不動産投資を始めようとしたとき、「銀行に断られた」「審査が厳しくて先に進めない」という壁にぶつかる方は少なくありません。そんなときに選択肢として浮かび上がるのが、ノンバンクの不動産投資ローンです。銀行とは異なる審査基準や柔軟な対応が魅力である一方、金利の高さや各社の条件の違いが気になって、どこを選べばよいか迷ってしまう方も多いでしょう。この記事では、主要なノンバンク各社の金利・条件を比較しながら、初心者にも理解しやすいよう丁寧に解説します。ノンバンクローンの仕組みから選び方のポイントまでをまとめましたので、ぜひ最後までお読みください。
ノンバンク不動産投資ローンとは何か
まず押さえておきたいのは、「ノンバンク」という言葉の意味です。ノンバンクとは、預金業務を行わずに貸付業務を専門とする金融機関のことを指します。銀行や信用金庫とは異なり、預金者からの資金ではなく、自社で調達した資金を貸し出す仕組みになっています。消費者金融や信販会社、リース会社なども広い意味でノンバンクに含まれます。
不動産投資ローンにおいてノンバンクが注目される理由は、その審査の柔軟性にあります。銀行は申込者の給与収入や勤続年数、信用情報を厳格に審査する傾向がありますが、ノンバンクは物件の担保価値や収益性を重視した独自の審査基準を持つことが多いです。そのため、自営業者や法人、あるいは築古物件・再建築不可物件への融資にも対応できるケースがあります。セゾンファンデックスのように「築古・狭小物件や借地権付き建物など、銀行では対応できない案件でも相談可能」と明示しているノンバンクもあります。
一方で、ノンバンクのローンには銀行融資と比べて金利が高めになるという特徴があります。金利相場のイメージとしては、メガバンクや地銀・信金と比較して、ノンバンクは相対的に高い金利帯で設定されることが一般的です。これはリスクを取る分のコストとして理解しておく必要があります。また、各社によって金利帯・融資額・返済期間・手数料が大きく異なるため、複数社を比較検討することが非常に重要です。
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主要ノンバンク各社の金利・条件を比較する
ここでは、各社の公式情報に基づいて主要なノンバンクの条件を整理します。適用金利は個人の属性や物件条件によって変わるため、あくまでも目安としてご参照ください。
セゾンファンデックスの個人向け不動産投資ローンは、団体信用生命保険（団信）の有無により異なる変動金利が設定されています。融資金額は500万円〜5億円で、返済期間は5年〜30年です。申込対象は申込時満20歳以上70歳以下・完済時85歳未満で安定した収入がある方に限られており、対応エリアも首都圏・近畿圏・東海圏・一部都市圏に限定されます。購入物件単体では難しい場合でも共同担保があれば対応できるケースがあり、築古・狭小物件や借地権付き建物も相談対象としている点が特徴です。事務手数料は融資金額の1.65％以内（税込）です。
AGビジネスサポートの不動産担保ビジネスローンは、法人または個人事業主を対象とした商品です。新規契約では契約利率が設定されており、融資額は100万円〜5億円、返済期間は最長30年となっています。また貸付条件表では固定金利型と変動金利型が設定されており、幅広い金利帯を提供しています。抵当順位不問・保証人原則不要という点が魅力で、簡易診断最短1日というスピード感も特徴です。ただし、法人契約の場合は原則として代表者の連帯保証が必要になります。事務手数料は融資金額の3.00％以内（税込）で、調査料・保証料は0円です。
SBIエステートファイナンスは、個人・法人向けに融資額300万円〜10億円、変動金利3.70％〜7.80％、返済期間1年〜35年を提供しています。取扱地域は関東1都3県に加え、関西2府4県（滋賀・京都・大阪・兵庫・奈良・和歌山）が対象で、それ以外の地方物件を検討している場合は他社との比較が必要になります。事務手数料は2.20％〜2.75％です。
アサックスは、不動産購入・建築ローンとして融資額300万円〜10億円、年1.95％〜7.80％、融資期間3ヶ月〜35年という条件を提示しています。連帯保証人原則不要で、業績・決算内容にとらわれない独自の審査を打ち出しており、築古物件への対応事例も公開されています。
ジャックスの投資用マンションローンは、長期プライムレート+0.050％〜7.000％、期間3年〜35年で、購入価格（税込）の105％相当まで融資対象となります。諸費用まで含めた融資が可能な点は、手元資金を温存したい方にとって大きなメリットになります。繰上返済手数料は借入後3年以内1.0％、3年超7年以内0.5％、7年超0.3％と段階的に設定されています。
