「60代になってから住宅ローンを組むのは難しいのでは？」と不安を感じている方は、決して少なくありません。定年退職を控えた年齢での借り入れは、返済期間や収入の安定性など、さまざまな面で心配が生じるものです。しかし実際には、60代でも住宅ローンを利用できる金融機関は複数存在しており、条件さえ整えば十分に借り入れが可能です。この記事では、60代が住宅ローンを組む際の基本的な仕組みから、主要な金融機関ごとの条件、さらに60代ならではの選択肢まで、初心者にも分かりやすく解説します。
60代が住宅ローンを組む際の基本的な考え方
まず押さえておきたいのは、60代の住宅ローンには「完済時年齢」という制約が大きく影響するという点です。多くの金融機関では、完済時の年齢を80歳未満に設定しています。そのため、60歳で借り入れをする場合、返済期間は最長でも20年程度になりやすいのが現実です（三菱UFJ銀行の解説ページより）。
返済期間が短くなると、月々の返済額が増える傾向があります。たとえば35年ローンを組めた30代と比べると、同じ借入金額でも月々の負担が大きくなるため、無理のない借入額を設定することが特に重要になります。一方で、返済期間が短い分、総支払利息を抑えられるというメリットもあります。
また、60代では退職後の収入が現役時代と変わることも多く、金融機関の審査では年金収入や退職金なども含めた総合的な返済能力が評価されます。現役時代の収入だけでなく、退職後の収支計画をしっかり立てておくことが、審査通過への近道となります。
返済比率の基準についても理解しておきましょう。一般的には、年収400万円未満の場合は年間返済額が年収の30%以下、年収400万円以上の場合は35%以下が目安とされています（楽天銀行・フラット35の商品詳細より）。この基準を念頭に置きながら、借入額を検討することが大切です。
主要な銀行の年齢条件と特徴を比較する
60代が住宅ローンを検討する際、どの金融機関が対応しているかを把握することが最初のステップです。主要な銀行の条件を確認すると、それぞれに違いがあることが分かります。
三菱UFJ銀行では、借入時に18歳以上70歳の誕生日まで、完済時に80歳の誕生日までという条件が設定されています（三菱UFJ銀行公式サイトより）。60代であれば申込時の年齢条件を満たしやすく、比較的利用しやすい金融機関のひとつです。表示金利については、店頭表示金利が変動しているため、詳細は三菱UFJ銀行の公式サイトでご確認ください。
みずほ銀行は、満18歳以上満71歳未満で最終返済時の年齢が満81歳未満の方を対象としています（みずほ銀行公式サイト、2026年4月1日現在）。借入期間は1年以上35年以内で、60代でも条件次第では長めの返済期間を設定できる可能性があります。団体信用生命保険（団信）については、一般団信は上乗せ金利なし、がん団信は年率0.1%上乗せ、ワイド団信は年率0.3%上乗せという設計です。
楽天銀行のフラット35は、申込時70歳未満・完済時80歳未満が基本条件です（楽天銀行公式サイト、2026年4月23日現在）。特徴的なのは、申込人が60歳以上の場合に借入期間の下限が10年に緩和される点です。保証料は不要で、融資事務手数料は借入金額の1.10%（楽天銀行を返済口座にする場合）となっています。
一方、PayPay銀行やauじぶん銀行は申込時の年齢上限が65歳未満に設定されており、60代前半であれば対象になりますが、65歳以降は申込ができない点に注意が必要です（各社公式サイトより）。SBI新生銀行も借入申込時65歳以下・完済時80歳未満という条件を設けています。
フラット35は60代に向いているのか
フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する全期間固定金利の住宅ローンです。60代の方にとって特に注目したい選択肢のひとつといえます。
住宅金融支援機構によると、21〜35年の最頻金利は、近年の市場動向に基づいて設定されています。15〜20年はフラット20の対象で、21〜35年より低いとされています（住宅金融支援機構公式サイトより）。全期間固定金利であるため、将来の金利上昇リスクを気にせず、毎月の返済額を一定に保てるという安心感があります。退職後の収入が変動しやすい60代にとって、返済計画が立てやすいことは大きなメリットです。
また、フラット35は建設・購入資金だけでなく、土地購入資金やセカンドハウス、住宅リフォームにも利用できます（住宅金融支援機構公式サイトより）。用途の幅広さも魅力のひとつです。さらに、変動金利タイプや固定金利期間選択タイプに加え、全期間固定金利タイプも選べるため、ライフプランに合わせた選択が可能です。
ゆうちょ銀行が取り扱うフラット35も、申込人が60歳以上の場合は借入期間の下限が10年に緩和されます（ゆうちょ銀行公式サイトより）。60代の実情に合わせた柔軟な設計になっている点は、高く評価できます。返済比率の基準は年収400万円未満で30%以下、400万円以上で35%以下と設定されており、無理のない借入額を判断する目安になります。
60代ならではの選択肢「リ・バース60」とは
通常の住宅ローンとは異なる、60代向けの特別な商品として「リ・バース60」があります。これは、住宅金融支援機構と提携した金融機関が提供するローンで、満60歳以上を主な対象としています（住宅金融支援機構公式サイトより）。
