マンション管理費の滞納で強制執行になる3つの段階

マンションの管理費が滞納されると、管理組合はどこまで強制的な手段を取れるのか、疑問に思う方は多いのではないでしょうか。「督促しても払ってもらえない」「強制執行という言葉は聞いたことがあるが、実際にどんな手続きが必要なのかわからない」という悩みを抱える管理組合の役員や区分所有者の方に向けて、この記事では滞納発生から強制執行に至るまでの流れを、国土交通省や東京都の公式資料をもとに解説します。段階ごとの手続きと法的根拠を理解することで、適切な対応策を選べるようになります。

管理費滞納の督促は誰がどう進めるのか

まず押さえておきたいのは、管理費等の債権回収はあくまで管理組合が行うものであるという点です。国土交通省が公表した資料（https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001630190.pdf）では、「債権回収はあくまで管理組合が行うものであることに留意」と明記されており、管理会社が独自に督促を続けることは弁護士法72条に抵触するおそれがあるとして注意を促しています。管理会社に任せきりにしていると、法的に問題のある対応になりかねないため、管理組合が主体的に動くことが不可欠です。

また、内容証明郵便による督促は管理会社の判断だけでは行えず、管理組合の承認（指示）と費用負担が必要とされています（国土交通省 https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001630190.pdf）。つまり、督促の各ステップで管理組合が意思決定を行い、費用を負担する仕組みになっています。

国土交通省のフローチャート（https://www.mansion-info.mlit.go.jp/wp-content/uploads/2025/03/02_%E7%AE%A1%E7%90%86%E8%A6%8F%E7%B4%84%EF%BC%88%E5%9B%A3%E5%9C%B0%E5%9E%8B%EF%BC%89.pdf）では、滞納管理費等の督促の流れとして、1か月目は電話・書面による連絡、2か月目は電話・請求書、3か月目は電話・催告書、4か月目は電話・書面・自宅訪問、そして5か月目には内容証明郵便での督促という段階的な対応が示されています。この流れを踏まえることで、後の法的手続きに必要な督促記録を積み上げることができます。督促の記録は、裁判所での手続きにおいて重要な証拠となるため、各段階で丁寧に記録を残しておくことが大切です。

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支払督促・少額訴訟という法的手段の選択肢

督促を続けても支払いがない場合、次のステップとして法的手続きに移行することになります。近畿地方整備局のQ&A（https://www.kkr.mlit.go.jp/kensei/sangyo/mansion_qa/q3-5.html）によると、支払督促は裁判所から相手方に申立書が到着後2週間以内に異議がなければ、仮執行宣言を申し立てて強制執行へ進めることができます。手続きが比較的シンプルで、費用も抑えられるため、滞納額が大きくない場合に有効な選択肢です。

ただし、相手方が異議を申し立てた場合は通常の訴訟に移行するため、最終的に解決まで時間がかかることも念頭に置く必要があります。また、同Q&Aでは60万円以下の金銭支払いを求める場合に少額訴訟という方法もあると案内されています。少額訴訟は原則として1回の審理で判決が出るため、比較的迅速に解決できる点が特徴です。

管理組合としては、滞納額の規模や相手方の状況に応じて、支払督促・少額訴訟・通常訴訟のいずれが適切かを弁護士に相談しながら判断することが望ましいでしょう。なお、訴訟提起に必要な管理組合内部の決議要件（規約・総会決議の要否）については、各管理組合の規約や個別事情によって異なるため、専門家への確認が必要です。

先取特権の実行と強制執行の違いを理解する

法的手続きの中でも特に重要なのが、区分所有法7条に基づく先取特権の活用です。令和7年改正マンション標準管理規約（単棟型）の解説（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001965185.pdf）によると、先取特権は確定判決等の債務名義を取得せずとも、担保不動産競売を申し立てることができるという大きなメリットがあります。通常の強制執行では確定判決などの債務名義が必要であるのに対し、先取特権の実行はその取得前に手続きを進められるため、時間的なコストを大幅に削減できます。

一方、債務名義に基づく強制執行は、不動産執行・動産執行・債権執行など幅広い財産を対象にできる点が強みです（国土交通省 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001965185.pdf）。先取特権の実行が対象資産を限定しているのに対し、強制執行では滞納者の預貯金や給与債権なども差し押さえの対象となります。つまり、先取特権と強制執行はそれぞれ異なる特性を持つ手段であり、状況に応じて組み合わせて活用することが効果的です。

