マンション売却の相場を2026年最新データで確認する方法

マンションを売りたいと思ったとき、「今の相場はいくらくらいだろう？」という疑問は誰もが最初に抱くものです。しかし、ポータルサイトに表示される価格が実際の売却価格と異なることを知らずに動いてしまうと、査定額を見て驚いたり、損をしたりするケースも少なくありません。この記事では、2026年11月時点の最新データをもとに、マンション売却の相場を正しく把握する方法から、売却にかかる費用・税金の基礎知識まで、初心者でも理解できるよう丁寧に解説します。

「売出価格」と「成約価格」は別物と知っておく

マンションの売却相場を調べるとき、まず押さえておきたいのは「売出価格」と「成約価格」の違いです。ポータルサイトに掲載されている価格は売出価格、つまり売主が「この値段で売りたい」と希望する価格であり、実際に取引が成立した価格とは異なります。

売出価格と成約価格には乖離があることが知られており、この差を知らずに売出価格だけを見て相場を判断すると、手取り額の計算が大きくずれてしまいます。

一方、成約価格を確認できる信頼性の高いデータソースが国土交通省の「不動産情報ライブラリ」です。このサービスでは、約547万件（令和7年3月31日時点）の取引価格情報を地図上で確認でき（S1）、地図表示画面では直近5年分、検索画面では令和3年2月以降のデータを参照できます（S2）。掲載されている成約価格情報はレインズ（不動産流通機構）が保有するデータを国土交通省が個別取引を特定できないよう加工したもので（S3）、四半期ごとに更新されるため、売却前の近隣比較に非常に実用的です。

SUUMOなどのポータルサイトも相場感をつかむ参考にはなりますが、サイト自体が「相場価格は成約価格を表すものではありません」と明記しています（S8）。売出価格と成約価格を混同しないよう、データの性質を理解したうえで活用することが大切です。

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2026年最新データで見る地域別の相場水準

実際の相場がどの程度なのかを、最新の統計データで確認してみましょう。首都圏では、2026年9月の中古マンション成約価格は5,111万円で、前年比4.5%の下落となりました（S4）。在庫件数も増加傾向にあるとされ（S4）、売り手にとっては競争が激しくなっている局面と言えます。

年度単位で見ると、2025年度の首都圏中古マンション成約件数は49,314件、平均成約価格は5,322万円、平均㎡単価は84.63万円でした（S5）。成約物件の平均専有面積は62.88㎡、平均築年数は26.81年という数字も示されており（S5）、築古の物件でも十分に流通していることがわかります。

大阪エリアでも地域差は顕著です。2026年4月の成約平均を見ると、大阪市が4,335万円であるのに対し、大阪府北部は3,386万円、東部は2,231万円、南部は1,696万円と、同じ大阪府内でも2倍以上の開きがあります（S7）。神奈川県でも同様で、横浜市西区の70㎡掲載平均が5,812万円（83万円/㎡）であるのに対し、金沢区は2,187万円（31万円/㎡）と大きな差があります（2023年11月時点、アットホーム調査、S9）。

このように、相場は「都道府県」単位ではなく「市区町村・駅」単位で大きく異なります。自分のマンションの相場を調べる際は、必ず最寄り駅や町丁目レベルで絞り込んで確認することが重要です。

築年数が相場に与える影響を正しく理解する

「築古だから売れないのでは？」と不安に感じる方も多いですが、データはそれほど悲観的ではありません。首都圏では2025年の中古マンション成約物件の平均築年数が26.58年で、築20年超の物件が全体の60.3%を占めています（S6）。つまり、市場で成約している物件の大半は築20年を超えているのが現実です。

ただし、築年数による需要の差は確かに存在します。築25年以下の物件は、成約物件の構成比率が新規登録物件の構成比率を上回っており（S6）、相対的に需要が強いことが読み取れます。言い換えると、築浅・中築の物件は市場に出ればより早く売れやすい傾向があるということです。

福岡県のデータでは、築10年・専有面積70㎡の中古マンション相場は3,762万円（平米単価54万円）と推定されています（S10）。ただし、LIFULL HOME’S自身も「駅徒歩分等の個々の物件の条件により相場情報に差異が生じる」と明記しており（S10）、あくまで目安として参照するのが適切です。

