オーナーチェンジ物件を購入したあと、既存の入居者に退去してもらいたいと考える投資家は少なくありません。家賃が相場より著しく低い、大規模なリフォームをしたい、あるいは自己使用したいなど、その理由はさまざまです。しかし日本の借地借家法では入居者の権利が強く守られており、新しいオーナーだからといって自由に退去を求められるわけではありません。
この記事では、オーナーチェンジ後に入居者へ退去を求められるケースと条件、正しい法的手続き、そして投資判断に必要な知識を整理します。誤った方法で「追い出そう」とすると、かえって違法行為となり損害賠償のリスクを負う点にも触れながら、実務に役立つ内容をお届けします。
オーナーチェンジの仕組みと引き継がれる権利義務
オーナーチェンジとは、入居者が住んでいる状態のまま物件の所有者が変わる取引を指します。すでに賃貸借契約が結ばれている物件を購入した場合、その契約関係は新しいオーナーへそのまま引き継がれます。民法605条の2では、対抗要件を備えた賃貸借がある不動産が譲渡されたとき、賃貸人たる地位は新所有者へ移転すると定められています。しかも建物の賃貸借は、賃借権の登記がなくても引渡しがあれば新所有者に対抗できるため、実務ではほとんどの入居者が保護されると考えてよいでしょう。
この仕組みの最大のメリットは、購入直後から家賃収入を得られる点にあります。空室物件と違って募集の手間や空室期間のリスクがないため、安定したキャッシュフローを求める投資家に根強い人気があります。特に都心部のワンルームマンション投資では、主流の取引形態といっても過言ではありません。
一方で、契約がそのまま継続する以上、前オーナーが結んだ条件をすべて引き継ぐことになります。三井住友トラスト不動産の解説によると、新オーナーは前契約の内容に拘束され、敷金や保証金の返還義務も当然に承継します。ここで注意したいのは、承継する敷金の額です。全日本不動産協会の見解では、当初預託された金額そのままではなく、入居者が前オーナーに負っていた未払賃料などを控除した残額になるとされています。買主が実際に敷金を引き継いだかどうかとは無関係に返還義務を負う点も、見落としてはいけません。
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入居者に退去を求められる法的根拠と「正当事由」
オーナーチェンジ後に入居者へ退去を求めることは法的に不可能ではありませんが、無条件に認められるわけではありません。東京都住宅政策本部の案内でも、オーナーチェンジに伴って正当の事由もないのに賃貸借契約を解除して退去を要求したり、一方的に賃料値上げや定期借家への変更を求めたりはできない、と明確に示されています。つまり所有者が変わったこと自体は、退去を正当化する理由にはならないのです。
借地借家法28条によれば、貸主からの更新拒絶や解約申入れに求められる正当事由は、貸主・借主双方が建物を使用する必要性、これまでの賃貸借の経過、建物の利用状況や現況、そして立退料の申出などを総合的に考慮して判断されます。オーナー自身が住みたい、建て替えたいといった事情も要素の一つにはなりますが、それだけで直ちに認められることは多くありません。
比較的認められやすいのは、入居者側の契約違反です。家賃の長期滞納が代表例で、一般に信頼関係が破壊されたと評価される程度に至れば、契約解除が認められる可能性が高まります。ただし滞納期間の長短だけでなく、過去の支払い状況や滞納に至った経緯も総合的に見られます。無断転貸、ペット飼育禁止特約への違反、近隣への迷惑行為の継続なども契約違反にあたりますが、軽微な違反では直ちに退去を求めにくく、繰り返しの警告や改善要求の経緯を記録に残しておく必要があります。
普通借家と定期借家で異なる退去の難易度
賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があり、この違いが退去の実現可能性を大きく左右します。オーナーチェンジ物件を選ぶ際は、契約形態の確認が投資判断の要になります。
普通借家契約は日本で最も一般的な形態で、期間が満了しても入居者が更新を望めば原則として更新されます。期間の定めがある場合、貸主は満了の1年前から6か月前までに更新拒絶の通知をしなければ、従前と同一条件で更新したものとみなされます。また期間の定めのない契約では、貸主が解約を申し入れても終了まで6か月を要します。いずれの場合も前述の正当事由が必要となるため、普通借家の入居者に退去してもらうハードルは相当に高いといえます。
これに対して定期借家契約は、契約で定めた期間の満了により、更新されることなく確定的に終了する制度です。国土交通省の解説によると、この効力が認められるには単に期間を定めるだけでは足りず、公正証書などの書面で契約を締結したうえで、貸主が契約書とは別に事前説明文書を交付して事前説明を行う必要があります。この説明を怠ると定期借家として成立せず、普通借家とみなされる恐れがあります。