また、他の債権者による競売が実施された場合には、裁判所に配当要求を行い、売却代金で全額回収できない場合は特定承継人（買受人）から回収するという流れも国土交通省のフローチャートに示されています（https://www.mansion-info.mlit.go.jp/wp-content/uploads/2025/03/02_%E7%AE%A1%E7%90%86%E8%A6%8F%E7%B4%84%EF%BC%88%E5%9B%A3%E5%9C%B0%E5%9E%8B%EF%BC%89.pdf）。特定承継人が弁済しない場合は、さらに先取特権の実行や債務名義に基づく強制執行へと進むことになります。

最終手段・区分所有法59条競売とは何か

先取特権の実行や強制執行によっても滞納管理費等の全額を回収できなかった場合、または回収できないことが確実な場合には、区分所有法59条による競売請求の可否を検討することになります（東京都マンション管理ガイド https://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/pdf/48kanri-guide/03guidebook_10.pdf）。これは滞納者を区分所有関係から排除するという、非常に強力かつ最終的な手段です。

この59条競売が認められるためには、令和7年改正マンション標準管理規約の解説（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001965185.pdf）によると、3つの実体的要件を満たす必要があります。第一に、管理費等の長期かつ多額の滞納が共同利益背反行為に当たること。第二に、当該行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しいこと。第三に、他の方法によっては共同生活の維持を図ることが困難であること、という3要件です。つまり、単に滞納があるというだけでは認められず、他のあらゆる手段を尽くした上でなお解決できない場合に限られる、非常にハードルの高い制度です。

注目すべき点として、59条競売では滞納管理費等の債権に優先する債権があっても競売手続を実施できる可能性があり、区分所有者がいわゆるオーバーローン状態でも競売手続を実施できる可能性があるとされています（国土交通省 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001965185.pdf）。さらに、競売によって滞納者が排除された後も、区分所有法8条により特定承継人である競落人に対して滞納管理費等の支払いを求めることができます（東京都マンション管理ガイド https://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/pdf/48kanri-guide/03guidebook_10.pdf）。

管理組合が早期対応すべき理由

管理費の滞納問題において、早期に対応を開始することが回収率を大きく左右します。滞納が長期化すればするほど、滞納額が膨らむだけでなく、相手方の財産状況が悪化して回収が困難になるリスクも高まります。また、時効や消滅時効完成猶予との関係も個別事情によって異なるため、早い段階で弁護士に相談することが重要です。

管理組合の役員が一人で抱え込まず、管理会社・弁護士・司法書士といった専門家と連携しながら対応することが、現実的かつ効果的なアプローチです。督促の記録を丁寧に残し、段階的に手続きを進めることで、法的手続きへの移行もスムーズになります。また、管理規約に滞納に関する規定が整備されているかどうかも、対応力に大きく影響します。規約の内容が古い場合は、国土交通省が公表している標準管理規約を参考に見直しを検討することも一つの選択肢です。

管理費の滞納は、放置すれば管理組合全体の財政を圧迫し、建物の維持管理にも支障をきたします。一人の滞納者の問題が、マンション全体の資産価値に影響を与えるという認識を持ち、組合全体で早期解決に向けて取り組む姿勢が求められます。

まとめ

マンションの管理費滞納に対する強制執行は、督促→支払督促・訴訟→先取特権の実行・強制執行→59条競売という段階を踏んで進みます。各段階には法的根拠と要件があり、特に59条競売は3つの厳しい要件を満たす場合にのみ認められる最終手段です。管理組合が主体となって早期に対応を開始し、専門家と連携しながら記録を積み上げることが、滞納問題を解決する最も確実な道です。まずは管理会社や弁護士に現状を相談し、自組合の規約と照らし合わせながら適切な手順を確認することから始めてみてください。

参考文献・出典

• 国土交通省「管理費等滞納者に対する督促」 — https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001630190.pdf
• 国土交通省 近畿地方整備局「マンション管理に係るQ&A」 — https://www.kkr.mlit.go.jp/kensei/sangyo/mansion_qa/q3-5.html
• 国土交通省「滞納管理費等回収のための管理組合等による措置に係るフローチャート（解説）」 — https://www.mansion-info.mlit.go.jp/wp-content/uploads/2025/03/02_%E7%AE%A1%E7%90%86%E8%A6%8F%E7%B4%84%EF%BC%88%E5%9B%A3%E5%9C%B0%E5%9E%8B%EF%BC%89.pdf
• 国土交通省「令和7年改正マンション標準管理規約（単棟型）」 — https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001965185.pdf
• 東京都「マンション管理ガイドブック（第10章）」 — https://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/pdf/48kanri-guide/03guidebook_10.pdf
• e-Gov 法令検索「建物の区分所有等に関する法律」 — https://laws.e-gov.go.jp/law/337AC0000000069?occasion_date=20231205