L&Fアセットファイナンスは、アパートローンについて団信の有無により異なる変動金利が設定されています。全国対応・個人法人ともに利用可能で、容積率オーバーや再建築不可物件、借地、民泊物件など、いわゆる「難物件」への対応力が特徴として挙げられています。
Fintertechは、大和証券との継続取引を前提とした富裕層向けの商品で、長期プライムレート+1.0％〜2.0％、返済期間1年〜40年という条件です。返済期間が最長40年と他社より長い点が際立っており、月々の返済負担を抑えたい方に向いています。事務手数料は1.65％〜2.75％で、融資日から1年以内の繰上返済手数料は2.0％、1年超5年以内は1.0％、5年超は0.5％です。
MIRAIのMR不動産活用ローンは、申込時20歳以上79歳まで・安定継続収入がある個人を対象とした商品で、金利は年8.0％〜12.0％（保証料込み）、融資額は100万円〜最大5,000万円です。返済期間は最長20年で、事務手数料が融資元本の2.20％（税込）、繰上弁済手数料が3.30％（税込）となっています。金利帯は高めですが、日本保証の保証が前提となる安定した仕組みが特徴です。
クレディセゾンの不動産担保ローンは、宅地建物取引業免許を持つ法人向けの商品で、マンション・戸建分譲事業や収益不動産事業を対象としています。融資利率は長期プライムレート（みずほ銀行）+1.5％〜6.0％の固定金利で、融資金額は100万円〜10億円です。返済期間が3ヶ月〜3年と短期設定になっている点が特徴的で、ブリッジローン的な活用を想定した商品といえます。事務手数料は融資額の3.3％以内（税込）で、繰上返済手数料も繰上返済元金の3.0％以内となっています。
金利以外に注目すべき費用と条件
金利の数字だけを見て判断するのは危険です。実際の借入コストを正確に把握するためには、事務手数料や調査料、繰上返済手数料なども含めて総合的に比較することが重要になります。たとえば、融資金額が3,000万円の場合、事務手数料が3.0％であれば90万円、1.65％であれば49.5万円と、その差は40万円以上になります。金利が若干高くても手数料が低い商品の方がトータルコストを抑えられるケースも少なくありません。
繰上返済手数料も見落としがちなコストです。投資初期に想定外の収益が入った際や、売却に伴うローン完済時に発生するこの手数料は、借入後の年数によって異なる場合があります。繰上返済を積極的に活用したい方、あるいは比較的短期での売却・借り換えを想定している方は、この手数料率を重要な判断基準として加えてください。
また、融資対象エリアの制限も見落とせない確認事項です。SBIエステートファイナンスのように対応エリアを関東・関西の一部に限定している会社がある一方、L&Fアセットファイナンスのように全国対応としている会社もあります。地方物件への投資を検討している場合は、エリア要件を最初に確認することで、無駄な審査申込を防げます。さらに、団信の有無と加入条件も各社で異なるため、万が一の際のリスク管理という観点からも必ず個別に確認しておきましょう。
ノンバンクローンが向いているケースと注意点
ノンバンクの不動産投資ローンが特に力を発揮するのは、銀行融資の審査が通りにくい状況です。たとえば、自営業や法人で決算書の内容が安定していない場合、築古物件や再建築不可物件を購入したい場合、あるいは抵当順位が第1順位でない物件に融資を求める場合などが代表的なシーンです。アサックスが「業績・決算内容にとらわれない独自の審査」を打ち出していること、L&Fアセットファイナンスが容積率オーバーや借地物件にも対応可能としていることは、こうしたニーズに応えるノンバンクならではの強みといえます。
一方で、いくつかの注意点もあります。ノンバンクの金利は一般的に銀行より高く設定されており、長期間の借入では総返済額が大きく膨らむ可能性があります。たとえば金利5％・借入期間30年で5,000万円を借りた場合、総返済額は元本の約1.6倍に達することもあります。また、変動金利タイプの商品が多いため、将来的な金利上昇リスクも考慮に入れる必要があります。現在の金利水準が続くとは限らないため、金利が1〜2％上昇した場合のキャッシュフローシミュレーションを事前に行っておくことが欠かせません。
さらに、LTV（ローン・トゥ・バリュー：融資額÷物件価格）にも注目が必要です。ノンバンクは銀行より高いLTVで融資してくれるケースがある反面、万一の売却時に残債が物件価格を上回るオーバーローン状態になるリスクも高まります。投資計画を立てる際には、出口戦略を含めた総合的な資金計画を検討することが重要です。
