「相続した実家が再建築不可だった」「売ろうとしたら仲介業者に断られた」——そんな経験をして、途方に暮れていませんか。再建築不可物件は確かに売りにくい不動産ですが、売れないわけではありません。この記事では、再建築不可物件がなぜ売りにくいのか、買取相場はどのくらいなのか、そして実際にどう動けばよいのかを、不動産の知識がなくても理解できるよう順を追って説明します。読み終えるころには、自分の物件をどう扱うべきか、判断の道筋が見えてくるはずです。
再建築不可とは何か、まず原因を確かめる
まず押さえておきたいのは、「再建築不可」という言葉の意味です。再建築不可とは、今ある建物を壊した後に、同じ場所に新しい建物を建てられない状態のことをいいます。建物が古くなっても建て替えができないため、一般の買い手には敬遠されやすく、住宅ローンも使えないのが実情です。
なぜそうなるのかというと、建築基準法（建物を建てるときのルールを定めた法律）に「接道義務」という決まりがあるからです。接道義務とは、建物の敷地は幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないというルールです（国土交通省）。この条件を満たせない土地では、原則として建築確認（建物を建てる前に役所が行う審査）が下りません。
ただし、再建築不可だからといって一律に終わりではありません。建築基準法43条2項には「特例認定・許可」という抜け道があります。国土交通省によると、令和5年度の実績は接道認定が1,234件、許可が7,287件にのぼります。つまり、条件次第では再建築できるようになる可能性も残っているのです。
「なぜ再建築不可なのか」の原因を特定することが、売却の第一歩です。原因によって売却価格も売り先も大きく変わるため、まずは役所や専門家に相談して原因を確認しましょう。
ここまでのまとめ: 再建築不可の原因は接道義務違反が多く、原因の種類によって売却戦略が変わります。
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買取相場はどのくらいか、条件別に見る
再建築不可物件の買取価格は、通常の物件と比べてどのくらい下がるのでしょうか。不動産情報サービスのイエコンによると、接道改善や建築基準法43条2項許可の可能性がある物件では、通常物件と比べて一定程度の価格低下が見込まれています。一方、無接道・私道トラブル・境界問題が重なる物件では、相応の価格低下が見込まれます。
また、接道条件の悪い住宅については、総務省統計局の住宅・土地統計調査でも把握されていますが、具体的な割合については公式統計で確認できません。いずれにせよ、「半額以下になることもある」という現実は知っておく必要があります。
買取価格が安くなる理由は、業者が買取後にリフォーム費用・解体費・税金・事業利益を差し引いて査定するためです。仲介売却と違い、業者が自分でリスクを引き受ける分、提示価格は低くなります。これは再建築不可物件に限った話ではなく、買取という仕組み全体の特性です。
さらに、東京行政書士会の事例集でも「住宅ローンも利用できないので購入者が限られる」と整理されています。一般の買い手が住宅ローンを使えない以上、現金購入できる投資家や専門業者しか買い手になれないのが現状です。価格が下がりやすい構造的な理由がここにあります。
ここまでのまとめ: 買取相場は条件によって通常物件の33〜60%程度が目安で、問題が重なるほど下がります。
3つの売却ルートと、それぞれの特徴
再建築不可物件を手放す方法は、大きく3つあります。自分の状況に合ったルートを選ぶことが、後悔しない売却につながります。
1つ目は、専門の買取業者に直接売る方法です。これが最もスピーディーで、手間がかかりません。仲介手数料（売却価格の数%）が不要で、残置物（家の中に残った荷物）や建物の傾き・雨漏りがあっても現況のまま売れるケースが多いです。AlbaLinkは平均着金まで約1ヶ月半、ワケガイや再建築不可物件買取センターは最短3日での現金化を打ち出しています。ただし、価格は仲介売却より低くなる点は覚悟が必要です。
2つ目は、隣地の所有者に売る方法です。東京行政書士会の事例集でも有力な出口として紹介されています。隣の土地と合わせることで接道要件を満たせる場合、隣地の所有者にとっては価値が上がる土地になります。交渉次第では、買取業者より高い価格で売れる可能性があります。ただし、隣地の所有者が興味を持ってくれるかどうかは相手次第です。
3つ目は、再建築可能にしてから売る方法です。建築基準法43条2項の許可を取得したり、隣地の一部を購入して接道要件を満たしたりすることで、通常物件として売れるようになります。手間と費用はかかりますが、売却価格は大きく上がる可能性があります。専門家への相談が必要になるため、時間的な余裕がある場合に向いています。
ここまでのまとめ: 急ぐなら買取業者、高く売りたいなら隣地交渉か再建築可能化が選択肢になります。
買取業者に依頼するときの注意点
