千代田区のマンションを売ろうと考えたとき、「いったいいくらで売れるのか」という疑問が最初に浮かぶのは当然のことです。相続した物件、住み替え、離婚や資金整理など、売却を検討する理由はさまざまですが、どのケースでも「相場を正確に知ること」が判断の出発点になります。この記事では、最新データをもとに千代田区のマンション売却相場をエリア別・築年数別に整理し、売却にかかる費用や税金の基本まで、不動産の知識がなくても理解できるよう丁寧に解説します。
千代田区マンションの売却相場は今どのくらいか
まず押さえておきたいのは、千代田区のマンション相場は東京23区の中でも最上位クラスにあるという事実です。複数の民間調査によると、千代田区の中古マンション平均売却単価は高水準にあり、70㎡の物件に換算すると、高額な水準になります。
一方、民間調査では高水準の成約事例が示されています。平均と中央値に差があるのは、超高額物件が平均を押し上げているためです。つまり、「億ション」が当たり前の市場ではありますが、6000万円台から購入できる物件も存在します。
SUUMO（suumo.jp）の掲載データでは、千代田区の中古マンション売却価格相場は高水準にあり、専有面積の中央値は60㎡前後、築年数の中央値は20年前後と整理されています。これらの数字はあくまで目安ですが、「自分の物件がどのあたりに位置するか」を考える際の基準として活用できます。
ここまでのまとめ: 千代田区の売却相場は高水準が目安で、70㎡なら1億円超が一つの参考値です。
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エリアによって相場はどれだけ違うのか
千代田区は一つの区ですが、エリアによって価格差が非常に大きいのが特徴です。同じ千代田区でも、高級住宅地と商業地では総額が大きく異なります。この差を知らずに売却価格を設定すると、高すぎて売れない、あるいは安く手放してしまうリスクがあります。
民間調査によると、番町・麹町エリアの成約中央値は高水準（平均面積70㎡前後）、九段・飯田橋エリアはやや低めの水準（平均面積60㎡前後）となっています。この差は、単価の違いというよりも面積の違いが主な要因と分析されています。つまり、九段・飯田橋でも単価自体は番町に近い水準にあり、面積が小さい分だけ総額が下がるという構造です。
一方、民間調査では、富士見エリアの平均売却価格は高級住宅地として突出して高く、岩本町は商業・業務地に近いため相対的に低い水準にあります。富士見は皇居や神保町に近い高級住宅地として評価が高く、岩本町は商業・業務地に近いため住宅としての評価が相対的に低くなる傾向があります。
駅別で見ると、マンションレビューによると、市ケ谷駅の売却価格相場データは2026年8月時点で18,537万円（70m²換算）、有楽町駅は11,815万円（70m²換算、2026年8月時点）という差があります。有楽町の数字が低いのは、面積が小さいコンパクトな物件が多いためです。エリアと面積の組み合わせで相場は大きく変わるため、近隣の成約事例を必ず確認することが大切です。
ここまでのまとめ: 同じ千代田区でも高級住宅地と商業地では総額が大きく異なり、エリア選定が売却価格を左右する最大の要因です。
築年数が売却価格に与える影響
不動産の価格は築年数によっても大きく変わります。千代田区のような高級エリアでも、この原則は変わりません。民間調査によると、築31年以上の物件は築5年以内の物件と比べると、価格維持率が低下する傾向があります。
ただし、千代田区の場合は立地の希少性が高いため、築年数による価格下落が他のエリアより緩やかになる傾向があります。特に番町・麹町エリアは、高水準の地価が確認されています。土地の価値が高いエリアでは、建物が古くなっても土地分の価値が底支えになるため、極端な価格下落が起きにくいのです。
国土交通省の鑑定評価書（令和8年地価公示・千代田区一番町16番3）では、半蔵門駅北西方220mの立地について「高級マンションの多い富裕層に人気の高い住宅地」と評価されています。このような一次資料からも、番町エリアの価格を支える立地特性の強さが確認できます。
一方で、築年数が古い物件は価格維持率が低下するというデータは、売却のタイミングを考える上で重要な判断材料になります。「もう少し待ってから売ろう」と考えている方は、待つほど価格が下がるリスクも念頭に置いておく必要があります。
ここまでのまとめ: 築年数が古い物件は価格が下がる傾向があり、売却タイミングの判断に直結します。
売却にかかる費用と税金の基本
売却価格が決まっても、手元に残る金額はそこから費用と税金を引いた額になります。主な費用は仲介手数料・印紙税・譲渡所得税の3つです。それぞれの仕組みを理解しておくと、実際の手取り額を計算しやすくなります。
仲介手数料（不動産会社に支払う成功報酬）の上限は法律で定められています。国土交通省の告示によると、税抜物件価格400万円超の部分は一定の料率で計算するのが基本です。たとえば1億4000万円で売れた場合、上限の仲介手数料は「1億4000万円×3%＋6万円＝426万円（税別）」となります。これは上限額なので、交渉の余地がある場合もあります。
