日本賃貸保証（JID）の審査で必要な書類3種類と準備のポイント
一棟売却の手取り｜価格からいくら引かれるかを順に並べる
売出中の一棟53,484件の価格中央値6,800万円に対し、仲介手数料の上限は約231万円。抵当権抹消は不動産1個につき1,000円で、一棟は土地の筆数と建物の棟数で数えます。譲渡所得の税率と、手取りを最も大きく動かす値下げ（幅の中央値7.4%）まで順に並べます。
売出中の一棟53,484件の価格中央値6,800万円に対し、仲介手数料の上限は約231万円。抵当権抹消は不動産1個につき1,000円で、一棟は土地の筆数と建物の棟数で数えます。譲渡所得の税率と、手取りを最も大きく動かす値下げ（幅の中央値7.4%）まで順に並べます。
売出中の一棟アパート21,052件の価格中央値は5,500万円、一棟マンション11,898件は1億5,000万円。アパートは46.4%が5,000万円未満、マンションは21.6%が3億円以上で、買い手の母数が別物になります。構造・融資年数・積算の中身・値下げの起こり方まで、二つの違いを実データで並べ
同じマンションの中で比べると、入居中の1㎡成約単価は中央値で9.7%低く、5,003棟のうち71.8%で低い結果でした。割引の幅は築0〜9年の3.2%から築40年以上の15.6%まで築年数で5倍近く、エリア間では6.7倍変わります。入居中で買って空室で売った住戸の年率は5.55%で、空室→空室の3.
減価償却費が減り、経費にならない元金返済が増えて入れ替わる。これがデッドクロスです。実データでは、入居中のまま売られる割合が築25〜29年の6.4%から築30〜34年で15.9%に跳ね上がります。同じ時期に家賃の下落と修繕積立金の値上げも重なります。確認すべき三つの資料を示します。
市区と広さをそろえて比べると、家賃は築0〜9年を100として築30〜39年で66.9まで下がります。ところが同じ部屋の再募集230,465組では、下がったのは23.9%だけ。二つの結果が矛盾しない理由と、相場の上昇が止まったときに何が起きるかを説明します。
募集を始めてから決まるまでは中央値37日。ただし家賃を下げずに決まった部屋は29日、下げた部屋は64日かかって6.20%下がっていました。決まらない原因を三つに切り分け、家賃を下げる場合と空室のままにする場合を金額で比べます。売却に切り替える合図も三つに整理しました。
首都圏で売り出されている一棟のうち、表面利回り7%以上は35.3%。利回りは築年数に沿って並ぶ数字であり、それ自体は有利さの証拠になりません。レントロールと相場の乖離、リフォームの評価、積算と収益還元、駅の比較範囲、出口の流動性——見送りの理由5つを実務目線で書きます。
当社が独自に整理した一棟向け融資の条件データベース32機関のうち、積算を評価に使うと明記が20機関、収益還元が16機関。融資期間は構造ごとの基準年数から築年数を引く方式が主流です。機関名を出さず、カテゴリごとの傾向として整理します。
種別と築年を揃えると、現況による表面利回りの差は満室6.92%・一部空室7.00%・全空7.21%の0.3ポイント程度です。満室化にかかる費用と、それによって動く価格を並べて判断する方法を、値下げの実データとあわせて整理します。
売出中の一棟28,345件で、積算評価が売出価格に占める割合の中央値は51.9%。積算が価格以上になるのは7.5%だけです。二つの評価がなぜ食い違い、買い手がどちらで頭を押さえるのかを、積算の内訳の実データから解説します。
レントロールは将来の家賃ではなく、現在の契約の一覧です。首都圏4都県の木造1棟アパートでは、1戸あたり月額賃料の中央値が築30年の境目で62,000円から46,750円へ24.6%落ちます。買い手が契約日・同間取りのばらつき・空室の想定賃料・賃料以外の収入をどう見るかを書きます。
首都圏4都県の一棟アパートの相場利回りは2019年の8.93%から2025年は7.23%へ低下し、同じ賃料なら価格は2割強の上昇に相当します。一方で1981年以前の物件は3か月で値下げに至る割合が12.4%、下げ幅の中央値が9.1%。市況の追い風と築年の目減りを差し引きで見る方法を解説します。
