流山市の空き家売却、相談前に知る3つの手順
総戸数で買い手が変わる｜最も高く評価されるのは9〜12戸
売出中の一棟23,378件を戸数で分けると、表面利回りが最も低い（最も高く評価される）のは9〜12戸の7.01%。木造と鉄筋コンクリート造が入れ替わるのもこの帯です。1戸あたりの価格は990万円がピークで、25戸以上では686万円まで落ちます。規模で何が変わるのかを実データで並べます。
売出中の一棟23,378件を戸数で分けると、表面利回りが最も低い（最も高く評価される）のは9〜12戸の7.01%。木造と鉄筋コンクリート造が入れ替わるのもこの帯です。1戸あたりの価格は990万円がピークで、25戸以上では686万円まで落ちます。規模で何が変わるのかを実データで並べます。
その他の道県の一棟は価格中央値4,980万円・表面利回り9.83%で、3か月の値下げ率11.4%は最も高い。一方で積算が価格以上になる物件は12.1%と東京の2.4倍あり、32機関の融資条件では返済後に手残りが出る割合が91.1%（東京47.6%）。不利と有利を分けて整理します。
2026年6月に売り出された一棟15,063件のうち11.5%が3か月で値下げし、最初の改定までは中央値24日。累積の下げ幅は1回で6.9%、3回で26.0%です。相場より15%以上低い利回りで出した物件の下げ幅は6.2%で、控えめに出した物件の4.7%より深くなります。初値の置き方が何に効くのかを
売出中の一棟53,484件の価格中央値6,800万円に対し、仲介手数料の上限は約231万円。抵当権抹消は不動産1個につき1,000円で、一棟は土地の筆数と建物の棟数で数えます。譲渡所得の税率と、手取りを最も大きく動かす値下げ（幅の中央値7.4%）まで順に並べます。
売出中の一棟50,061件で、路線価にもとづく土地の評価額が売出価格に占める割合は中央値35.8%。築年が古いほど価格は土地に寄り、1981年以前では53.2%になります。申告期限10か月と取得費加算の3年、分割方法の選び方を、評価と価格の距離から整理します。
売出中の一棟アパート21,052件の価格中央値は5,500万円、一棟マンション11,898件は1億5,000万円。アパートは46.4%が5,000万円未満、マンションは21.6%が3億円以上で、買い手の母数が別物になります。構造・融資年数・積算の中身・値下げの起こり方まで、二つの違いを実データで並べ
キッチンだけでよいのか、全部やり直さないと駄目なのか。売り出し中の部屋1,700件以上を工事の範囲ごとに分けると、水回り4か所＋内装まではきれいに上がり、そこからフルリノベーションへ進めても3.0しか増えませんでした。築年数・都県・駅による上乗せ額の違いもあわせて出しています。
リフォーム済は高く売れます。ではいくら高いのか。工事の見積もりは円で届くのに、語られるのはパーセントばかりです。個人が手放した部屋が直されて売り直されるまでを1,021組追いかけ、直さずに売り直しただけの311組と引き算しました。上乗せは部屋の値段によらず、およそ500万円でした。
同じマンションの中で比べると、入居中の1㎡成約単価は中央値で9.7%低く、5,003棟のうち71.8%で低い結果でした。割引の幅は築0〜9年の3.2%から築40年以上の15.6%まで築年数で5倍近く、エリア間では6.7倍変わります。入居中で買って空室で売った住戸の年率は5.55%で、空室→空室の3.
同じ建物の中でも㎡単価は約1.4倍違います。ではその差は何で決まるのか。階と広さで説明できるのは2.6%だけでした。大きく効くのは階の高低差13.0%、リフォーム10.6%、賃貸中かどうか5.6%。向きは1.1〜2.5%、角部屋は0.3%。広告で目立つ条件ほど、金額には効いていませんでした。
そのまま比べると角部屋は11.6%高く売れています。ところが同じ建物の同じ階で比べると、差はわずか0.3%でした。角部屋のほうが高かったのは50.9%で、ほぼ半々です。11.6%の大半は、角部屋が東京都に多いことから生まれていました。住みやすさと売値は別だ、という話をデータで確かめます。
向きごとの㎡単価をそのまま並べると、北向きは南向きの2.05倍でした。北向きが都心の新しい小さい部屋に偏っているためです。同じ建物の同じ階で比べ直すと、南向きの上乗せは2.5%。階と広さも差し引くと1.14ポイント。4,080万円の部屋なら47万円から102万円で、階よりずっと小さい要素でした。