築年数だけで売却をあきらめるのは早計で、立地・管理状態・リフォーム歴などの個別条件が価格を大きく左右します。自分の物件の強みを整理したうえで、複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。

売却にかかる費用を事前に把握しておく

売却価格が決まっても、そのまま全額が手元に残るわけではありません。売却には仲介手数料をはじめとするさまざまな費用がかかるため、手取り額を正確に把握するためには事前の計算が欠かせません。

仲介手数料の上限は法律で定められており、売買の媒介において200万円以下の部分は5.5%、200万円超400万円以下の部分は4.4%、400万円超の部分は3.3%の段階料率が適用されます（国土交通省 S12）。たとえば5,000万円で売却した場合、仲介手数料の上限は約171万円（税込）となります。この金額は決して小さくないため、複数社の条件を比較することも選択肢のひとつです。

また、仲介手数料のほかにも、売買契約書に貼付する印紙代や、住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消費用なども発生します。譲渡費用として税額計算に含められる費用には、仲介手数料・測量費・売買契約書の印紙代などが含まれます（国税庁 S13）。費用の漏れがないよう、売却前にリストアップしておくと安心です。

売却益が出たときの税金と使える特例

マンション売却で利益が出た場合、その利益（譲渡所得）には税金がかかります。税率は所有期間によって大きく異なるため、売却のタイミングを考えるうえで非常に重要な知識です。

所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、税率は所得税15%・住民税5%の合計20%です（国税庁 S13）。一方、所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、税率は所得税30%・住民税9%の合計39%と、ほぼ倍の負担になります（国税庁 S14）。5年を境に税率が大きく変わるため、売却時期の選択が手取り額に直結します。

ただし、居住用のマンションであれば「3,000万円特別控除」という強力な特例を利用できます。所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できるため（国税庁 S15）、多くのケースで税負担を大幅に軽減できます。住み替えや転勤で既に住んでいない場合でも、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までであれば対象になり得ます（国税庁 S15）。

さらに、10年超保有した居住用財産については、3,000万円控除後の課税長期譲渡所得が6,000万円以下の部分に対して所得税10%の軽減税率が適用される特例もあります（S16）。特例の適用条件は個別の事情によって異なるため、詳細は国税庁の公式サイトや税理士への相談で確認することをおすすめします。

なお、取得費が不明な場合は、譲渡価額の5%を概算取得費として使える場合があります（国税庁 S13）。古いマンションほどこの扱いが手取り計算に大きく影響するため、購入時の売買契約書や領収書は大切に保管しておきましょう。

まとめ

マンション売却の相場を正しく把握するには、ポータルサイトの売出価格だけでなく、国土交通省の不動産情報ライブラリやレインズの成約データを活用することが基本です。2026年9月時点の首都圏成約価格は5,111万円ですが、相場は地域・築年数・個別条件によって大きく異なります。売出価格と成約価格には乖離があることも念頭に置いておきましょう。費用面では仲介手数料の上限を把握し、税金面では3,000万円特別控除などの特例を正しく理解することが、手取り額を最大化するカギになります。まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、相場感をつかむところから始めてみてください。

参考文献・出典

• 国土交通省 不動産取引価格情報提供制度 — https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000069.html
• 不動産情報ライブラリ 掲載コンテンツ一覧 — https://www.reinfolib.mlit.go.jp/help/contents/
• 不動産情報ライブラリ 利用規約 — https://www.reinfolib.mlit.go.jp/help/termsOfUse/
• REINS Monthly Market Watch Summary Report 2026.9 — https://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202609_summary.pdf
• REINS 2025年度 首都圏不動産流通市場の動向 — https://www.reins.or.jp/sf_202504-202603.pdf
• REINS TOPIC 築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年） — https://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_202602.pdf
• 近畿レインズ MRダイジェスト2026年4月度 — https://www.kinkireins.or.jp/webkanri/kanri/wp-content/uploads/2026/05/7dbb92181b6c4fd17336ca2f6aa3fa14.pdf
• 国土交通省 宅地建物取引業者が受けることができる報酬の額 — https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001750229.pdf
• 国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm
• 国税庁 No.3211 短期譲渡所得の税額の計算 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm
• 国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
• アットホーム マンション売却に関する実態調査（2023年11月） — https://www.athome.co.jp/corporate/wp-content/themes/news/pdf/mansion-sell-202311/mansion-sell-202311.pdf