買取業者に依頼する際に知っておきたいことがいくつかあります。まず、相続した物件を売るには、相続登記（名義変更）を先に完了させる必要があります。AlbaLinkも「相続登記が完了してからでないと売却はできません」と明記しています。相続前に相談することは可能ですが、実際の売買は名義変更後になります。
次に、査定は複数の業者に依頼することをおすすめします。買取業者によって査定額は異なります。ワケガイは査定無料・仲介手数料不要を案内しており、第一土地建物は最短即日での査定結果報告を打ち出しています。1社だけに絞らず、少なくとも2〜3社に相談して比較することが大切です。
また、占有者（今も誰かが住んでいる状態）がいる場合でも、買取自体は可能なケースがあります。AlbaLinkは「占有者がいても買取可能」としていますが、状況によって価格に影響するとも明記しています。占有者がいる場合は、その旨を最初から正直に伝えることが重要です。
なお、山林・田畑・賃貸需要が全くないエリアの物件は、専門業者でも買取が難しい場合があります。ワケガイもこの点を自社サイトで明記しています。地方の過疎地にある物件は、まず地元の専門家に相談するのが現実的です。
ここまでのまとめ: 相続登記を済ませてから、複数業者に無料査定を依頼して比較するのが基本の流れです。
融資と税金について知っておくこと
再建築不可物件を購入する側の話も知っておくと、売却交渉の参考になります。一般的な住宅ローンや投資ローンでは、再建築不可物件への融資を断る金融機関が多いのが実情です。Wealth Agentの整理によると、スルガ銀行や筑波銀行は再建築不可物件への融資を不可としています。
一方で、難物件に比較的対応している金融機関も存在します。同じくWealth Agentの整理では、L&Fアセットファイナンスは再建築不可を含む難物件にも対応しており、融資条件は各種設定されています。
セゾンファンデックスなど、個人向け投資物件購入ローンを提供する金融機関では、再建築不可物件への対応可否が個別の審査によって判断されます。ただし、再建築不可物件への対応可否は個別の審査によります。
売主の立場から見ると、買い手が融資を使えない物件は現金購入できる投資家や業者しか買い手になれません。これが買取価格を押し下げる根本的な理由です。融資が使えない物件は買い手が限られる、だから価格が下がる——この構造を理解しておくと、業者からの査定額に納得しやすくなります。
ここまでのまとめ: 再建築不可は融資を断る金融機関が多く、買い手が限られることが低価格の根本原因です。
まとめ
再建築不可物件は確かに売りにくい不動産ですが、専門の買取業者や隣地への売却など、複数の出口があります。まず「なぜ再建築不可なのか」の原因を確認し、自分の状況（急いでいるか、少しでも高く売りたいか）に合った方法を選ぶことが大切です。買取業者に依頼する場合は、査定無料・仲介手数料不要の業者が多いため、複数社に相談してから決めましょう。相続物件の場合は、相続登記を先に済ませることを忘れずに。焦って1社だけに決めてしまうのが最も避けたい失敗です。前向きに動き始めることで、思っていたより早く解決できるケースも少なくありません。
ご自身の物件が実際にいくらになるかは、専門業者の査定を受けてみるのが最も確実な方法です。
参考文献・出典
- 国土交通省「接道義務（建築基準法第43条第1項）／接道義務に係る特例認定・許可（建築基準法第43条第2項）」 — https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001894185.pdf
- 東京行政書士会「空き家お悩み解決事例集 2024（CASE 08 接道要件を満たしていない空き家を売却できますか？）」 — https://www.tokyo-gyosei.or.jp/conference/akiya-support/guidebook2024.pdf
- イエコン「再建築不可物件の売却相場は？売却方法・状況別の相場や高く売るコツを解説」 — https://iekon.jp/column/reconstruction-cannot/293
- SUMiTAS「再建築不可物件の売却ガイド。原因3タイプの診断から、価格の実測、再建築可能にする方法まで」 — https://sumitas.jp/sell/guide/6020/
- セゾンファンデックス「貸付条件表一覧」 — https://www.fundex.co.jp/law/conditions-list/
- Wealth Agent「L＆Fアセットファイナンスの不動産投資ローン｜融資条件・金利・審査基準」 — https://www.agent-hp.com/lf-asset-financ/
- Wealth Agent「スルガ銀行の不動産投資ローン｜金利・審査基準・融資条件」 — https://www.agent-hp.com/suruga-bank/
