葛飾区内に使われていない土地や空き家を抱えていて、どう活用すればよいか迷っている方は少なくありません。単に「貸したい」「売りたい」と思っても、税制や法規制の知識がなければ思わぬ損失を招くこともあります。実は葛飾区には、空き家を地域のために活かす独自のマッチング制度が整備されており、さらに低未利用土地の譲渡に関する税制上の特例も存在します。この記事では、葛飾区の土地活用を検討するうえで押さえておきたい制度・税制・相談窓口について、初心者にもわかりやすく解説します。
葛飾区の「空き家マッチング制度」とは何か
葛飾区では、一般的に「空き家バンク」と呼ばれる仕組みが「空き家マッチング制度」という名称で運用されています。単純な物件情報の掲示板ではなく、地域社会への貢献を前提とした独自の取り組みです。葛飾区公式サイトによると、この制度は「地域に活かせる空家の所有者・管理者と利用希望者を事前登録し、双方合意によるマッチング成立へ向けたサポートを行っています」という方針のもと運営されています。
重要なのは、区はあくまでもサポート役に徹しているという点です。葛飾区公式サイトでは「所有者・管理者と利用希望者の間で行う賃貸借契約に関する交渉、仲介は行いません。契約締結は、当事者間で行っていただきます」と明示されています。つまり、マッチングが成立した後の契約交渉はすべて当事者同士で進める必要があります。一般的な不動産仲介サービスと混同しないよう注意が必要です。
また、この制度は純粋な商業目的の賃貸投資を仲介するものではありません。地域交流・福祉・子育て支援・環境といった公益目的での活用が前提となっており、そうした社会貢献と資産活用の両立を目指す所有者に向けた制度といえます。
お持ちのマンションは、いま売るといくらか 無料のAI査定で確かめる
どんな用途での活用が想定されているか
葛飾区の公式情報によると、マッチング制度で想定される活用例として「子ども食堂」「高齢者もしくは保育士用のシェアハウス」「ひとり親家庭用住居」などが挙げられています。いずれも地域が抱える課題に直結する用途です。活用分野は地域交流・福祉・子育て支援・環境の4つに大きく分類されており、長年使われていなかった一軒家を子ども食堂として開放したり、空き部屋を地域の福祉従事者向けシェアハウスとして提供したりするイメージです。
こうした活用は「空き家を貸す」という行為を超えて、地域コミュニティの活性化にもつながります。一方で、純粋な収益目的の賃貸投資を考えている方には、この制度は直接的には向いていません。しかし、制度を通じて空き家の存在を地域に知ってもらうことで、将来的な売却や別の活用につながるケースも考えられます。社会貢献と資産活用のバランスをどう取るか、自分のニーズに合わせて判断することが大切です。
契約形態と所有者が知っておくべき税の注意点
空き家マッチング制度を利用する際、契約形態の選択肢は複数あります。葛飾区公式サイトでは「契約形態については、賃貸借契約以外にも定期借家契約、使用貸借等があり、期限付きを条件とすることも可能です」と案内されています。定期借家契約とは、あらかじめ契約期間を定めた賃貸借契約のことで、期間満了とともに確実に契約が終了する仕組みです。通常の賃貸借契約と異なり、借主が更新を主張できないため、「いずれは自分で使いたい」「将来的に売却を考えている」という所有者にとっては特に有効な選択肢です。
もう一点、税負担の変化についても事前に把握しておく必要があります。葛飾区公式サイトでは「空家を住宅以外の用途に転用すると土地の固定資産税及び都市計画税が高くなる場合があります」と注意喚起しています。国土交通省の資料によると、住宅用地には固定資産税の課税標準の特例として、小規模住宅用地（200㎡まで）は価格の6分の1、一般住宅用地は価格の3分の1に軽減される措置があります。この特例が適用されなくなると、税負担が大幅に増える可能性があるため、用途変更を検討する際は必ず事前に税務の専門家へ相談してください。
低未利用土地の譲渡で使える100万円控除の特例
使われていない土地を売却する際に、見落としがちな税制上の優遇措置があります。国税庁の情報（令和7年4月1日現在法令等）によると、個人が都市計画区域内にある一定の低未利用土地等を、500万円以下（一定の場合は800万円以下）で売った場合、その年の長期譲渡所得の金額から100万円を控除できる特例があります。
ここでいう「低未利用土地等」とは、居住の用・事業の用その他の用途に利用されておらず、またはその利用の程度が周辺地域における同一用途の土地と比べて著しく劣っている土地のことです。長年空き地や廃屋のまま放置されている土地はこの定義に該当しやすいといえます。葛飾区でも低未利用土地等確認書の交付制度が設けられており、区の公式サイトでは、譲渡価格が500万円以下の低額な一定の低未利用土地等を譲渡した場合に、長期譲渡所得から100万円を控除するものと案内されています。なお、本特例の適用期限については国税庁と自治体の公表内容に相違が生じる場合があるため、譲渡を検討する際は必ず国税庁公式サイト（タックスアンサーNo.3226）または最寄りの税務署で最新の適用期限をご確認ください。
相続した空き家の売却と3,000万円控除の特例