さらに期間が1年以上の定期借家では、貸主は満了の1年前から6か月前までに終了通知をしなければならず、通知が遅れた場合はその通知日から6か月間、終了を対抗できません。加えて、居住用で床面積200平方メートル未満の物件では、転勤・療養・親族の介護などやむを得ない事情があれば、入居者は1か月前の申入れで中途解約できる点も押さえておきましょう。定期借家の物件は契約期間満了を待つことで法的トラブルなく退去を実現できる反面、入居者に不利な条件のため家賃が相場より低めに設定されているケースが多い点には留意が必要です。
立退料の位置づけと円満交渉のポイント
正当事由が十分でない場合でも、立退料を支払うことで合意退去を実現できる可能性があります。ただし誤解してはならないのは、立退料はあくまで正当事由を補完する事情にすぎないという点です。金銭を提示しさえすれば退去を迫れるわけではなく、他の事情と合わせて総合判断される要素の一つにとどまります。
立退料は入居者の転居費用や引越しに伴う不便、精神的な負担などを補償するために支払う金銭で、法律上の明確な定義はありません。算定要素としては、引越し費用、新居の敷金・礼金、仲介手数料、休業損害、住環境の変化に対する精神的苦痛への補償などが考えられます。入居期間が長い、高齢である、代替物件が見つかりにくい地域であるといった事情がある場合は、必要額が大きくなる傾向があります。適正額を客観的に把握したいときは、不動産鑑定士による評価を受けることも選択肢になります。
交渉を円滑に進めるには、まず入居者の事情を丁寧に聞くことから始めるのが得策です。転居先の希望、引越し時期の都合、経済状況などを把握したうえで、双方が納得できる条件を探っていきます。合意できた場合は、立退料の金額、支払い時期、退去日、明渡し条件、原状回復の範囲と負担などを明記した合意書を必ず作成してください。口頭の約束は後日のトラブルにつながりやすいため、可能なら弁護士に内容を確認してもらうと安心です。
絶対にやってはいけない「自力救済」による追い出し
入居者がなかなか出ていかないからといって、オーナーが自分の力で追い出そうとするのは重大な違法行為です。国土交通省の資料でも、借主が任意に退去しない場合であっても、貸主が私的な明渡しの強行行為に及ぶことは自力救済として禁止されており、違法だと明示されています。
具体的には、鍵を勝手に付け替えて入居者を室内から閉め出す行為は、契約継続中はもちろん、契約解除後であっても原則として違法な自力救済とされます。荷物を無断で運び出す、電気やガスを止めて退去を迫るといった行為も同様です。こうした対応をとると、逆に損害賠償を請求される立場になりかねません。
適法に退去を求めたのに入居者が明け渡さない場合でも、実現できるのは裁判所の強制執行などの手続を通じてだけです。自らの実力で権利を実現することは許されない、という原則を最初に理解しておくことが、トラブルを避ける最大の防御策になります。
任意交渉が決裂したときの法的手続きの流れ
任意交渉がまとまらない場合、最終的には法的手続きに進むことになります。ただし訴訟は時間も費用もかかるため、あくまで最終手段と位置づけるべきです。
手続きの第一歩は、内容証明郵便による通知です。普通借家で更新拒絶を行う場合は、満了の1年前から6か月前までという期間を守る必要があります。通知には正当事由を具体的に記し、立退料の提示を含めておくと交渉の余地を残せます。それでも入居者が応じないときは、建物明渡請求訴訟を提起し、オーナー側が正当事由の存在を立証していきます。家賃滞納の記録や契約違反の証拠、立退料の提示経緯を示す書類など、十分な準備が欠かせません。
実際の訴訟では裁判所が和解を勧めることが多く、立退料や退去時期について双方が譲歩して妥協点を探るケースが目立ちます。判決や和解で明渡しが認められても入居者が自発的に出ていかない場合は、強制執行の手続きに移ります。裁判所の案内によると、判決などの債務名義を取得したうえで執行官に申し立て、執行開始の日時は原則として申立日から2週間以内に定められます。さらに明渡しの催告が行われた場合、引渡しの期限は原則としてその催告日から1か月後とされ、それまでに退去しなければ強制的に明渡しが実施されます。
この一連の手続きには専門知識が必要で、通常は弁護士に依頼します。訴訟から執行完了まで時間を要し、費用も相応にかかることが多いため、費用対効果を十分に見極めたうえで、できる限り任意交渉での解決を目指すのが賢明です。
購入前に確認すべき事項とリスクの抑え方
オーナーチェンジ物件では、将来の退去可能性やリスクを見越した物件選びが成否を分けます。全日本不動産協会の指摘によると、買主はレントロール（賃貸条件一覧表）だけを信用せず、賃貸借契約書の写しと突き合わせて、賃料・敷金・契約期間・普通借家か定期借家かの別を一つひとつ確認すべきとされています。あわせて、賃料の延滞や騒音などの紛争の有無、修繕記録、退去予定なども確認しておきたいところです。
