所沢市の一戸建て売却相場2026年｜3,000万円台が目安の理由

所沢市の一戸建てを売ろうと考えたとき、「いったいいくらで売れるのか」が一番気になるところではないでしょうか。相続した実家を整理したい、住み替えのために今の家を手放したい、そんな事情を抱えて調べ始めた方も多いはずです。この記事では、複数の不動産ポータルサイトや国土交通省の取引データをもとに、所沢市の一戸建て売却相場を分かりやすく整理しました。相場の読み方から、売却にかかる費用・税金の基本まで、順を追って説明していきますので、ぜひ最後まで読んでみてください。

所沢市の一戸建て売却相場はいくらか

まず押さえておきたいのは、「相場」には売出価格と成約価格の2種類があるという点です。売出価格とは売主が希望する金額で、成約価格とは実際に売買が成立した金額です。この2つは必ずしも一致しません。

売出価格ベースで見ると、SUUMO・アットホームの掲載データでは所沢市の中古一戸建て相場は2,980万円（2026年8月時点、SUUMO調べ）となっています。一方、国土交通省の取引データを集計した成約価格の中央値は、複数年にわたる成約事例に基づいています。これは、条件の良い物件ほど売れやすく成約データに残りやすいためと考えられます。

また、東急リバブルの掲載物件ベースでは平均価格が4,329万円（2026年9月5日時点）と高めに見えますが、これは高額物件が多く掲載されているためです。どのデータを見るかによって印象が変わるため、複数の指標を組み合わせて判断することが大切です。

売却相場の目安として成約中央値を基準に置き、自分の物件の条件で上下を考えるのが現実的な見方です。

ここまでのまとめ: 所沢市の一戸建て売却相場は、売出価格で約2,980万円が目安です。

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築年数・面積・立地で価格はどう変わるか

実は、所沢市内でも物件の条件によって価格は大きく異なります。同じ市内でも向陽町3,700万円、南住吉6,800万円、三ケ島2,100万円、小手指町9,700万円という成約事例があり（国土交通省取引データ集計、2026年第1四半期）、立地だけで数千万円の差が生まれることもあります。

築年数の影響も見逃せません。LIFULL HOME’Sのモデルデータ（延床70㎡の場合）によると、築5年で2,658万円だった物件が、築10年で2,524万円、築20年で2,255万円、築30年では1,987万円まで下がる傾向があります（LIFULL HOME’S、2026年8月9日更新）。つまり、築年数が増えるにつれて価値が下がるのが一般的な傾向です。

延床面積も価格に直結します。同じ築10年でも、延床60㎡なら2,164万円、70㎡なら2,524万円、100㎡なら3,604万円と、面積が広くなるほど価格は上がります（LIFULL HOME’S、2026年8月9日更新）。また、駅徒歩圏の築浅物件は4,000万円台が複数見られる一方、郊外やバス便の物件では2,000万円台にとどまるケースもあります。

ここまでのまとめ: 築年数・延床面積・駅距離の3つが価格を左右する主な要因で、条件次第で同市内でも2,000万円台から9,000万円台まで幅があります。

相場が上がっているのか、今が売り時かを確認する

所沢市の一戸建て相場は、ここ数年で緩やかに上昇しています。また、SUUMOの指標では2026年8月時点で前年比107.0%、前月比103.1%と上向きの傾向が続いています（SUUMO、2026年8月）。

ただし、「相場が上がっているから今すぐ売るべき」とは一概には言えません。売却のタイミングは相場だけでなく、ご自身の生活事情や資金計画によって決まるものです。重要なのは、相場の方向性を把握したうえで、自分の物件が市場でどう評価されるかを確認することです。

なお、埼玉県全体（さいたま市除く）の中古戸建の売り希望価格中央値は2,280万円（アットホーム、2025年上期）であるのに対し、所沢市の相場はそれより高い水準にあります。これは所沢市が都心へのアクセスの良さや住環境の評価を受けているためと考えられます。

ここまでのまとめ: 所沢市の一戸建て相場は上昇傾向にあり、埼玉県内でも比較的高い水準にあります。

売却前に必ず確認したい「市街化調整区域」と費用・税金

所沢市には市街化調整区域（都市計画法で建物の建築が原則制限されているエリア）が存在します。この区域内の物件は、都市計画法による許可等がない限り建築物を建てることができないため、買い手が見つかりにくく、売却価格に大きく影響します（所沢市公式サイト）。自分の物件がどのエリアに属するかは、所沢市の都市計画情報で確認できます。

