一棟・収益物件 - 株式会社青山地所

家賃は本当に下がっていくのか｜築年数と募集家賃の実データ

市区と広さをそろえて比べると、家賃は築0〜9年を100として築30〜39年で66.9まで下がります。ところが同じ部屋の再募集230,465組では、下がったのは23.9%だけ。二つの結果が矛盾しない理由と、相場の上昇が止まったときに何が起きるかを説明します。

募集を始めてから決まるまでは中央値37日。ただし家賃を下げずに決まった部屋は29日、下げた部屋は64日かかって6.20%下がっていました。決まらない原因を三つに切り分け、家賃を下げる場合と空室のままにする場合を金額で比べます。売却に切り替える合図も三つに整理しました。

首都圏で売り出されている一棟のうち、表面利回り7%以上は35.3%。利回りは築年数に沿って並ぶ数字であり、それ自体は有利さの証拠になりません。レントロールと相場の乖離、リフォームの評価、積算と収益還元、駅の比較範囲、出口の流動性——見送りの理由5つを実務目線で書きます。

当社が独自に整理した一棟向け融資の条件データベース32機関のうち、積算を評価に使うと明記が20機関、収益還元が16機関。融資期間は構造ごとの基準年数から築年数を引く方式が主流です。機関名を出さず、カテゴリごとの傾向として整理します。

種別と築年を揃えると、現況による表面利回りの差は満室6.92%・一部空室7.00%・全空7.21%の0.3ポイント程度です。満室化にかかる費用と、それによって動く価格を並べて判断する方法を、値下げの実データとあわせて整理します。

売出中の一棟2.8万件以上で、積算評価が売出価格に占める割合の中央値は51.9%。積算が価格以上になるのは7.5%だけです。二つの評価がなぜ食い違い、買い手がどちらで頭を押さえるのかを、積算の内訳の実データから解説します。

レントロールは将来の家賃ではなく、現在の契約の一覧です。首都圏4都県の木造1棟アパートでは、1戸あたり月額賃料の中央値が築30年の境目で62,000円から46,750円へ24.6%落ちます。買い手が契約日・同間取りのばらつき・空室の想定賃料・賃料以外の収入をどう見るかを書きます。

首都圏4都県の一棟アパートの相場利回りは2019年の8.93%から2025年は7.23%へ低下し、同じ賃料なら価格は2割強の上昇に相当します。一方で1981年以前の物件は3か月で値下げに至る割合が12.4%、下げ幅の中央値が9.1%。市況の追い風と築年の目減りを差し引きで見る方法を解説します。

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