特に家賃が周辺相場と比べて適正かどうかは、収益性に直結する重要なポイントです。相場より大幅に低い家賃で契約されている場合、簡単には増額できず、低収益のまま投資を続けることになりかねません。前述のとおり、敷金・保証金の返還義務も当然に引き継ぐため、承継される敷金額が未払賃料の控除後の残額になっている点も、資金計画に織り込んでおく必要があります。
入居者の属性についても、入居からの経過期間や支払い履歴、保証会社の有無などを売主や管理会社から可能な限り入手しましょう。長期入居者は安定している反面、退去を求めにくい傾向があります。購入価格は、入居中で空室リスクがない分だけ空室物件より高めに設定されがちですが、家賃が低い・不利な特約がある・トラブルの潜在リスクがあるといったマイナス要因があれば、それを踏まえた価格交渉を行うべきです。
退去実現後の価値最大化と再募集
入居者の退去が実現したあとは、物件価値を高める戦略的な対応が求められます。まず検討すべきは原状回復とリフォームの範囲です。国土交通省が公表する「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、経年劣化や通常の使用による損耗はオーナー負担、入居者の故意または過失による損傷は入居者負担とする基準が示されています。この考え方を参考に、費用負担を適正に切り分けることが大切です。
リフォームは費用対効果を意識して判断します。水回り設備の更新や壁紙の張替えは家賃アップや早期入居につながりやすい一方、地域の相場を超える高級設備は投資額を回収しづらいこともあります。周辺の競合物件の設備水準を調べ、差別化と費用効率のバランスを取ることが成功の鍵です。家賃設定も相場を十分に調査したうえで決め、高すぎて空室が長引く事態も、安すぎて収益を損なう事態も避けたいところです。
次の入居者との契約形態を見直すことも、将来のリスク管理として有効です。事前説明などの要件を満たしたうえで定期借家契約を採用する、家賃保証会社の利用を条件にする、入居審査の基準を適切に設けるといった対策が考えられます。ただし条件を厳しくしすぎると入居者が決まりにくくなるため、需給バランスを見ながら柔軟に判断しましょう。
まとめ
オーナーチェンジ物件で入居者に退去してもらうことは法的に不可能ではありませんが、借地借家法によって入居者の権利が強く守られているため、決して簡単ではありません。家賃滞納などの明確な正当事由がない限り、立退料を伴う粘り強い交渉や、長期の法的手続きが必要になります。しかも立退料はあくまで正当事由を補完する要素にすぎず、金銭だけで退去を迫ることはできません。
何より重要なのは、鍵の付け替えや荷物の撤去といった自力救済は違法だという原則です。適法な請求でも入居者が応じない場合は、裁判所の手続きを通じてのみ明渡しを実現できます。投資家としては、購入前に契約書の写しで契約形態や家賃、紛争の有無を丁寧に確認し、退去リスクを見越した投資判断を行うことが成功への近道です。判断に迷う場面では、借地借家法に詳しい弁護士へ早めに相談することをおすすめします。最新の制度や個別の取扱いは、各公的機関の公式サイトで確認するようにしてください。
参考文献・出典
- 借地借家法（e-Gov法令検索）https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090
- 国土交通省「民法605条の2の新設に関する資料」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001493364.pdf
- 国土交通省「賃貸住宅トラブルQ&A」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001399558.pdf
- 国土交通省「住宅：定期建物賃貸借Q&A」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000060.html
- 裁判所「不動産引渡（明渡）執行」https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_minzi/minzi_25_14/index.html
- 東京都住宅政策本部「投資用不動産を買う前に」https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/fudosan/tousi
- 東京都住宅政策本部「オーナーチェンジを契機とした家賃値上げトラブルについて」https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/fudosan/chinryouneage
- 東京くらしWEB「貸主が交代したが、アパートを立ち退かなくてはならないのか」https://www.shouhiseikatu.metro.tokyo.lg.jp/sodan/faq/main/139.html
