し、固定金利は借入時に決めた金利が一定期間または全期間にわたって変わりません。
変動金利は一般的に、短期プライムレートと呼ばれる指標金利をもとに設定されます。たとえば三菱UFJ銀行（MUFG）の場合、変動金利は「短期プライムレート連動長期貸出金利」を基準に毎月見直しが行われます（三菱UFJ銀行 商品説明書）。2026年6月時点のMUFGの変動金利は年0.945%で、固定10年の年3.27%、全期間固定21〜25年の年3.72%と比べると、初期金利の差はかなり大きいことがわかります（三菱UFJ銀行 住宅ローン金利）。
一方、固定金利には「固定期間選択型」と「全期間固定型」の2種類があります。固定期間選択型は3年・5年・10年など一定期間だけ金利を固定し、その後は変動金利か再度固定金利を選ぶ仕組みです。全期間固定型は借入から完済まで金利が変わらないため、返済計画が立てやすいのが最大の特徴です。住宅金融支援機構とのフラット35が代表例で、2026年6月時点の最頻金利は21〜35年で年3.21%となっています（住宅金融支援機構 フラット35）。
2026年現在の金利動向と利用者の実態
実は、現在の住宅ローン利用者の大多数は変動金利を選んでいます。住宅金融支援機構の2025年4月調査によると、実際の住宅ローン利用者のうち変動型を選んでいる割合は79.0%にのぼり、固定期間選択型の12.2%、全期間固定型の8.8%を大きく上回っています（住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」2025年4月調査）。これほど多くの人が変動を選ぶ背景には、固定金利との初期金利差の大きさがあると考えられます。
しかし、金利の先行きに対する不安も広がっています。住宅金融支援機構の2025年4月調査によると、住宅ローン利用者全体の65.7%が「今後1年間で住宅ローン金利は現状よりも上昇する」と回答しています（住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」2025年4月調査）。実際に、みずほ銀行では既存の変動ローンの基準金利が2026年6月返済分まで年2.875%だったものが、2026年7月返済分から年3.125%へと引き上げられています（みずほ銀行 お借入中のローン変動金利の基準金利見直しについて）。また、PayPay銀行でも変動基準金利が2026年4月1日に年2.680%から年2.930%へ変更されており、ネット銀行でも基準金利の上昇が現実のものとなっています（PayPay銀行 住宅ローン基準金利の変更について）。
このような動きは、「低金利だから変動でいい」という単純な判断が通用しにくくなってきていることを示しています。変動金利を選ぶ場合は、金利が上昇したときに返済額がどう変わるかをあらかじめシミュレーションしておくことが、これまで以上に重要になっています。
変動金利のメリットとリスクを正しく理解する
変動金利の最大のメリットは、固定金利と比べて初期金利が低い点です。2026年6月時点の主要行の変動金利を見ると、MUFGが年0.945%、auじぶん銀行が年1.134%（LTV80%以下の全期間引下げプラン）、SBI新生銀行が年0.990%、PayPay銀行が年0.980%となっており、固定10年の金利と比べると2〜3%以上の差があります（各行公式サイト・価格.com）。この差が大きいほど、金利が上昇しない期間は毎月の返済額を抑えられるというメリットがあります。
ただし、変動金利には「5年ルール」と「125%ルール」という仕組みがあることを知っておく必要があります。5年ルールとは、金利が変動しても返済額の見直しは5年ごとに行われるというもので、125%ルールとは見直し後の返済額が見直し前の125%を超えないというものです。一見すると返済額の急増を防ぐ安心な仕組みに見えますが、実際には金利上昇が続くと元本の返済が追いつかず、未返済残高が残る可能性があります（三菱UFJ銀行 商品説明書、みずほ銀行 住宅ローン金利一覧）。つまり、返済額が抑えられているように見えても、借金の総額が増えているケースがあるということです。
変動金利が向いているのは、金利上昇時にも対応できる余裕資金がある方や、繰り上げ返済を積極的に行う予定がある方、あるいは比較的短期間での完済を見込んでいる方です。一方で、収入が不安定だったり、家計に余裕がなかったりする場合は、金利上昇リスクが家計を直撃する可能性があるため、慎重に検討する必要があります。
固定金利のメリットとデメリットを整理する
固定金利の最大の強みは、返済計画の安定性です。借入時に金利が確定するため、何年後も毎月の返済額が変わらず、家計管理がしやすいという点は非常に大きなメリットです。特に子育て世代や共働きで家計の見通しを立てたい方にとって、「毎月いくら返せばいいか」が明確なことは精神的な安心感にもつながります。
全期間固定型の代表であるフラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する商品で、2026年6月時点の最頻金利は15〜20年で年2.89%、21〜35年で年3.21%となっています（住宅金融支援機構 フラット35）。さらに、省エネ性能の高い住宅を購入する場合はフラット35Sを利用でき、住宅金融支援機構によると、ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）水準の住宅で夫婦・こども1人の場合、当初5年間の金利が年▲1.0%引き下げられるなど、条件によっては実質的な負担を抑えられる選択肢もあります（住宅金融支援機構 フラット35S）。
