この記事の結論
- 大崎駅の中古マンション相場データ西口F南地区の再開発では総事業費約381億円・約451戸の住宅が供給される（東京都都市整備局）。
- 大崎ステーションレジデンス（445戸）は2026年2月に竣工済みで、駅徒歩3分の好立地に位置する。
- 大崎駅東口第4地区の再開発は令和15〜18年度完了予定で、中長期の資産価値上昇が見込まれる。
大崎駅周辺の再開発が、不動産投資家の間で大きな注目を集めています。「2026年に竣工するマンションはどれ？」「再開発後の資産価値はどう変わる？」と気になっている方も多いのではないでしょうか。この記事では、東京都都市整備局や品川区の公式資料をもとに、大崎駅周辺で進む再開発の全体像を整理し、マンション投資を検討する際に押さえておきたいポイントをわかりやすく解説します。2026年9月時点で公表されている情報を中心にまとめていますので、ぜひ最後までお読みください。
大崎駅西口再開発の全体像と2026年の現状
まず押さえておきたいのは、大崎駅西口エリアが複数の地区に分かれて段階的に整備されてきたという事実です。品川区の公式資料によると、大崎駅西口地区は「明電舎地区」「ソニー地区」「中地区」「南地区」の4つで構成されており、それぞれが異なるタイムラインで再開発を進めてきました（品川区 https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/PC/kankyo/kankyo-toshiseibi/kankyo-toshiseibi-project/kankyo-toshiseibi-project-oosakinishi/index.html）。
このうち最も注目度が高いのが「大崎駅西口F南地区」です。東京都都市整備局の資料によると、この地区は木造密集市街地の建物を共同化することで土地の高度利用を図り、大崎副都心の拠点性を高めるとともに良質な都市型住宅を供給することを目的とした第一種市街地再開発事業です（東京都都市整備局 https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/machizukuri/shigaichi_seibi/sai-kai/saikaihatsu/oosakigun_20_09）。面積は約0.6ha、総事業費は約381億円、住宅戸数は約451戸という大規模な計画で、住宅のほかに事務所・店舗・保育所なども整備される予定です。
品川区の資料では、この事業の期間は令和3年3月から令和9年（予定）と示されています（品川区 https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/pdf/20250204142521_1.pdf）。つまり2026年9月時点では、事業はまだ進行中の段階にあります。再開発エリア全体の完成を待ってから投資判断をするのではなく、各フェーズの進捗を追いながら検討することが重要です。
2026年竣工・大崎ステーションレジデンスの注目ポイント
2026年に竣工した代表的な物件として挙げられるのが「大崎ステーションレジデンス」です。住友不動産の賃貸レジデンスとして展開されるこの物件は、JR・りんかい線「大崎」駅から徒歩3分という好立地に位置し、地上37階・地下3階建て、総戸数445戸（うち賃貸戸数106戸）という規模を誇ります（住友不動産 https://residence.sumitomo-latour.jp/buildlist/shinagawa/osaki-station-residence/）。
駅徒歩3分・37階建てという希少性は、賃貸需要の安定性という観点から見ても非常に魅力的です。大崎駅はJR山手線・湘南新宿ライン・埼京線・りんかい線が乗り入れる交通の要衝であり、品川・渋谷・新宿・池袋といった主要ターミナルへのアクセスが抜群です。こうした利便性の高さは、単身者やDINKS（共働き子なし夫婦）層からの賃貸需要を継続的に生み出す要因となります。
ただし、この物件は住友不動産が運営する賃貸レジデンスとして供給されており、個人投資家が直接購入できる分譲物件ではありません。投資家の立場からは、同エリアで供給される賃貸住宅の水準を把握する参考情報として活用することが現実的です。周辺の中古マンション相場や賃料水準については、2026年9月時点で公表されている一次情報が限られているため、不動産会社や仲介業者への個別確認をお勧めします。
2027年以降も続く再開発と資産価値への影響
大崎駅周辺の再開発は、2026年で完結するわけではありません。むしろ、これから本格化するプロジェクトが複数存在しており、中長期的な資産価値の上昇を期待できる環境が整いつつあります。
東急不動産が手がける「ブランズタワー大崎」は、大崎駅と五反田駅の中間に位置する約1.6haの街区を一体的に整備する「東五反田二丁目第3地区第一種市街地再開発事業」の住宅棟です。竣工時期は2027年5月（予定）と案内されており、公園・住宅棟・業務棟で構成される複合開発となっています（東急不動産 https://www.tokyu-land.co.jp/news/2025/001410.html）。同じく東急不動産が進める「（仮称）大崎コアプロジェクト」は、JR大崎駅徒歩4分・五反田駅徒歩6分の立地で2027年2月竣工予定のオフィスビルです（東急不動産 https://office.tokyu-land.co.jp/bldg/osaki/）。
