修正後の記事

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• 1都3県の中古一戸建ての成約価格は、築年数によって異なります。
• 築年数が古いほど土地の広さが効き、価格の中身は土地に寄ります。

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中古の一戸建ては、築年数が進むほど値段が下がります。ただ、下がり方は一定ではありません。ゆるやかに下がる時期と、はっきり落ちる時期があります。ご自身の家や相続した実家が今いくらなのかを知るには、この下がり方の形を知るのが近道です。この記事では、実際の取引価格を築年数別に集計した数字をそのまま示します。そのうえで、なぜその値段になるのか、当てはまらない家はどんな家かを、やさしい言葉で説明します。

築年数別の中古一戸建て 成約価格の実データ

まず、実際にいくらで売れているのかを見ます。次の表は、国土交通省が公表している実際の取引価格のうち、1都3県の中古一戸建て166,125件を築年数別に集計したものです（出典: 株式会社青山地所 自社データベース、集計2026年09月時点）。

ご自身の家を探す読み方は簡単です。建てた年から今年を引いた数が築年数です。2000年に建てた家なら築26年なので、表の「築25〜30年」の行になります。中央値は2,900万円です。1996年の家なら築30年で、ひとつ下の「築30〜40年」の行、2,600万円が目安になります。

ここで使っている「中央値」とは、価格を安い順に並べたときのちょうど真ん中の値です。平均値と違い、一部の極端に高い物件に引っ張られにくい数字です。そのため、ふつうの家の実感に近い目安になります。

築浅から築40年超まで、築年数によって成約価格に差があります。ただし表をよく見ると、築浅から築10〜15年までは下がり方はゆるやかです。一方で築25〜30年から築30〜40年、そして築40年超へと、後半で落ち方が大きくなります。

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築30年の家に建物の価値は残るのか

築30年を過ぎると、建物そのものの値段はほとんど付かない扱いになりがちです。これは税金の世界の考え方が、市場にも影響しているためです。

国税庁によると、木造の住宅用建物の法定耐用年数は22年とされています（国税庁 https://www.keisan.nta.go.jp/r5yokuaru/aoiroshinkoku/hitsuyokeihi/genkashokyakuhi/taiyonensutatemono.html）。法定耐用年数とは、建物の価値を何年かけて減らしていくかを税務上決めた年数です。大事なのは、これは税務上の年数であって、市場の売買価格そのものではないという点です。22年を過ぎたら住めなくなる、という意味ではありません。

とはいえ、実務では買い手も売り手もこの年数を意識します。木造なら22年で建物の帳簿上の価値がゼロに近づくため、それ以降の値段は土地が中心になっていきます。当社の集計で築25〜30年から下げ幅が大きくなるのも、この考え方と無関係ではないと考えられます。

ただし、集計はあくまで1都3県の2023年以降の取引です。家そのものの状態、たとえば水まわりを直してあるか、雨漏りがないかまでは、この数字には反映されていません。同じ築30年でも、手入れの差で実際の値段は動きます。

土地と建物のどちらが値段を決めるのか

古い家ほど、値段を決めるのは土地です。表の土地の広さの欄を見ると、その理由が見えてきます。

築5年以内から築10〜15年までは土地115㎡、建物100㎡でほぼ同じです。ところが築30〜40年になると土地は150㎡と広くなります。つまり、築30〜40年の2,600万円という数字は、築浅の物件より35㎡も広い土地を含んだうえでの値段です。建物が古くなっても土地が広いぶん、価格が支えられている形と読めます。

一方、築40年超は土地130㎡、建物90㎡と、築30〜40年より小さくなり、価格も1,800万円まで下がります。ここでは建物の古さに加えて、土地の広さが減ったことも効いています。価格の差を築年数だけのせいにすると読み違えます。表の土地と建物の広さを、必ずセットで見てください。

ご自身の家と比べるときも同じです。築30年でも土地が80㎡しかないなら、表の2,600万円をそのまま当てはめるのは危険です。逆に土地が200㎡あるなら、表より高くなる可能性があります。エリアごとの実際の成約価格は、国土交通省の不動産情報ライブラリで戸建の取引を調べられ、検索項目には建物の築年数もあります（国土交通省 https://www.reinfolib.mlit.go.jp/realEstatePrices/about/）。

買い手の住宅ローンが価格を左右する理由

古い家ほど買い手が絞られます。理由のひとつが住宅ローンです。買える人が減れば、値段は下がりやすくなります。

中古住宅の住宅ローン控除は、1982年1月1日以後に建築されたものであること、それ以前なら耐震基準適合証明などで要件を満たすことが必要とされています（国税庁 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-3.htm）。今年で計算すると1982年より前の家は築44年を超えます。表でいえば「築40年超」の行にあたり、ここで買い手が減りやすい事情があります。

フラット35では、中古の一戸建ての床面積は50㎡以上で利用でき、耐震性は昭和56年6月1日以後の確認済証等または耐震評価基準で確認するとされています（住宅金融支援機構 https://www.flat35.com/business/standard/used/index.html）。この床面積の下限は、2026年4月から70㎡以上から50㎡以上へ緩和されました（住宅金融支援機構 https://www.jhf.go.jp/files/topics/7137_ext_99_6.pdf）。また、一定の品質が確保された中古住宅は、フラット35中古プラスとして5年間年▲0.25%の金利引下げの対象です（住宅金融支援機構 https://www.jhf.go.jp/files/topics/4881_ext_99_1.pdf）。

