流山市の土地売却相場2026年｜地区別の価格差と査定の進め方

「流山市の土地、いったいいくらで売れるのだろう」と思って調べ始めた方は多いはずです。相続した実家を整理したい、住み替えのために今の土地を手放したい、そんな事情を抱えながら、どこから手をつければいいか分からないという声をよく聞きます。この記事では、2026年の公示地価データや実際の取引事例をもとに、流山市の土地売却相場をできるだけ分かりやすく整理しました。地区ごとの価格の違いや、査定を依頼するときの注意点まで順番に説明しますので、ぜひ最後まで読んでみてください。

流山市の土地相場は今どのくらいか

まず押さえておきたいのは、流山市全体の地価水準です。千葉県が公表した令和8年（2026年）地価公示によると、流山市の住宅地平均は194,400円/㎡で、前年比+13.3%の上昇を記録しました（千葉県 https://www.pref.chiba.lg.jp/youchi/toukeidata/chika/r8kouzi-2.html）。この上昇率は千葉県内の市区町村のなかで第1位にあたります。

商業地の平均は434,000円/㎡（+12.8%）、全用途の平均は228,800円/㎡（+13.2%）と、住宅地・商業地ともに二桁の上昇が続いています。つくばエクスプレス（TX）の沿線開発や大型商業施設の集積、子育て支援の充実による人口増加が、この強い需要を支えていると国土交通省の資料でも指摘されています（国土交通省 https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/content/001873148.pdf）。

実際の取引データで見ると、直近5年間の流山市の土地売却相場の中央値はおよそ3,000万円、㎡単価の中央値は17〜18万円/㎡という水準感になります。ただし取引価格の幅は広く、1,000万円台から7,800万円超まで分布しており、「流山市の土地だから3,000万円」と単純には言えません。

ここまでのまとめ: 流山市全体の住宅地平均は194,400円/㎡で、千葉県内トップの上昇率が続いています。

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地区によって相場はこれだけ違う

重要なのは、同じ流山市内でも地区によって売却相場が大きく異なるという点です。国土交通省のデータをもとにした集計では、地区別の取引中央値に次のような差があります。木地区が約6,550万円、おおたかの森西が約6,000万円、南流山が約5,850万円と高水準な一方、平和台は約3,300万円、加地区は約3,000万円、大字東深井は約2,000万円という水準です。同じ市内でも3倍以上の開きがあることが分かります。

2026年の公示地価でも、地点ごとの差は鮮明です。おおたかの森南1丁目の標準地は428,000円/㎡（+15.7%）と高水準ですが、上貝地区の標準地は52,900円/㎡（+1.0%）にとどまっています（千葉県 https://www.pref.chiba.lg.jp/youchi/toukeidata/chika/documents/27r8k-kakakuitiran.pdf）。同じ流山市でも㎡単価に8倍前後の開きがあるため、「市の平均」だけを見て相場を判断するのは危険です。

上昇率が特に高い地点としては、美田地区が+18.9%、東初石2丁目が+18.8%、西初石4丁目が+18.5%と、TX沿線の既存住宅地への波及が顕著です。南流山2丁目は322,000円/㎡（+12.6%）で、TXとJR武蔵野線の両方が使えるアクセスの良さが価格に反映されています。

実取引の例でも振れ幅の大きさは確認できます。2026年第1四半期のデータでは、美田地区の145㎡の土地が6,600万円で成約した一方、野々下地区の150㎡の土地は2,800万円でした。面積がほぼ同じでも、場所が違えば数千万円の差が生まれるのが流山市の土地市場の特徴です。

ここまでのまとめ: 地区によって売却相場は2,000万円台から6,500万円超まで異なり、市の平均だけでは自分の土地の価値は分かりません。

面積別の目安価格を知っておく

「自分の土地は何㎡だから、だいたいいくらになるのか」という疑問は、売主にとって最初に気になるポイントです。LIFULL HOME’Sが公表している流山市の面積別の目安価格（確認時点）では、100㎡で2,000万円台、150㎡で3,000万円前後となっていますが、この数値はAI推定により日々更新されるため、あくまで目安としてご覧ください（LIFULL HOME’S https://www.homes.co.jp/satei/tochi/chiba/nagareyama-city/）。

ただし、これはあくまで市内全体の平均的な目安です。前の章で見たように、地区によって㎡単価は大きく異なります。おおたかの森や南流山のような高単価エリアでは、150㎡の土地が5,000万円を超えることもあります。一方、郊外の住宅地では同じ面積でも2,000万円を下回るケースもあります。

