「旧イムズの跡地はどうなるの？」「天神周辺のマンションを買うなら今がいいタイミング？」——そんな疑問を持って調べている方は多いのではないでしょうか。2024年に着工した旧イムズ跡地の大規模再開発は、周辺の不動産市場にも少なからず影響を与えています。この記事では、2026年8月時点の最新データをもとに、天神・イムズ周辺の中古マンション相場を具体的な数字で整理します。さらに、再開発が相場に与える影響や、物件を選ぶ際の注意点まで丁寧に解説しますので、購入を検討している方はぜひ最後まで読んでみてください。
旧イムズ跡地の再開発と天神エリアの現状
まず押さえておきたいのは、旧イムズがどのような存在だったか、そして今どうなっているかという点です。旧イムズは長年にわたり、天神の中心で多くの人に親しまれてきた複合商業施設でした。その跡地では現在、「（仮称）天神1-7計画」と呼ばれる大規模複合開発が進んでいます。2024年5月に着工し、2026年12月末の竣工が予定されており、天神エリアの顔つきを大きく変える開発として注目されています（福岡市都市局 S1）。
この再開発は単独のプロジェクトではなく、「天神ビッグバン」と呼ばれる福岡市全体の都市再生戦略の一環でもあります。天神ビッグバンとは、天神地区の容積率緩和などを通じて民間開発を促進する取り組みで、旧イムズ周辺の商業繁華性はさらに高まると見込まれています。地価公示によると、天神1丁目の対象標準地では高い評価がなされており、国土交通省の鑑定評価書では「高層店舗兼共同住宅地」として位置付けられています。同鑑定書では、天神ビッグバンの進捗とともに商業繁華性はさらに増すものの、地価はすでに収益性の上限に近づいており、今後は「小幅な上昇程度」にとどまると予測されています。
天神エリアの中古マンション相場｜面積・築年数別の価格帯
実際に物件を探す際に最も気になるのが、具体的な価格帯でしょう。SUUMOの掲載データ（集計期間：2025年7月〜2026年6月、S3）によると、天神駅徒歩15分圏の中古マンションは面積によって価格帯が大きく異なります。面積が広がるにつれて価格が跳ね上がる傾向があります。
築年数による価格差も非常に大きい点が特徴です。同じ天神駅徒歩15分圏でも、築5年以内の中央値は7,290万円であるのに対し、築10〜20年は5,980万円、築30〜40年になると3,180万円まで下がります（SUUMO S3）。つまり、築年数が10年変わるだけで、価格が1,000万円以上変動することも珍しくありません。また、駅からの距離も価格に影響しており、徒歩5分以内の中央値は3,180万円、5〜10分は4,250万円、10〜15分は4,500万円となっています。この数字を見ると、天神エリアでは必ずしも「駅近＝高い」という単純な法則が成り立たず、築年数や面積との組み合わせで価格が決まることがわかります。
坪単価で見ると、天神地区の中古マンションは高水準を維持しており、全国的な水準と比べても天神エリアの不動産がいかに高い評価を受けているかがわかります。
具体的な売出事例で見る価格の幅
相場の数字だけでは実感しにくいという方のために、実際の売出事例を見てみましょう。天神4丁目のニューライフ天神は、45.5㎡・2DK・天神駅徒歩7分で1,950万円という価格帯で掲載されています（LIFULL HOME’S S5）。一方、舞鶴1丁目の朝日プラザ天神は、43.65㎡・ワンルーム・12階・天神駅徒歩7分で3,180万円と、ほぼ同じ面積・駅距離でも価格が大きく異なります（LIFULL HOME’S S6）。この差は主に築年数や階数、建物のグレードによるものです。
築浅タワーマンションになると価格はさらに上がります。天神5丁目のレーベン福岡天神 ONE TOWERは、2024年1月築の43.07㎡・1LDK・19階が6,880万円で掲載されており（LIFULL HOME’S S8）、同物件の掲載レンジは42.68㎡で4,980万円から、70.89㎡で8,980万円、83.43㎡では1億5,358万円まで幅があります（SUUMO S9）。また、成約事例として2026年第1四半期には2024年築・55㎡・2LDKが7,200万円で取引された記録もあり、2025年第1四半期には2024年築・100㎡・3LDKが2億5,000万円という高額事例も確認されています（tochi-d.com S4）。
一方で、同じ天神地区でも1981年築・30㎡が1,100万円、1975年築・35㎡が980万円という成約事例もあります（tochi-d.com S4）。築古・小型の物件は価格帯が大きく下がるため、予算に応じた選択肢の幅は実は広いエリアとも言えます。
周辺エリア（今泉・警固）との相場比較
旧イムズ周辺を検討する際は、隣接する今泉や警固エリアも視野に入れると選択肢が広がります。今泉エリアは、おしゃれな飲食店や商業施設が集まる人気エリアとして、近年注目度が高まっています。天神地区と比べると若干低めの相場水準ですが、物件によって価格帯に幅があります。
警固エリアは物件によって価格差が大きいのが特徴です。警固1丁目のソピア天神は平均価格4,839万円・相場坪単価302万円と高水準である一方、シャンボール警固は平均価格3,174万円・相場坪単価170万円と、同じ警固エリアでも物件によって坪単価が2倍近く異なります（mansion-review.jp S11）。実際の売出例として、ソピア天神の66.24㎡・3LDK・1999年築・2025年3月フルリノベーション物件は5,980万円で掲載されており（LIFULL HOME’S S7）、リノベーション済み物件は築年数が古くても高値がつく傾向があります。