リ・バース60の最大の特徴は、月々の返済が利息のみという点です。元金は契約者が亡くなった際に担保物件の売却によって返済される仕組みになっています（SBIアルヒ公式サイトより）。そのため、月々の返済負担を大幅に抑えながら住宅を取得できるという大きなメリットがあります。また、担保売却額が借入金を下回っても、相続人に債務が残らない設計になっている点も安心材料です。
金利については、SBI新生銀行のリバースモーゲージ型住宅ローンは2025年4月30日で新規取扱を終了しています。過去の金利水準として、担保評価額50%超60%以下が2.500%などの実績がありますが、現在は新規申込の対象外です（SBI新生銀行公式サイトより）。イオン銀行のリ・バース60は、担保評価額に応じた複数の金利区分が設定されています（イオン銀行公式サイトより）。
ただし、リ・バース60には注意点もあります。取扱金融機関が限られており、居住地域によっては利用できない場合があります。また、不動産価格の下落リスクや、長生きした場合の担保割れリスクなども考慮する必要があります。利用を検討する際は、各金融機関に個別に相談することをおすすめします。
60代が審査を通過するために準備すべきこと
実は、60代の住宅ローン審査では、準備の質が結果を大きく左右します。年齢という条件は変えられませんが、審査に向けた準備は十分に整えることができます。
まず重要なのは、退職後の収入見通しを明確にしておくことです。年金の受給額や退職金の有無、その後の就労予定など、金融機関が返済能力を判断するための情報を整理しておきましょう。特に年金収入は安定した収入として評価されやすいため、受給見込み額を事前に確認しておくことが大切です。
次に、団体信用生命保険（団信）への加入可否も重要なポイントです。60代では健康状態によって一般団信への加入が難しいケースもあります。その場合、ワイド団信（みずほ銀行では年率0.3%上乗せ）など、加入条件が緩和された商品を検討することが選択肢になります。ただし、団信の加入可否は個人の健康状態によって異なるため、詳細は各金融機関にご確認ください。
また、複数の金融機関に相談することも大切です。各行の条件や金利は異なるため、一行だけで判断せず、比較検討することで自分に合った商品を見つけやすくなります。フラット35のように年齢上限が比較的高い商品や、リ・バース60のような60代専用商品も含めて、幅広く情報を集めることをおすすめします。
まとめ
60代でも住宅ローンを組むことは十分に可能です。三菱UFJ銀行やみずほ銀行、楽天銀行のフラット35など、60代を対象とした住宅ローンを提供する金融機関は複数存在しています。一方で、返済期間が短くなりやすい点や、月々の返済額が増える点など、60代ならではの注意点もあります。通常の住宅ローンが難しい場合は、リ・バース60という選択肢も視野に入れてみてください。大切なのは、退職後の収支計画をしっかり立て、無理のない借入額を設定することです。まずは複数の金融機関に相談し、自分の状況に合った最適な方法を見つけることから始めてみましょう。
参考文献・出典
- 住宅金融支援機構（フラット35） – https://www.flat35.com/loan/
- 住宅金融支援機構（リ・バース60） – https://www.jhf.go.jp/kojin/yushihoken_revmo/jouken.html
- 三菱UFJ銀行 住宅ローン金利 – https://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/yuuguu/index.html
- 三菱UFJ銀行 住宅ローンコラム（年齢制限） – https://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/column/023/index.html
- みずほ銀行 住宅ローン商品概要 – https://www.mizuhobank.co.jp/loan_housing/lineup/housingloan_lineup/index.html
- PayPay銀行 住宅ローン商品要項 – https://www.paypay-bank.co.jp/mortgage/detail/index.html
- auじぶん銀行 住宅ローン商品詳細 – https://www.jibunbank.co.jp/products/homeloan/plan_detail/
- SBI新生銀行 住宅ローン審査条件 – https://www.sbishinseibank.co.jp/retail/housing/flow/examination/
- SBI新生銀行 リバースモーゲージ型住宅ローン金利 – https://www.sbishinseibank.co.jp/retail/housing/api/kakokinri_reverse-mortgage.html
- 楽天銀行 フラット35商品詳細 – https://www.rakuten-bank.co.jp/smartphone/home-loan/flat35/purchase/detail.html
- ゆうちょ銀行 フラット35 – https://www.jp-bank.japanpost.jp/kojin/loan/kj_ln_flat35.html
- イオン銀行 住宅ローン金利 – https://www.aeonbank.co.jp/interest/housing-loan/
- SBIアルヒ リ・バース60 – https://www.sbiaruhi.co.jp/product/reverse60/