印紙税は売買契約書に貼る税金です。国税庁（nta.go.jp）によると、不動産譲渡契約書の軽減措置は令和9年3月31日まで継続しています。1,000万円超5,000万円以下の契約書の場合、軽減後の印紙税額は1万円、5,000万円超1億円以下の場合は3万円です。
譲渡所得税（売却益にかかる税金）は、売却価格から購入価格・諸費用・減価償却を差し引いた「利益」に対してかかります。所有期間が売却した年の1月1日時点で5年を超えるかどうかで税率が変わります(国税庁 nta.go.jp)。5年超なら長期譲渡所得として税率が低くなります。また、自分が住んでいたマンションを売る場合は、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3000万円まで控除できる特例があります（国税庁 nta.go.jp）。この特例を使えるかどうかで、税負担が大きく変わるため、事前に税理士や税務署に確認することをおすすめします。
ここまでのまとめ: 仲介手数料・印紙税・譲渡所得税の3つが主な費用で、3000万円控除の適用可否が手取り額を大きく左右します。
売却前に確認しておきたい3つのポイント
売却を決める前に、自分がどのケースに当てはまるかを整理しておくと、判断がスムーズになります。大きく分けると「住み続けながら売る（住み替え）」「相続した物件を売る」「投資目的で保有していた物件を売る」の3パターンです。それぞれで税金の扱いや手続きの順序が異なります。
住み替えの場合は、新居の購入と売却のタイミングを合わせる必要があります。先に売ってしまうと仮住まいが必要になり、先に買うと二重ローンのリスクが生じます。一般的には「売り先行」か「買い先行」かを資金状況に応じて選ぶことになりますが、どちらが有利かは個別の事情によります。
相続した物件を売る場合は、相続登記（名義変更）が完了していないと売却できません。また、相続した物件の取得費は原則として被相続人（亡くなった方）が購入した価格を引き継ぐため、長期保有物件では譲渡益が大きくなりやすい点に注意が必要です。
投資目的の物件を売る場合は、3000万円控除の特例が使えないケースが多いため、税負担の計算を慎重に行う必要があります。売却益が大きくなりやすい千代田区では、税金の試算を先に行うことが特に重要です。いずれのケースでも、不動産会社への相談と並行して、税理士への相談も早めに行うことをおすすめします。
ここまでのまとめ: 住み替え・相続・投資の3パターンで手続きと税金の扱いが異なるため、自分のケースを先に整理することが大切です。
まとめ
千代田区のマンション売却相場は、最新データによると高水準にあり、70㎡換算で高額な水準が目安です。ただし、エリアによって高級住宅地から商業地まで大きな差があり、築年数によっても価格は変わります。売却時には仲介手数料・印紙税・譲渡所得税の3つが主な費用となり、3000万円控除の特例が使えるかどうかで手取り額が大きく変わります。まずは自分の物件がどのエリア・築年数に当てはまるかを確認し、税金の試算も早めに行うことが、後悔のない売却につながります。
ご自身の物件がいくらになるかは、実際の成約データで見るのが早道です。
参考文献・出典
- 国土交通省 地価公示高順位表（全国） — https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/content/001986164.pdf
- 国土交通省 不動産情報ライブラリ 鑑定評価書（令和8年地価公示・千代田区一番町16番3） — https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2026/13/2026131010007.html
- 国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
- 国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm
- 国税庁 No.7140 印紙税額の一覧表（不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書） — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm
- 国土交通省 宅地建物取引業者が受けることができる報酬の額 — https://www.mlit.go.jp/notice/noticedata/sgml/1970/26197000/26197000.html
- SUUMO 東京都千代田区のマンション売却価格相場 — https://suumo.jp/baikyaku/ms/chuko/soba/tokyo/sc_chiyoda/
- マンションレビュー 駅別売却相場 — https://www.mansion-review.jp/baikyaku/station/1131315.html