このように、旧イムズ周辺のマンション相場は「天神」という一括りでは語れないほど多様です。同じ徒歩圏内でも、築年数・面積・階数・リノベーションの有無によって価格は数倍の差が生じます。エリアを絞り込む前に、まず自分の優先順位（価格・広さ・築年数・利便性）を整理することが大切です。
再開発エリアの物件を買うときの注意点
再開発エリアの物件購入には、期待と注意点の両面があります。重要なのは、再開発による地価上昇の恩恵を受けられるかどうかは、物件の立地や取得タイミングによって大きく異なるという点です。地価公示の鑑定評価書（国土交通省）でも指摘されているように、天神エリアの地価はすでに収益性の上限に近づいており、今後の上昇幅は「小幅」にとどまると予測されています。つまり、「再開発があるから必ず値上がりする」という期待だけで購入するのは危険です。
また、再開発工事が進む期間中は、周辺の騒音・振動・交通規制などの生活環境への影響も考慮する必要があります。旧イムズ跡地の「（仮称）天神1-7計画」は2026年12月末竣工予定であり（福岡市都市局 S1）、竣工後の商業施設の内容や集客力によっても周辺の不動産価値は変わってきます。竣工前と竣工後では周辺環境が大きく変わる可能性があるため、現地を複数回訪問して確認することをおすすめします。
さらに、中古マンションを購入する際は、管理費・修繕積立金の金額と積立状況の確認が欠かせません。天神エリアのような都市部では、タワーマンションや築浅物件ほど管理費・修繕積立金が高額になる傾向があります。月々の返済額だけでなく、これらのランニングコストを含めた総合的な資金計画を立てることが、長期的に安心して住み続けるための基本です。物件の価格帯が広いエリアだからこそ、表面的な価格だけでなく、諸費用も含めた実質的なコストを比較検討するようにしましょう。
まとめ
旧イムズ周辺の天神エリアは、2026年12月末竣工予定の大規模再開発が進む中、中古マンション相場も高水準を維持しています。面積・築年数・立地によって価格帯は1,000万円以下から2億円超まで幅広く、一概に「高い」とも「安い」とも言えないのがこのエリアの特徴です。今泉や警固などの隣接エリアも含めて広く比較検討することで、自分の予算と条件に合った物件が見つかりやすくなります。再開発による地価上昇への過度な期待は禁物ですが、利便性の高さと都市としての成長性は、長期的な資産価値を支える大きな要素です。まずは現地を訪れ、生活環境を自分の目で確かめることから始めてみてください。
参考文献・出典
- 福岡市都市局 「（仮称）天神1-7計画」新築工事着工プレスリリース — https://www.city.fukuoka.lg.jp/jutaku-toshi/kaihatsu/shisei/documents/240515_tenjin1-7_release.pdf
- 国土交通省 不動産情報ライブラリ 鑑定評価書（令和8年地価公示）福岡中央5-9 — https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2026/40/2026401330509.html
- SUUMO 天神駅（福岡県）の中古マンション価格相場情報 — https://suumo.jp/ms/chuko/soba/fukuoka/ek_25370/
- tochi-d.com 福岡市中央区天神 マンション価格・坪単価一覧 — https://www.tochi-d.com/mansion/40/40133/401330029/
- LIFULL HOME’S ニューライフ天神 物件詳細 — https://www.homes.co.jp/mansion/b-1405270006387/
- LIFULL HOME’S 朝日プラザ天神 物件詳細 — https://www.homes.co.jp/mansion/b-1567880000053/
- LIFULL HOME’S ソピア天神 物件詳細 — https://www.homes.co.jp/mansion/b-1561860000051/
- LIFULL HOME’S レーベン福岡天神 ONE TOWER 物件詳細 — https://www.homes.co.jp/mansion/b-1405810000153/
- SUUMO レーベン福岡天神 ONE TOWER 物件・相場情報 — https://suumo.jp/library/tf_40/sc_40133/to_1002424100/?bs=011
- mansion-review.jp 福岡市中央区今泉の中古マンションランキング — https://www.mansion-review.jp/mansion/town/109279.html
- mansion-review.jp 福岡市中央区警固の中古マンションランキング — https://www.mansion-review.jp/mansion/town/109289.html