複数社を比較して賢く選ぶための手順
ノンバンクを選ぶ際は、まず自分の投資目的と物件の条件を明確にすることから始めましょう。購入したい物件が区分マンションなのか一棟アパートなのか、新築なのか築古なのか、対象エリアはどこかによって、対応できるノンバンクが絞られてきます。個人か法人かという属性も重要で、たとえばAGビジネスサポートは法人または個人事業主のみを対象としており、個人の会社員は申込対象外になります。
次に、複数社に仮審査や簡易診断を申し込むことが大切です。ノンバンクの多くは事前相談や簡易診断を無料で受け付けており、比較的短期間で判断結果が出ます。複数社の条件を並べて比較することで、自分の案件に最も有利な条件を提示してくれる会社を見つけやすくなります。なお、ノンバンクの仮審査は銀行と異なり、信用情報への影響が少ない場合がありますが、各社に事前確認しておくと安心です。
比較する際は、金利・融資額・返済期間・事務手数料・繰上返済手数料・対象エリア・団信の有無という主要項目を一覧にして整理すると分かりやすいです。特に団信については、各社で条件が異なるため、個別に確認することが必要です。最終的には、金利の低さだけでなく、自分の物件・属性・返済計画に合った総合的なコストパフォーマンスで判断することが、長期的な不動産投資の成功につながります。
まとめ
ノンバンクの不動産投資ローンは、銀行融資では難しいケースにも対応できる柔軟性が最大の強みです。各社の金利帯は幅広く設定されており、事務手数料や繰上返済手数料、対象エリアなどの条件も大きく異なります。重要なのは、金利の数字だけで判断せず、総コストと自分の投資計画を照らし合わせて選ぶことです。まずは複数社に問い合わせて条件を比較し、自分の物件・属性に最も合ったパートナーを見つけることから始めてみてください。不動産投資の第一歩は、正しい情報収集と慎重な比較検討から生まれます。
参考文献・出典
- セゾンファンデックス 不動産投資ローン（個人向け）公式ページ — https://www.fundex.co.jp/personal/investment/
- セゾンファンデックス 貸付条件表一覧 — https://www.fundex.co.jp/law/conditions-list/
- AGビジネスサポート 不動産担保ビジネスローン公式ページ — https://www.aiful-bf.co.jp/products/mortgage_loan/business.html
- AGビジネスサポート 貸付条件のご案内（PDF） — https://www.aiful-bf.co.jp/conditions/pdf/real_estate.pdf
- SBIエステートファイナンス 不動産投資ローン公式ページ — https://www.sbi-efinance.co.jp/loan/investment/
- SBIエステートファイナンス 貸付条件表（PDF） — https://www.sbi-efinance.co.jp/developer/wp-content/themes/sbi/pdf/loan-conditions.pdf
- ジャックス ご融資条件一覧表 — https://www.jaccs.co.jp/service/financing.html
- アサックス 不動産購入・建築ローン公式ページ — https://www.asax.co.jp/conditionality_purchase/
- Fintertech 公式サイト — https://fintertech.jp/
- Fintertech 貸付条件表（PDF） — https://fintertech.jp/media/images/pdf/money_lending_conditions.pdf
- L&Fアセットファイナンス 2025年4月1日金利改定のお知らせ（PDF） — https://www.agent-hp.com/wp-content/uploads/2025/04/2025%E5%B9%B44%E6%9C%881%E6%97%A5%E9%87%91%E5%88%A9%E6%94%B9%E5%AE%9A.pdf
- MIRAI株式会社 無担保・不動産担保ローン — https://www.mirai-jt.co.jp/service/loan/
- クレディセゾン 不動産担保ローン — https://www.saisoncard.co.jp/mortgage/
