CITY MARKET REPORT
東京都八王子市の中古マンション相場・売却価格
東京都／掲載5駅／数値は毎月自動更新（独自調査による成約データの中央値）
坪単価 120万円・東京都47市区中 44位駅力最高 B直近1年の成約 200件以上
この街の中心価格帯
中古の実勢: 成約坪単価の中央値 120万円/坪 (前年比 +7.1%)・売却までの日数の中央値 58日・直近1年の成約200件以上 (専有71.4㎡・築25年が中心)。
- 新築戸建て = 実際の成約50件以上 (土地40〜90㎡×延床70〜115㎡・築1年以内)。バーは下位25%〜上位25%、縦線が中央値。
- 新築マンション = この街の中古実勢に新築係数 (独自AIで毎月校正) を掛けた70㎡換算の推定。駅距離・グレードで下限〜上限まで幅があります。
- 種別名の下の徒歩分 = その行の相場を集計した成約の、駅からの徒歩の平均と中央値 (5件未満の行は出していません)。新築マンションは推定値のため出していません。
💬 街を知る人たちの本音トーク住んでる人・住んでた人・現場のプロがこの街を語る
シンジ(引っ越し検討中)
八王子への引っ越しを考えています。不動産はまったくの素人でして…そもそもこの街ってどんな空気感なんでしょうか？
ミサキさん(住民歴10年)
住んで10年になります。まず緑が多いですよ。うちの近くだと、晴れた日には富士山や丹沢のほうまで見渡せます。公園もあちこちにありますね。
トメさん(住民歴40年)
昔はねぇ、もっとのんびりした街でしたよ。今は駅の周りがすっかり変わりましたねぇ。寒暖の差は昔から大きくて、夏は暑いし冬は冷えますよ。
ゴローさん(住民・売買経験者)
今年6月に八王子インターの近くでイオン八王子滝山が開業したよ。シネコンや体験型の店が入る大型の施設でね、車で動く人には行き先が増えた感じだね。
福さん(不動産屋・仲介歴30年)
ぶっちゃけ市域が広いので、駅ごとに顔が違います。相対評価では八王子駅がB、西八王子・京王八王子・京王堀之内・南大沢がCという位置づけですね。
シンジ(引っ越し検討中)
相場感はどのくらいでしょうか。都心と比べて安いのか、それとも実は高いのか、見当がつかなくて。
真理子先生(不動産鑑定士)
数字で言うと、新築戸建ては3500万〜4300万円が中心で真ん中は3900万円、新築マンションは70㎡で3500万〜5200万円、中古は60㎡換算で2200万円が目安です。
福さん(不動産屋・仲介歴30年)
ぶっちゃけ築年による差が大きいです。築10年未満と築40年以上では倍以上ひらきます。高いのは子安町4丁目が突出、子安町1丁目や大和田町5丁目、明神町2丁目が続きます。
シンジ(引っ越し検討中)
予算を抑えたい場合、どのあたりや、どんな物件を見ていけばいいでしょうか？
ミサキさん(住民歴10年)
うちの近くだと南大沢や堀之内のほうは、住んでみると日々の買い物がしやすいです。坂や高低差はありますけどね。
真理子先生(不動産鑑定士)
土地の評価が高いのは南大沢2丁目と3丁目、堀之内2丁目、めじろ台2丁目、兵衛2丁目、みなみ野2丁目です。市の住宅地の水準より一段上ですね。
福さん(不動産屋・仲介歴30年)
面白いのは南大沢5丁目と堀之内3丁目です。土地の格が高い並びにありながら、マンションの値段はこなれています。下柚木3丁目も手が届きやすいほうですね。
シンジ(引っ越し検討中)
なるほど…最後に、見に行くときに気をつけることはありますか？
ゴローさん(住民・売買経験者)
俺が住んでた感覚だと、駐車場代は多めに見ておいたほうがいいよ。斜面や高低差のある土地も多いから、周りの地形は必ず自分の目で確かめたね。
福さん(不動産屋・仲介歴30年)
八王子駅南口には、公園と図書スペース、郷土のミュージアムを合わせた八王子ミライテラスが今年10月に開く予定です。街は動いていますので、実際に歩いて確かめてくださいね。
八王子市の相場の特徴
東京都八王子市の中古マンションは、坪単価の水準が駅と築年帯で大きく分かれる市場です。売り出しから成約までの日数は中央値で見て長期化しておらず、値付けが相場に沿えば動きやすい状況がうかがえます。取引の中心は築25年前後の住戸です。
- 坪単価は築年帯で段階的に下がります。築10年未満が最も高く、築20〜30年、築30〜40年と水準が下がり、築40年以上が最も低くなります。市全体の築年数の中央値は25年です。
- 坪単価（1坪=約3.3㎡あたりの価格）は駅によっても差が出ます。八王子駅が最も高く、南大沢駅と京王八王子駅はほぼ同じ水準で、同じ市内でも駅の違いによる開きがあります。
- 間取り別では3LDKが取引の中心です。4LDKは総額が大きい一方で坪単価は3LDKより低めに出て、1LDKは坪単価が高めに出ます。広さの影響を除いて比べるなら坪単価が目安です。
坪単価の推移
八王子市の成約坪単価の推移 (年次中央値)
各年の成約坪単価の中央値。成約10件未満の年は表示していません。
築年帯別の相場
八王子市の築年帯別 成約坪単価 (直近2年)
直近2年の成約の中央値。築年数が進むほど坪単価は下がりますが、立地や管理状態による個別差も大きく出ます。
間取り別の相場
八王子市の間取り別 成約坪単価 (直近2年)