また、SUUMO（スーモ）が掲載している流山市の売り出し相場は、確認時点で中央値3,480万円、㎡単価22.7万円/㎡、面積の中央値158㎡、前年比は109%前後とされています（SUUMO https://suumo.jp/baikyaku/tochi/soba/chiba/sc_nagareyama/）。ただしSUUMO自身が「成約価格ではない」と明記しているとおり、これは売り出し価格の目安であり、実際に売れた価格とは異なります。売り出し価格より低い金額で成約することも多いため、参考程度に見ておくのが適切です。

ここまでのまとめ: 150㎡の目安は3,000万円前後ですが、地区によって大きく変わるため、面積だけで相場を判断しないことが大切です。

取引が多い地区と相場の調べ方

売却を考えるとき、「実際にどの地区でよく売れているか」を知っておくと参考になります。国土交通省のデータをもとにした集計では、2021年以降の流山市の土地取引件数が多い地区は、大字東深井（45件）、南流山（34件）、江戸川台東（33件）の順となっています。取引件数が多いということは、それだけ買い手が集まりやすい地区とも言えます。

自分の土地の実際の取引事例を調べるには、国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」が便利です。2024年4月以降、取引価格情報はこのサービスで四半期ごとに公表されており、地図上で近隣の成約事例を確認することができます（国土交通省 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000069.html）。無料で使えるため、査定を依頼する前に自分で相場感を掴む手段として活用してみてください。

ただし、公示地価や取引事例はあくまで参考値です。実際の売却価格は、土地の形状・前面道路の幅・日当たり・境界の確定状況など、個別の条件によって大きく変わります。データで相場を把握したうえで、不動産会社の査定を受けることが、正確な価格を知る近道です。

ここまでのまとめ: 「不動産情報ライブラリ」で近隣の成約事例を確認してから、不動産会社の査定を受けるのが効率的な順番です。

査定を依頼するときに知っておくこと

査定とは、不動産会社があなたの土地を「いくらで売れそうか」と見積もることです。査定は無料で受けられるのが一般的で、売却を決めていなくても依頼できます。

流山市の土地は地区によって相場の差が大きいため、1社だけの査定で判断するのはリスクがあります。LIFULL HOME’Sの調査では、査定を依頼した人の平均社数は2.5社で、2〜3社への依頼が最多の39.1%を占めています（LIFULL HOME’S https://www.homes.co.jp/satei/media/entry/202302/0501）。複数社に査定を依頼することで、価格の幅を把握しやすくなり、極端に低い査定や根拠のない高値査定を見分けやすくなります。

査定価格が高い会社が必ずしも良い会社とは限りません。「なぜその価格になるのか」を説明してもらい、根拠が明確かどうかを確認することが大切です。また、売却にかかる費用として、仲介手数料（一般的には売却価格の3%＋6万円に消費税）や、測量費・解体費などが別途かかる場合があります。たとえば3,000万円で売れた場合、仲介手数料はおよそ96万円（税別）が目安です。費用も含めた手取り額を事前に確認しておくと、資金計画が立てやすくなります。

ここまでのまとめ: 査定は複数社に依頼して比較し、価格の根拠と売却にかかる費用の両方を確認することが大切です。

まとめ

2026年の流山市の土地売却相場は、住宅地平均194,400円/㎡（前年比+13.3%）と千葉県内トップの上昇率を維持しています。ただし、おおたかの森や南流山のような高単価エリアから郊外の住宅地まで、同じ市内でも相場は大きく異なります。実取引の中央値はおよそ3,000万円ですが、地区によっては2,000万円台から6,500万円超まで幅があります。まずは「不動産情報ライブラリ」で近隣の成約事例を確認し、そのうえで複数の不動産会社に査定を依頼して比較するのが、適正価格で売却するための基本的な進め方です。売却を急ぐ必要がない場合でも、相場を把握しておくことは損ではありません。

ご自身の土地が実際にいくらになるかは、成約データをもとにした査定で確かめるのが最も確実です。

参考文献・出典

• 国土交通省「不動産取引価格情報提供制度」 – https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000069.html
• 国土交通省「特徴的な地価動向が見られた市町村・地点の状況」 – https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/content/001873148.pdf
• 千葉県「令和8年地価公示／千葉県」 – https://www.pref.chiba.lg.jp/youchi/toukeidata/chika/r8kouzi-2.html
• 千葉県「市区町村別・用途別平均価格及び平均変動率一覧表」 – https://www.pref.chiba.lg.jp/youchi/toukeidata/chika/documents/02r8k-itiran.pdf
• 千葉県「地価公示価格一覧表（千葉県分）」 – https://www.pref.chiba.lg.jp/youchi/toukeidata/chika/documents/27r8k-kakakuitiran.pdf
• SUUMO「千葉県流山市の土地売却価格相場を調べる」 – https://suumo.jp/baikyaku/tochi/soba/chiba/sc_nagareyama/
• LIFULL HOME’S「千葉県流山市の土地査定・売却価格相場」 – https://www.homes.co.jp/satei/tochi/chiba/nagareyama-city/