この記事の結論
- 六本木ヒルズの隣接地「六本木五丁目西地区」で約10haの大規模再開発が2024年4月に都市計画決定されました。
- 地上66階・高さ約330m・延床面積約108万㎡の超高層タワーを核とし、ホテルや国際居住機能が集積します。
- 再開発エリア周辺の不動産は希少性と資産価値の上昇が期待され、今が情報収集と戦略立案の好機です。
六本木エリアの不動産に関心を持つ方なら、「六本木ヒルズが拡張される」という話を耳にしたことがあるかもしれません。しかし、どのような規模で、どんな機能が加わり、不動産投資にどう影響するのかを正確に把握している方は少ないのではないでしょうか。本記事では、東京都や森ビルの公式資料をもとに、六本木ヒルズ隣接エリアで進む大規模再開発の概要を整理します。そのうえで、この開発が周辺の不動産市場に与える影響と、投資家として今から考えておくべき戦略をわかりやすく解説します。
六本木ヒルズとはどんな街か
まず、拡張の前提となる六本木ヒルズ本体の規模感を押さえておきましょう。森ビルの公式情報によると、六本木ヒルズは2003年に開業した複合都市で、開発区域は約11haに及びます。オフィス・住宅・商業・ホテル・美術館・放送局などを一体的に整備したこの街は、現在でも年間約4,000万人を超える来街者を集めています（森ビル株式会社）。
この数字は東京ディズニーリゾートの年間入場者数に匹敵する規模であり、単なる商業施設ではなく「都市の中の都市」として機能していることを示しています。開業から20年以上が経過した今も集客力が衰えない背景には、「タウンマネジメント」と呼ばれる一体的な街の運営体制があります。テナントの入れ替えやイベント企画、緑地の維持管理まで一元的に行うことで、街全体のブランド価値を高め続けているのです。
こうした実績があるからこそ、隣接エリアの再開発にも大きな注目が集まっています。既存の六本木ヒルズが持つブランド力と集客力を活かしながら、さらに広いエリアを一体的に開発するという構想は、東京の都市づくりにおいても前例のない試みといえます。
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六本木五丁目西地区の再開発とは
六本木ヒルズの「拡張」として注目されているのが、六本木五丁目西地区第一種市街地再開発事業です。東京都都市整備局の公式ページによると、所在地は港区六本木五丁目・六本木六丁目・麻布十番一丁目の各地内で、面積は約9.2haとされています（東京都都市整備局）。
都市計画の手続きとしては、2023年7月に都市計画提案が行われ、2024年4月8日に都市計画決定がなされました（東京都都市整備局、森ビル株式会社IR資料）。東京都の都市再生特別地区一覧では地区全体の面積が約10.1haと記載されており、容積率は1070%という高い水準が設定されています。これは、この地区が東京都の都市再生戦略において極めて重要な位置づけにあることを意味しています。
事業の主体は森ビル株式会社と住友不動産株式会社で、両社が事業協力者として参画しています。国家戦略特区の資料では、地下鉄六本木駅とまちをつなぐ広場等による交通結節点の整備、緑豊かなオープンスペースとなる「都心の森」の創出、複合MICE拠点を形成する文化・交流・宿泊機能の集積、そして外国人就業者等に対応する国際水準の居住機能の整備が明記されています（内閣府 国家戦略特区資料）。
超高層タワーと「都心の森」の全貌
このプロジェクトの核となるのが、地上66階・高さ約330m・延床面積約108万㎡という超高層タワーです。森ビルのIR資料（2025年3月期通期決算資料）によると、広大な敷地を人工地盤で一体的に覆い、その上を緑で覆うことで約16,000㎡の屋上庭園「都心の森」を創出するとされています。
高さ約330mというのは、現在の六本木ヒルズ森タワー（高さ約238m）を大きく上回る規模です。東京の超高層ビルの中でも最上位クラスに位置するこのタワーは、オフィス・ホテル・住宅・商業・文化施設などを垂直方向に積み重ねた複合施設になると見込まれています。延床面積約108万㎡という数字は、六本木ヒルズ本体の延床面積（約72万㎡）をも上回るスケールであり、プロジェクトの巨大さが伝わります。
ホテル運営については、2026年5月15日の共同リリースで、ラグジュアリーライフスタイルホテル「ローズウッド（Rosewood）」の東京初進出が発表されました（森ビル株式会社・住友不動産株式会社）。ローズウッドは世界の主要都市に展開する超高級ホテルブランドであり、東京初進出という希少性が、このプロジェクトの国際的な格付けを一段引き上げることになります。インバウンド需要の取り込みという観点からも、周辺エリアへの波及効果は大きいと考えられます。
不動産投資家が注目すべき3つのポイント
この再開発が不動産投資に与える影響を考えるうえで、押さえておきたいポイントが3つあります。
