賃貸物件を退去するとき、「思っていたより高い費用を請求された」「敷金がほとんど返ってこなかった」という経験をした方は少なくありません。退去費用のトラブルは非常に多く、国民生活センターのデータによると原状回復に関する相談が多数寄せられています（国民生活センター）。こうしたトラブルを避けるためには、退去費用の仕組みと相場をあらかじめ理解しておくことが大切です。この記事では、退去費用の基本的な考え方から相場の目安、そして不当な請求に対する交渉の進め方まで、初心者にもわかりやすく解説します。
退去費用の基本的な仕組みを理解しよう
まず押さえておきたいのは、退去費用（原状回復費用）の考え方の基本です。「原状回復」と聞くと、入居したときの新品の状態に戻さなければならないと思いがちですが、実はそうではありません。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（以下、国交省ガイドライン）では、原状回復を「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような損耗・毀損を復旧すること」と定義しています（国土交通省）。つまり、借主が普通に生活していれば生じる汚れや傷は、原則として借主が費用を負担する必要はないのです。
この考え方の背景には、「通常損耗や経年変化は、賃貸借契約期間中の賃料でカバーされてきたはずのもの」という整理があります（国土交通省）。毎月の家賃には、壁紙が少し黄ばんだり、床が多少傷んだりすることへの対価も含まれているという考え方です。そのため、こうした費用は貸主が負担するのが原則となっています。
一方で、借主が費用を負担しなければならないケースもあります。飲み物をこぼしてできたカーペットのシミ、タバコのヤニや臭い、引越し作業でついた引っかき傷、結露を放置して広がったカビなどは、借主の故意・過失によるものとして借主負担となります（国土交通省）。こうした区別をしっかり理解しておくことが、退去費用トラブルを防ぐ第一歩です。
貸主負担と借主負担の具体的な線引き
国交省ガイドラインでは、貸主負担と借主負担の具体例が細かく示されています。この線引きを知っておくと、退去時の請求内容が妥当かどうかを自分で判断できるようになります。
貸主負担となる典型例としては、家具を置いたことによる床やカーペットのへこみ・設置跡、日照による壁紙の変色、テレビや冷蔵庫の裏側の壁の黒ずみ（いわゆる電気ヤケ）などがあります。また、借主が通常の清掃を行っていた場合の専門業者によるハウスクリーニング費用や、鍵の紛失がない場合の鍵交換費用も、原則として貸主負担とされています（国土交通省）。
一方、借主負担となる典型例は、飲み物のシミやカビ、冷蔵庫下のサビ跡（放置して床を傷めた場合）、引越し作業でついた引っかき傷、タバコのヤニや臭い、結露を放置して広がったカビ・シミ、鍵の紛失や破損などです（国土交通省）。これらは「通常の使用」を超えた損耗として、借主が修繕費用を負担することになります。
また、借主負担となる場合でも、費用の全額を負担するわけではありません。国交省ガイドラインでは、壁紙（クロス）やカーペット、クッションフロアについては「6年で残存価値1円」になるよう借主の負担割合を算定する考え方が示されています（国土交通省）。たとえば入居から6年が経過していれば、クロスの価値はほぼゼロとみなされるため、借主が負担する金額は大幅に減ることになります。
退去費用の相場はどのくらい？
退去費用の総額は、部屋の広さや居住年数、損耗の程度によって大きく異なります。ここでは、不動産ポータルサイトのアットホームが掲載している目安をもとに、おおよその相場感をご紹介します。なお、これらはあくまで目安であり、実際の費用は個別の状況によって変わります。
退去費用の総額の目安としては、部屋の広さや状態によって異なります。ただし、タバコを吸っていた場合やペットを飼っていた場合は、通常より大幅に高くなることがあります。
工事項目別の単価目安については、各工事の種類によって異なります。クロス（壁紙）の張替え、クッションフロアの張替え、畳の表替えなど、素材や工事内容によって単価が変わります。また、LIFULL HOME’Sの掲載情報では、6畳分のフローリング張替えはおよそ10万〜15万円、クロスの貼替えはおよそ4万〜5万円、鍵交換は1万〜2万5,000円が目安とされています。
ハウスクリーニングについては、部屋の広さや状態によって費用が異なります。ハウスクリーニング費用は特約によって借主負担とされているケースも多いため、契約書の内容を事前に確認しておくことが重要です。国民生活センターも「ハウスクリーニング費用はどちらが負担するのかなど、退去する際の費用負担に関する事項を必ず確認しましょう」と注意を呼びかけています（国民生活センター）。
不当な請求に対する交渉の進め方
退去費用の請求内容に納得できない場合、どのように対処すればよいのでしょうか。国民生活センターは、「国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドラインに示されている基準等を参考に、貸主側に説明を求め、費用負担について話し合いましょう」と案内しています（国民生活センター）。
まず大切なのは、請求明細の内訳をきちんと確認することです。「退去費用○○万円」とだけ記載された請求書では、何に対して費用が発生しているのかわかりません。各工事項目の単価・数量・面積を明示した明細書を求め、一つひとつの項目が借主負担に該当するかどうかを確認しましょう。
交渉の際には、入退去時の記録が大きな武器になります。国交省ガイドラインでは、入居時・退去時に貸主・借主双方が立ち会い、チェックリストと写真を残すことがトラブル防止に有効だと示されています（国土交通省）。入居時の写真や動画が残っていれば、「この傷は入居前からあった」と主張する根拠になります。退去前には必ず部屋の状態を写真に残しておきましょう。