民間の銀行では扱いが分かれます。楽天銀行は「中古物件であってもお借入期間等に新築住宅と異なる制限はありません」と明記しています（楽天銀行 https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/faq/new001.html）。一方、PayPay銀行は中古物件について一部制限があるとし、違反建築・借地・連棟・セカンドハウス等は対象外としています（PayPay銀行 https://www.paypay-bank.co.jp/mortgage/detail/index.html）。買い手がローンを組めるかどうかが、実際の売値に効いてきます。

相続した実家を売るときに気をつけること

相続した家は、表の数字がそのまま当てはまらない場合が多くあります。まず確かめたいのは、築年数よりも土地の状態です。

当社の集計は1都3県の2023年以降の取引です。地方の実家には使えません。また、駅からの距離、再建築ができるかどうか、用途地域といった条件で価格は大きく動きます。この集計ではそこまでは分けていません。ですから、表の数字は出発点であって、答えそのものではありません。

参考までに、国土交通省が示す価格の目安も見ておきます。東日本レインズによると、2024年の首都圏の中古戸建の成約平均は3,948万円、平均築年数は22.22年でした（東日本レインズ https://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_2024.pdf）。都県別では、東京都の延床70㎡の標準的な中古一戸建ての査定参考価格が築20年で4,611万円、神奈川県が築20年で2,764万円というデータもあります（LIFULL HOME’S 住まいインデックス）。同じ築20年でも、場所が違えば1,800万円以上の差が出ます。

古い家を売るとき、建物を壊すべきかは一概に言えません。壊す費用がかかるうえ、建物があるほうが買いたい人もいます。分からないことは分からないまま進めず、複数の条件で試算してから決めてください。

よくある質問

築40年の家は売れますか。 売れています。当社の集計では築40年超の取引が20,808件あり、成約価格の中央値は1,800万円でした。件数は8つの区分の中で2番目に多い数です。

築何年から値段の落ち方が変わりますか。 表では築25〜30年から築30〜40年、築40年超と、後半の下げが大きくなっています。売り時を考えるなら、この区分の境目が判断の材料になります。

今の金利はどれくらいですか。 三菱UFJ銀行の2026年9月の新規住宅ローンの例では、変動が年1.195%、固定10年が年3.63%、全期間固定31〜35年が年4.30%です。借入期間は2〜40年、手数料は借入額の2.2%で保証料は不要とされています（三菱UFJ銀行 https://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/yuuguu/index.html）。

土地が広ければ古くても高く売れますか。 その傾向はあります。表では築30〜40年の土地が150㎡と最も広く、価格も築40年超より高くなっています。ただし駅距離や再建築の可否で変わるため、個別に確認してください。

まとめ

1都3県の中古一戸建ては、築年数によって成約価格が異なります。築25年を過ぎると下げ方が大きくなります。古い家ほど価格の中身は土地に寄るため、築年数と土地の広さは必ずセットで見てください。

ご自身の家が今いくらなのかは、同じ条件の実際の成約データで確かめるのが一番の早道です。

参考文献・出典

• 株式会社青山地所 自社データベース（集計2026年09月時点、1都3県の中古一戸建て166,125件）
• 国土交通省 不動産情報ライブラリ – https://www.reinfolib.mlit.go.jp/realEstatePrices/about/
• 国税庁 耐用年数（建物／建物附属設備） – https://www.keisan.nta.go.jp/r5yokuaru/aoiroshinkoku/hitsuyokeihi/genkashokyakuhi/taiyonensutatemono.html
• 国税庁 No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除） – https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-3.htm
• 住宅金融支援機構 中古住宅の技術基準の概要｜フラット35 – https://www.flat35.com/business/standard/used/index.html
• 住宅金融支援機構 【フラット３５】一戸建て住宅等における床面積要件の緩和 – https://www.jhf.go.jp/files/topics/7137_ext_99_6.pdf
• 住宅金融支援機構 【フラット３５】中古プラス創設に関する資料 – https://www.jhf.go.jp/files/topics/4881_ext_99_1.pdf
• 公益財団法人東日本不動産流通機構 首都圏不動産流通市場の動向（2024年） – https://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_2024.pdf
• 三菱UFJ銀行 住宅ローン金利 – https://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/yuuguu/index.html
• 楽天銀行 中古住宅（中古マンション含む）の購入に住宅ローンは利用できますか？ – https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/faq/new001.html
• PayPay銀行 商品要項 – 住宅ローン – https://www.paypay-bank.co.jp/mortgage/detail/index.html
• LIFULL HOME’S 住まいインデックス 東京都で中古一戸建てを買う – https://lifullhomes-index.jp/info/areas/tokyo-pref/sale/kodate/chuko/
• LIFULL HOME’S 住まいインデックス 神奈川県で中古一戸建てを買う – https://lifullhomes-index.jp/info/areas/kanagawa-pref/sale/kodate/chuko/