さらに長期的な視点では、大崎駅東口第4地区（A・B・C・D地区）の再開発も動き出しています。東京都都市整備局の資料によると、都市計画決定は令和8年1月、建築物等の完了は令和15年度から令和18年度の予定とされています（東京都都市整備局 https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/machizukuri/kozo_seibi/jujitsu/new_ctiy/sai_tiku/list_saikaihatu/list_zigyotyu）。複数の大規模再開発が重なるエリアでは、街の魅力が段階的に高まり、長期保有による資産価値の維持・向上が期待しやすいという特徴があります。
不動産投資家が再開発エリアで注意すべきリスク
再開発エリアへの投資は魅力的に映りますが、リスクも正しく理解しておく必要があります。まず工事期間中の騒音・振動・日照変化は、既存物件の居住環境に影響を与える可能性があります。特に複数の再開発が同時進行する大崎駅周辺では、工事の影響が長期にわたることも想定されます。
また、再開発によって新築物件が大量供給されると、周辺の賃貸市場で競合が激化する可能性があります。大崎ステーションレジデンスの445戸、ブランズタワー大崎の住宅棟、F南地区の約451戸と、短期間に多くの住戸が市場に出てくる状況では、賃料水準の維持には物件の差別化戦略が不可欠です。設備グレードや管理体制、インターネット環境など、入居者が重視するポイントを把握した上で物件を選ぶことが重要になります。
さらに、再開発計画はあくまでも「予定」であり、社会情勢や経済環境の変化によってスケジュールが変更される可能性があります。投資判断の際は、最新の公式情報を東京都都市整備局や品川区の公式サイトで確認することを強くお勧めします。計画の進捗を定期的にチェックする習慣をつけることが、再開発エリア投資の基本姿勢です。
まとめ
大崎駅周辺は、2026年竣工の大崎ステーションレジデンスを皮切りに、2027年以降もブランズタワー大崎や大崎コアプロジェクトなど複数の大型開発が続く、都内でも有数の再開発集積エリアです。東京都都市整備局の公式資料が示す通り、総事業費約381億円・約451戸規模のF南地区再開発は令和9年（予定）まで続き、さらに東口第4地区の整備は令和15〜18年度まで長期にわたります。これだけの開発ポテンシャルを持つエリアは、長期保有を前提とした不動産投資の対象として検討する価値があります。一方で、新規供給増による競合リスクや工事期間中の環境変化にも目を向け、最新の公式情報を確認しながら慎重に判断することが成功への近道です。
参考文献・出典
- 東京都都市整備局「大崎駅西口Ｆ南地区第一種市街地再開発事業」 — https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/machizukuri/shigaichi_seibi/sai-kai/saikaihatsu/oosakigun_20_09
- 東京都都市整備局「事業中の案件一覧（再開発等促進区を定める地区計画）」 — https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/machizukuri/kozo_seibi/jujitsu/new_ctiy/sai_tiku/list_saikaihatu/list_zigyotyu
- 品川区「大崎駅西口地区」 — https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/PC/kankyo/kankyo-toshiseibi/kankyo-toshiseibi-project/kankyo-toshiseibi-project-oosakinishi/index.html
- 品川区「再開発（大崎駅・五反田駅周辺）」PDF — https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/pdf/20250204142521_1.pdf
- 東急不動産「ブランズタワー大崎」ニュースリリース — https://www.tokyu-land.co.jp/news/2025/001410.html
- 東急不動産「（仮称）大崎コアプロジェクト」オフィスビル情報 — https://office.tokyu-land.co.jp/bldg/osaki/
- 住友不動産「大崎ステーションレジデンス」物件概要 — https://residence.sumitomo-latour.jp/buildlist/shinagawa/osaki-station-residence/