数字で見る「街のカースト」
上=マンションの実勢 (成約坪単価)、下=住宅地の土地格 (住居系用途地域の路線価を容積率100%あたりに換算した「一種単価」)。容積率の高い商業地ほど路線価が高く出る歪みを取り除いて、純粋な「住宅地としての格」を比べています。
🏢 マンションが高く売れている丁目（直近3年）
- 子安町4丁目坪362万円・17件
- 子安町1丁目坪187万円・29件
- 大和田町5丁目坪165万円・19件
- 大和田町6丁目坪157万円・15件
- 明神町2丁目坪148万円・19件
- 堀之内3丁目坪148万円・15件
🏡 住宅地の土地格が高い丁目（一種単価）
- 南大沢2丁目58万円/坪
- 南大沢3丁目54万円/坪
- 堀之内2丁目54万円/坪
- めじろ台2丁目54万円/坪
- 兵衛2丁目51万円/坪
- みなみ野2丁目51万円/坪
八王子市の住宅地全体の土地評価は、中央値で坪36万円 (容積率100%あたり換算)。
丁目マップで見る
濃い色ほど高い（5段階の色分け）。●は掲載駅（タップで駅ページ）。丁目をタップ/ホバーすると数値が出ます。グレーはデータ僅少の丁目。一種単価は路線価を容積率100%あたりに換算した土地値で、商業地・住宅地を同じ物差しで比べられます。
駅力カースト — 路線の中で見る
一都三県862駅を母集団にした相対評価 (S/A/B/C/D)。駅力は単体でなく前後の駅と比べて意味を持ちます。太字がこの街の駅、左右は同じ路線の隣接駅です (数字は成約坪単価の中央値)。
八王子市の駅別相場
| 駅 | 駅力 | 坪単価 | 3年変動 |
成約価格 | 専有面積 | 売却日数 | 成約件数 | 路線 |
|---|
| 八王子 |
B |
197万円 |
+22.4% |
3,995万 |
67.0㎡ |
77日 |
280 |
JR中央本線(東京～塩尻)・JR中央線(快速)・JR八高線(八王子～高麗川)・JR横浜線 |
| 南大沢 |
C |
121万円 |
+16.3% |
3,380万 |
92.7㎡ |
78日 |
184 |
京王相模原線 |
| 京王八王子 |
C |
123万円 |
+13.9% |
2,500万 |
67.1㎡ |
76日 |
153 |
京王線 |
| 西八王子 |
C |
96万円 |
-5.0% |
1,850万 |
65.9㎡ |
69日 |
111 |
JR中央本線(東京～塩尻)・JR中央線(快速) |
| 京王堀之内 |
C |
117万円 |
+5.4% |
2,900万 |
84.2㎡ |
76日 |
111 |
京王相模原線 |
直近3年の成約の中央値。成約価格は専有面積と築年数で変わるため、比較には坪単価をご覧ください。駅力は一都三県 862駅を母集団とした相対評価です。
八王子市
マンション査定レポート
AI VALUATION REPORT
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八王子市のマンション売却 よくある質問
八王子市の中古マンションの相場はいくらですか？
独自調査による直近1年の成約データでは、成約価格の中央値は2,780万円、坪単価の中央値は120万円（㎡単価 約36.3万円）です。数値は毎月更新しています。
八王子市でマンションを売却すると何日くらいかかりますか？
直近1年の成約では、売り出しから成約までの日数の中央値は58日です。
八王子市のマンション価格は上がっていますか？
坪単価の中央値は前年比+7.1%と上昇しています。年次の推移は本ページの表をご覧ください。
築20〜30年のマンションはいくらで売れますか？
八王子市の築20-30年の成約坪単価の中央値は124万円です（直近2年）。築年帯別の一覧は本ページの表をご覧ください。
売却を考えている方へ
売却日数の中央値は57日で、相場に沿った値付けであれば極端に長引きにくい市場です。売り出し価格は希望価格、成約価格は実際に決まった価格ですので、売り出しのほうが高く見えるのは通常のことと考えてください。
このページの数字について
出典 国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をはじめとする公的データと、弊社が独自に集めてきた取引事例をもとに、同じ棟・同じ条件の事例を突き合わせて集計しています。件数は概数で表示しています。
精度 推定価格は、弊社が社内で開発したAI査定モデルによるものです。実際の成約価格と照らし合わせた検証では、誤差の中央値(MdAPE)は東京23区の区分マンションで9.3%、首都圏全体で9.6%でした(直近1年余・成約約5万件、うち23区約2万件で検証)。これは「半数の物件で誤差が9.3%以内に収まる」という意味で、5,000万円の物件なら概ね4,500〜5,500万円の幅に半数以上が入ります。MdAPE(中央絶対誤差率)は極端な事例に引きずられにくい、査定精度の標準的な指標で、相場を見極める材料として一定の信頼を置いていただける水準です。
使い方 眺望・リフォーム・売却の事情など個別の条件は反映しきれません。相場を見極める判断材料の一つとしてご覧ください。数字は「9月11日時点」の表示にあわせて更新しています。