一方で、固定金利のデメリットは初期金利の高さです。変動金利と比べると2〜3%以上の差があるため、金利が上昇しない期間が長く続いた場合は、変動金利を選んだ場合よりも総返済額が多くなる可能性があります。また、MUFGの固定期間選択型を見ると、固定3年が年2.48%、固定10年が年3.27%、固定20年が年4.00%と、固定期間が長いほど当初金利が上がる傾向があります（三菱UFJ銀行 住宅ローン金利）。固定期間終了後の金利設定についても、事前に確認しておくことが大切です。
自分に合った金利タイプを選ぶための考え方
重要なのは、「どちらが得か」ではなく「自分のライフスタイルとリスク許容度に合っているか」という視点で選ぶことです。金利の優劣は将来の金利動向によって変わるため、どちらが必ず得になるとは断言できません。それよりも、金利が上昇したときに家計が耐えられるかどうかを冷静に判断することが先決です。
変動金利を選ぶ場合は、金利が仮に2〜3%上昇したとしても返済を続けられるかどうかをシミュレーションしておきましょう。また、auじぶん銀行のように固定金利適用中の全額繰り上げ返済には手数料（33,000円）がかかる一方、変動金利適用中は無料となっているケースもあります（auじぶん銀行 手数料・諸費用）。繰り上げ返済の計画がある方は、こうした諸費用の違いも含めて比較することが大切です。
固定金利を選ぶ場合は、初期金利の高さを「安心料」として受け入れられるかどうかが判断の分かれ目になります。また、借入時の事務手数料として借入金額の2.2%を支払うケースが多く（MUFG・auじぶん銀行）、初期費用も含めたトータルコストで比較することが必要です。どちらの金利タイプを選ぶにしても、複数の金融機関の条件を比較し、必要であればファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談することをおすすめします。
まとめ
変動金利と固定金利のどちらが正解かは、一概には言えません。2026年6月時点では変動金利の初期金利が圧倒的に低い一方、住宅金融支援機構の2025年4月調査によると、住宅ローン利用者の65.7%が今後の金利上昇を見込んでいるという現実もあります（住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」2025年4月調査）。実際に複数の銀行で基準金利の引き上げが行われており、変動金利のリスクは以前より高まっていると言えるでしょう。
大切なのは、金利タイプを選ぶ前に自分の収入・家族構成・返済期間・リスク許容度を整理することです。変動金利の低さに魅力を感じるなら、金利上昇時のシミュレーションを必ず行いましょう。固定金利の安定性を重視するなら、フラット35Sのような優遇制度も視野に入れてみてください。どちらを選んでも、定期的に返済状況を見直す習慣を持つことが、長期にわたる住宅ローンを上手に乗り越えるための最大のコツです。
参考文献・出典
- 三菱UFJ銀行 住宅ローン金利 — https://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/yuuguu/index.html
- 三菱UFJ銀行 住宅ローン 商品説明書 — https://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/shouhin/jloan/pdf/jl_setsumei_02.pdf
- auじぶん銀行 金利一覧 — https://www.jibunbank.co.jp/interest_and_commission/interest/?cid=tplinklist
- auじぶん銀行 手数料・諸費用 — https://www.jibunbank.co.jp/products/homeloan/plan_detail/charge/
- 住宅金融支援機構 フラット35 — https://www.flat35.com/loan/lineup/flat35/
- 住宅金融支援機構 フラット35S — https://www.flat35.com/loan/lineup/flat35s/index.html
- 住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」2025年4月調査 — https://www.jhf.go.jp/files/a/public/jhf/400374088.pdf
- 住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」2026年1月調査 — https://www.jhf.go.jp/files/topics/4955_ext_99_2.pdf
- みずほ銀行 住宅ローンの金利一覧 — https://www.mizuhobank.co.jp/loan_housing/housingloancost/index.html
- みずほ銀行 お借入中のローン変動金利の基準金利見直しについて — https://www.mizuhobank.co.jp/loan_housing/customer/kinriminaoshi.html
- PayPay銀行 住宅ローン基準金利の変更について（4月1日） — https://www.paypay-bank.co.jp/news/2026/0122.html
- 価格.com 住宅ローン比較（SBI新生銀行） — https://kakaku.com/housing-loan/company.asp?CompanyCD=004
- 価格.com 住宅ローン比較（PayPay銀行） — https://kakaku.com/housing-loan/company.asp?CompanyCD=130