まず、エリアの希少性と資産価値の変化です。六本木・麻布エリアはもともと東京でも有数の高級住宅・商業地ですが、今回の再開発によってさらに国際的なブランド価値が加わります。一般的に、大規模な都市再開発が完了すると周辺の地価や賃料水準が上昇する傾向があるとされています。ただし、個別の物件や立地条件によって影響の大きさは異なるため、具体的な投資判断は専門家への相談が不可欠です。
次に、インバウンド・MICE需要の拡大です。国家戦略特区資料にあるように、このプロジェクトは複合MICE拠点の形成を明確に目指しています。MICEとは会議（Meeting）・報奨旅行（Incentive）・国際会議（Convention）・展示会（Exhibition）の総称で、高い経済波及効果をもたらすとされています。ローズウッドの誘致もこの方向性と一致しており、国際的なビジネス・観光の拠点としての六本木エリアの地位がさらに強化される見通しです。
そして3つ目が、交通インフラの整備による利便性向上です。東京都の公式資料では、六本木駅前の交通結節点整備や地区内のバリアフリー動線の確保が明記されています。交通利便性の向上は、オフィス・住宅・商業のいずれの用途においても賃料水準を押し上げる要因になります。周辺エリアの物件を検討する際は、こうした都市インフラの整備計画も含めて総合的に評価することが重要です。
投資戦略を立てるための考え方
大規模再開発の周辺エリアへの投資を検討する際、重要なのは「開発の恩恵を受けやすい立地かどうか」を見極めることです。一般的に、再開発エリアに近いほど影響を受けやすいとされますが、必ずしも近ければよいというわけではありません。工事期間中の騒音・振動・交通規制といったマイナス要因も考慮する必要があります。
また、今回のプロジェクトは都市計画決定が2024年4月に行われたばかりであり、工事着手時期や全体竣工時期の公式確定値は2026年11月時点では公表されていません。大規模再開発は計画から竣工まで長い年月を要するのが一般的であり、投資判断においては短期的な値上がり期待だけでなく、長期的な視点でのシナリオ設計が求められます。
資金計画の面では、港区・六本木エリアの物件は価格水準が高く、自己資金の準備と融資条件の精査が特に重要になります。複数の金融機関を比較し、金利動向や返済シミュレーションを慎重に行ったうえで、無理のない投資規模を設定することが長期的な成功につながります。再開発エリア周辺への投資は、情報の鮮度と専門家との連携が成否を分けるといっても過言ではありません。
まとめ
六本木ヒルズの「拡張」として注目される六本木五丁目西地区の再開発は、地上66階・高さ約330m・延床面積約108万㎡という東京でも最大級のプロジェクトです。2024年4月に都市計画決定がなされ、ローズウッドの東京初進出も決定するなど、着実に具体化が進んでいます。不動産投資家にとっては、エリアの希少性向上・インバウンド需要の拡大・交通インフラ整備という3つの観点から、周辺エリアの資産価値に注目する価値があります。ただし、竣工時期や個別物件への影響は現時点では不確定な部分も多く、最新の公式情報を継続的に確認しながら、専門家と連携して慎重に戦略を立てることをおすすめします。
参考文献・出典
- 森ビル株式会社「六本木ヒルズ プロジェクト」 — https://www.mori.co.jp/projects/roppongihills/
- 東京都都市整備局「六本木五丁目西地区第一種市街地再開発事業」 — https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/machizukuri/shigaichi_seibi/sai-kai/saikaihatsu/minato_03_40
- 東京都都市整備局「東京都における都市再生特別地区決定一覧」 — https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/machizukuri/kozo_seibi/kyoten_seibi/list_saisei
- 内閣府 国家戦略特区「六本木五丁目西地区を含む参考資料」 — https://www.chisou.go.jp/tiiki/kokusentoc/dai62/sankou1.pdf
- 森ビル株式会社「2025年3月期通期決算資料」 — https://www.mori.co.jp/img/article/250520_3.pdf
- 住友不動産「六本木五丁目西地区 再開発事業への取り組み」 — https://www.sumitomo-rd.co.jp/saikaihatsu/popup/roppongi5west.html
- 森ビル株式会社・住友不動産「六本木五丁目西地区第一種市街地再開発事業 ローズウッド東京初進出リリース」 — https://www.mori.co.jp/_mori_assets/files/assets/3f2dbd9a710d4daaaa8451a27e512959/08081d64e99043a2b513a0aebd8f69c5/260515_3.pdf