売却にかかる費用として代表的なのが仲介手数料です。不動産会社に売却を依頼した場合、仲介手数料には法律に基づく上限額が定められています（国土交通省）。たとえば3,300万円で売れた場合、上限は約105万円（税別）が目安となります。また、売買契約書には印紙税がかかりますが、令和9年3月31日までは軽減措置が適用されています（国税庁）。

税金面では、マイホームとして住んでいた一戸建てを売る場合、譲渡所得（売却益）から最高3,000万円まで控除できる特例があります（国税庁）。たとえば4,000万円で売れて取得費などを差し引いた利益が2,500万円だった場合、この特例を使えば課税対象がゼロになる可能性があります。ただし、適用条件がありますので、詳細は国税庁の公式サイトや税理士にご確認ください。

ここまでのまとめ: 市街化調整区域かどうかの確認と、仲介手数料・印紙税・譲渡所得の特例を事前に把握しておくことが大切です。

査定額と売出価格の決め方、失敗しないポイント

売却を進める際、最初のステップは不動産会社への査定依頼です。査定とは、不動産会社が「この物件はいくらで売れそうか」を見積もることです。査定額はあくまで目安であり、実際の売出価格は売主が最終的に決めます。

査定額が高いからといって、その会社に必ず依頼する必要はありません。複数の会社に査定を依頼して比較することで、相場感をつかみやすくなります。また、査定額と実際の成約価格が乖離（かいり）することもあるため、「なぜその金額なのか」を担当者に説明してもらうことが重要です。

売出価格を高く設定しすぎると、買い手がつかずに長期間売れ残るリスクがあります。一方、安く設定しすぎると損をします。成約データを参考にしながら、自分の物件の条件（築年数・面積・立地）を加味して現実的な価格を設定することが、スムーズな売却への近道です。

ここまでのまとめ: 複数社への査定依頼と、成約データを参考にした現実的な売出価格の設定が、売却成功のカギです。

まとめ

所沢市の一戸建て売却相場は、売出価格ベースで約2,980万円が目安です。ただし、築年数・延床面積・駅距離・エリアによって価格は大きく変わり、同市内でも2,000万円台から9,000万円台超まで幅があります。相場は上昇傾向にあり、埼玉県内でも比較的高い水準にあります。

売却を検討する際は、市街化調整区域かどうかの確認、仲介手数料の上限、印紙税の軽減措置（令和9年3月31日まで）、そして居住用財産の3,000万円控除の特例を事前に把握しておくことが大切です。焦らず、複数の情報源と複数の査定を比較しながら判断を進めてください。

ご自身の物件がいくらになるかは、実際の成約データと照らし合わせて確かめるのが早道です。

参考文献・出典

• SUUMO（リクルート）- 埼玉県所沢市の一戸建て売却価格相場 https://suumo.jp/baikyaku/chukoikkodate/soba/saitama/sc_tokorozawa/
• LIFULL HOME’S – 埼玉県所沢市の一戸建て査定・売却価格相場 https://www.homes.co.jp/satei/kodate/saitama/tokorozawa-city/
• アットホーム – 所沢市の中古住宅・中古一戸建て価格相場 https://www.athome.co.jp/kodate/chuko/souba/saitama/tokorozawa-city/
• アットホーム – 首都圏における中古戸建の価格動向 2025年上期 https://www.athome.co.jp/corporate/wp-content/themes/news/pdf/chuuko-kodate-kakaku-2025-firsthalf/chuuko-kodate-kakaku-2025-firsthalf.pdf
• 東急リバブル – 所沢市の不動産相場・不動産価格情報 https://www.livable.co.jp/data-book/saitama/a11208/
• 成約相場.com – 所沢市の不動産相場・成約価格【2021〜2026年】 https://seiyaku-souba.com/area/11208/
• 国土交通省 不動産情報ライブラリ https://www.reinfolib.mlit.go.jp/realEstatePrices?tradeType=4
• 所沢市公式サイト – 地価公示価格 https://www.city.tokorozawa.saitama.jp/kurashi/jutaku/tochi/chikakouji.html
• 所沢市公式サイト – 市街化調整区域では原則、建築物は建てられません https://www.city.tokorozawa.saitama.jp/kurashi/jutaku/tochi/ihankentikukeihatu.html
• 国税庁 – No.3302 マイホームを売ったときの特例 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
• 国税庁 – No.7101 不動産の譲渡等に関する契約書（印紙税） https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7101.htm
• 国土交通省 – 不動産取引に関するお知らせ（仲介手数料の上限） https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000013.html

監修 電宅男 宅地建物取引士 / MBA｜株式会社青山地所 営業部

一橋大学大学院MBA修了。大手デベロッパー法人部門、買取再販会社を経て現職。区分リノベ再販・都心事業用物件の買取再販を手がけ、業界7年の知見で記事を監修。

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