また、特約の有効性についても確認が必要です。借主に不利な特約が有効と認められるには、「特約の合理的な理由があること」「借主がその内容を認識していること」「借主が意思表示をしていること」という3つの要件が必要とされています（東京都賃貸住宅トラブル防止ガイドライン第4版）。これらの要件を満たさない特約は、無効となる可能性があります。
なお、自分で修繕業者を手配したりDIYで修繕したりすることは避けましょう。賃貸物件では原則として入居者の判断で修繕を行うことはできないとされており、まず管理会社や大家さんに連絡して判断を仰ぐことが基本です（LIFULL HOME’S）。
話し合いで解決しない場合の対処法
話し合いを重ねても解決しない場合には、公的な手続きを利用することができます。費用や手間を抑えながら解決を目指せる方法がいくつかあるので、状況に応じて選択しましょう。
まず活用できるのが、国民生活センターや各地の消費生活センターへの相談です。専門の相談員が対応してくれるため、自分の主張が正当かどうかを客観的に確認するうえでも役立ちます。相談は無料で利用できます。
法的な手続きとしては、60万円以下の金銭請求であれば「少額訴訟」を利用できます。少額訴訟は原則として1回の審理で解決を図る手続きで、弁護士を立てずに本人が申し立てることも可能です（裁判所）。また、「民事調停」は勝ち負けを決めるのではなく、話し合いによる合意で解決を目指す手続きで、借地借家をめぐる紛争にも対応しています（裁判所）。
敷金の返還請求は、原則として建物の明け渡しを行った後でなければできないとされています（国土交通省）。退去後に請求書が届いてから内容を確認し、不当な項目があれば交渉・申し立てを行うという流れになります。なお、東京都内では宅建業者に対して、退去時の費用負担に関する事項を事前に説明することが条例施行規則で定められており（東京都）、入居前の説明段階でも確認できる機会があります。
まとめ
退去費用のトラブルを防ぐためには、「原状回復は新品に戻すことではない」という基本的な考え方を理解しておくことが何より重要です。通常の生活で生じる損耗は貸主負担が原則であり、借主が負担するのはあくまで故意・過失による損耗に限られます。また、クロスやカーペットなどは居住年数に応じて借主の負担割合が下がる仕組みも覚えておきましょう。
入居時から退去時まで写真や記録を残しておくこと、契約書の特約内容を事前に確認しておくことが、いざというときの交渉力につながります。もし不当な請求を受けた場合は、国交省ガイドラインを根拠に明細の説明を求め、国民生活センターや少額訴訟といった公的な手段も活用しながら、冷静に対処してください。正しい知識を持つことが、退去費用トラブルから自分を守る最大の武器です。
参考文献・出典
- 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」 – https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf
- 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）のQ&A」 – https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000024.html
- 国民生活センター「賃貸住宅の原状回復トラブル（各種相談の件数や傾向）」 – https://www.kokusen.go.jp/soudan_topics/data/chintai.html
- 国民生活センター「賃貸住宅の原状回復トラブルにご注意！」 – https://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20260217_1.html
- 国民生活センター「賃貸住宅 退去後、敷金が返還されない。返金してほしい。」 – https://www.faq.kokusen.go.jp/faq/show/225?site_domain=default
- 東京都「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例施行規則」 – https://www.reiki.metro.tokyo.lg.jp/reiki/reiki_honbun/g101RG00003365.html
- 東京都「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン 第4版」 – https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/documents/d/juutakuseisaku/310-23-00-jyuutaku?22=
- 裁判所「少額訴訟」 – https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_minzi/minzi_25_02/index.html
- 裁判所「民事調停」 – https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_minzi/minzi_25_01/index.html
- アットホーム「退去の時にかかる原状回復費の相場はいくら？」 – https://www.athome.co.jp/contents/manual/solution/restoration/howmuch/
- LIFULL HOME’S「賃貸の退去時、床の傷の修繕費やクロス貼り替え費用は入居者負担？」 – https://www.homes.co.jp/cont/rent/rent_00435/
