マンションの査定額は、何を見て決まるのか｜成約11万件で材料を分解する

マンションの査定を何社かに頼むと、たいてい金額がそろいません。同じ部屋なのに、300万円も400万円も違う。どれが本当なのか分からなくなります。多くの方がここで手が止まります。

ただ、査定に使う材料そのものは、どの会社もほとんど同じです。駅からの距離、築年数、階、広さ、部屋の状態。違うのは、その材料をどれくらい重く見るかです。ですから、材料の中身を知っておけば、出てきた金額をご自分で確かめられます。この記事では、その中身を一つずつ開けていきます。

同じマンションの中でも、価格はこれだけ違います

最初に、意外に思われるかもしれない数字をお見せします。当社が独自に集計した、2024年1月から2026年8月までに成約した首都圏の中古マンション110,887件のデータです。

このうち、同じマンションで8件以上の成約があった建物だけを取り出しました。そして、その建物の真ん中の㎡単価を100として、部屋ごとの単価を並べ直しました。㎡単価とは、1平方メートルあたりいくらか、という数字です。結果はこうなりました。

下のほうと上のほうで、約1.4倍の開きがあります。同じ建物です。同じ立地で、同じ築年数です。それでも部屋によってこれだけ違います。

ですから「このマンションは㎡◯万円」という一つの数字では足りません。査定は建物にではなく、部屋ごとに付くものだからです。逆にいえば、建物の平均だけを見て「うちも同じくらいだろう」と考えると、上にも下にも外します。

ここまでのまとめ：同じマンションの中でも、部屋によって単価は1.4倍ほど違います。

あなたはいま、どの段階にいますか

この先の読み方は、いまお持ちの情報によって変わります。近いものを探してみてください。

• まだ何も頼んでいない——先に材料を知っておくと、あとで出てくる金額の見え方が変わります。この記事を読んでから頼むことをおすすめします。
• 簡易査定の金額だけ受け取った——簡易査定とは、部屋を見ずに、住所や広さなどの情報だけで出す金額のことです。幅のある予想だと考えてください。ここから先を読むと、その幅がどこから来るのかが分かります。
• 何社かの金額がバラバラで困っている——いちばん多いご相談です。金額そのものより、その根拠として何件の事例が使われたかを聞いてください。理由は後半で説明します。
• 1社にだけ頼んで、妥当か分からない——比べる相手がいない状態です。材料ごとの効き方を知れば、ご自分で当たりを付けられます。

ここまでのまとめ：どの段階でも、まず必要なのは金額そのものではなく、その金額の材料です。

材料を、一つずつ開けます

ここからが本題です。それぞれの材料が、実際にどれくらい価格を動かしているのか。同じ集計から取り出しました。

1. 駅からの距離

同じ駅を使う部屋だけを集めて、その駅の真ん中の単価を100として並べました。エリアの違いを外して、徒歩分数だけを見るためです。

同じ駅でも、徒歩3分と徒歩16分では単価が約1.5倍違います。目立つのは、10分と11分のあいだの段差です。ここを境に急に下がります。買主が検索するときに「徒歩10分以内」で区切ることが多いためです。

つまり、あなたの部屋が徒歩11分なら、10分の部屋と同じ感覚で値付けをすると高すぎます。逆に徒歩3分以内なら、それは強い材料です。査定でそこが評価されているか、確かめる価値があります。

2. 築年数

同じやり方で、築年数ごとに並べました。

下がり方は一定ではありません。25年を過ぎたあたりから、傾きが急になります。もう一つ、大きな段差があります。1981年の建築基準法の改正です。この年を境に、地震に対する建物の基準が変わりました。集計でも、1980年以前に建った部屋は同じ駅の真ん中の62.3%。1984年以降は108.1%でした。

売れるまでの日数にも差が出ます。1980年以前の建物は中央値102日、1984年以降は87日でした。中央値とは、全部を順番に並べたときに真ん中に来る数字のことです。

3. 階

階が上がると価格も上がる。これはよく言われます。ただ、どれくらい上がるのかは、あまり語られません。

同じ建物で8件以上の成約がある1,708棟について、階と単価の関係を建物ごとに計算しました。真ん中の建物で、1階上がるごとに0.68%でした。10階違えば、およそ7%です。4,000万円の部屋なら約280万円になります。

ただし建物によって幅が大きく、下から4分の1の建物では1階あたり0.06%、上から4分の1では1.40%でした。眺望が開ける高層の建物では階の効き方が強く、5階建てのような建物ではほとんど効きません。「階は必ず◯%」という決まった数字はない、ということです。

4. 広さ

いちばん単価が高いのは60〜74㎡の帯です。ファミリー向けとして買いたい人がいちばん多い広さだからです。90㎡以上になると単価はむしろ下がります。総額が大きくなりすぎて、買える人が減るためです。売れるまでの日数も、90㎡以上は中央値107日と長くなります。

5. 部屋の状態と、売り方

同じ建物の真ん中を100として、条件ごとに比べました。

• リフォーム済として売られた部屋：110.6（売れるまで中央値185日）
• 角部屋：100.5（角部屋でない部屋は100.0）
• 賃貸中のまま売った部屋：94.5（空室で売った部屋は100.0）
• 不動産会社が売主だった部屋：107.1（個人が売主の部屋は100.0）

いずれも同じ建物の真ん中を100とした値です（当社が独自に集計）。角部屋の差が0.5しかないのは、意外に思われるかもしれません。角部屋は一般に人気があります。ただ、価格に乗る分は小さいのです。角部屋であることを理由に強気の値付けをすると、根拠が薄くなります。

ここまでのまとめ：立地と築年数で大枠が決まり、階・広さ・状態で調整される。角部屋のように、言われるほど効かない材料もあります。

それでも金額がそろわないのは、なぜか

材料が同じでも、出てくる金額は変わります。理由は三つです。

一つめ。比べる相手の選び方が違います。査定は、似た部屋がいくらで取引されたかを土台にします。その「似た部屋」を、同じ建物から選ぶのか、同じ駅から選ぶのか、同じ区から選ぶのか。ここで金額は動きます。範囲を広げれば事例は増えますが、似ていない部屋が混ざります。

二つめ。売れた価格を見ているか、売り出し中の価格を見ているかです。広告に出ている価格は、売主が「この値段で売りたい」と決めた数字です。実際に売れた価格ではありません。売り出し中の価格を土台にすると、査定額は自然と高めに出ます。

三つめ。査定額には幅があります。「3,800万円から4,200万円くらい」という幅の、どこを伝えるか。上を伝えるか、真ん中を伝えるか。これは会社の判断です。売主は高い金額を出した会社を選びがちなので、上を言ったほうが選ばれやすくなります。高い査定額は、高く売れる保証ではありません。

ですから、査定を受け取ったら金額の下に一つだけ質問をしてください。「この金額の根拠にした事例を、何件、どの範囲から選びましたか」。答えられる会社と、答えられない会社があります。

ここまでのまとめ：金額の差は、比べる相手の選び方と、幅のどこを言うかから生まれます。

当社では、こう見ています

当社の査定は、売り出し中の価格ではなく、実際に売れた価格を土台にしています。この記事で使った成約データも、日々の査定でそのまま使っているものです。AIによる査定も同じで、成約価格を答えとして作っています。出した金額は、あとで答え合わせをしています。直近に成約した1,015件で見ると、査定額と実際の成約価格のずれは中央値6.43%、±10%以内に収まったものが67.7%でした。加えて、月に500件ほど売却のご相談やお持ち込みをいただいており、その現場で価格がどう動いたかも合わせて見ています。

次の一歩

ここまでは、材料ごとの効き方という一般の話でした。実際に必要なのは、それを全部足した「自分の部屋はいくらか」という一つの数字です。マンション名・専有面積・部屋番号が分かれば、成約価格をもとにした金額をその場で確認できます。この記事の下にご案内がありますので、必要な方はそちらからどうぞ。

建物ごとの成約価格はマンション棟別の相場データで、駅ごとの相場は駅別の中古マンション相場データで確認できます。ご自分の部屋の査定額が妥当かどうか、まずこの二つと突き合わせてみてください。

まとめ

• 同じマンションの中でも、部屋によって㎡単価は約1.4倍違う。査定は建物ではなく部屋に付く
• 同じ駅でも徒歩3分と16分以上で単価は約1.5倍。徒歩10分と11分のあいだに段差がある
• 築年数は25年を過ぎると下がり方が急になる。1980年以前の建物は同じ駅の真ん中の62.3%
• 階は1階あたり0.68%が真ん中。ただし建物によって0.06%から1.40%まで幅がある
• 金額がそろわない理由は、比べる事例の選び方と、幅のどこを伝えるか。根拠にした事例の件数と範囲を聞くとよい

監修 電宅男 宅地建物取引士 / MBA｜株式会社青山地所 営業部

一橋大学大学院MBA修了。大手デベロッパー法人部門、買取再販会社を経て現職。区分リノベ再販・都心事業用物件の買取再販を手がけ、業界7年の知見で記事を監修。

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