空き家問題の多くは相続をきっかけに発生します。親から受け継いだ実家をどうするか悩んでいる方も多いのではないでしょうか。相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たすと税制上の大きな優遇を受けられる可能性があります。国税庁の情報（令和7年4月1日現在法令等）によると、被相続人の居住用財産（空き家）を売却した際に、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できる特例があります。
ただし、この特例にはさまざまな適用要件が設けられており、すべての空き家売却に自動的に適用されるわけではありません。建物の耐震基準への適合や、一定期間内での売却など、条件は複数にわたります。「使える可能性がある」と認識したうえで、必ず国税庁の公式サイトや税理士などの専門家に詳細を確認することが不可欠です。要件を満たすかどうかによって、手元に残る金額が大きく変わるケースもあるため、売却を検討する前の段階から専門家に相談しておくことが賢明です。
開発・建築を伴う土地活用で確認すべき規制
土地を活用する際、建物を新築したり大規模な区画変更を行ったりする場合は、法的な規制の確認が欠かせません。葛飾区公式サイトによると、500平方メートル以上の土地において建築物等を建てる目的で行う区画形質の変更には開発許可が必要とされています。広めの土地を複数に分割して活用しようとする場合などは、事前に区への確認が必要です。
また、葛飾区では用途地域・都市施設・日影規制などを「かつしか電子まっぷ」で確認できます。用途地域によって建てられる建物の種類や容積率・建ぺい率が異なるため、土地活用を計画する前にまず自分の土地がどの用途地域に属するかを確認することが重要です。さらに、空家等対策の推進に関する特別措置法については、国土交通省の情報によると令和5年12月13日に一部改正法が施行されています。法令の改正が土地活用の実務に影響するケースもあるため、最新情報は国土交通省の公式サイトでご確認ください。
相談窓口と専門家派遣制度を賢く使う
土地や空き家の活用は、税制・法規制・契約など複数の分野にまたがる複雑な問題です。一人で抱え込まず、専門家の力を借りることが成功への近道といえます。葛飾区では、空き家に関するさまざまな相談に対応する窓口が整備されています。相続・税金・法律・修繕・マッチング活用など幅広いテーマを受け付けており、電話（03-3605-1222）で受け付け、相談時間は最長60分です（葛飾区公式サイト）。
さらに、葛飾区には「空き家等に関する専門家派遣制度」も用意されており、無料で利用できます。空き家の相続・売買・賃貸・登記・敷地の境界・遺言書などに関する相談に対応しており、相談内容に応じた専門家が対応します。費用負担なく専門家の意見を聞ける機会は貴重ですので、「何から始めればよいかわからない」という段階からでも積極的に活用してみてください。早めに相談することで、選択肢の幅も広がります。
まとめ
葛飾区の土地活用を検討する際は、空き家マッチング制度・税制上の特例・法的規制の3つの観点を整理することが重要です。空き家マッチング制度は公益目的の活用を前提とした仕組みであり、純粋な収益投資とは性格が異なります。一方で、低未利用土地の100万円控除や相続した空き家売却の3,000万円控除など、売却時に活用できる税制上の優遇措置もあります。用途変更に伴う固定資産税の増加リスクや開発許可の要否など、見落としやすいポイントも少なくありません。まずは葛飾区の相談窓口や無料の専門家派遣制度を活用して、自分の土地・空き家に最適な方法を専門家と一緒に探してみることをおすすめします。
参考文献・出典
- 葛飾区公式サイト「空き家マッチング制度」 — https://www.city.katsushika.lg.jp/kurashi/1003399/1030173/1033179.html
- 葛飾区公式サイト「空き家に関する相談窓口を設置しています」 — https://www.city.katsushika.lg.jp/kurashi/1003399/1030173/1029801.html
- 葛飾区公式サイト「空き家等に関する専門家派遣制度」 — https://www.city.katsushika.lg.jp/kurashi/1003399/1030173/1024287.html
- 葛飾区公式サイト「低未利用土地等確認書の交付について」 — https://www.city.katsushika.lg.jp/kurashi/1003399/1030173/1025651.html
- 葛飾区公式サイト「開発許可情報のお知らせ」 — https://www.city.katsushika.lg.jp/planning/1003608/1003626.html
- 葛飾区公式サイト「用途地域・都市計画」 — https://www.city.katsushika.lg.jp/planning/1030239/1003611/
- 国税庁「No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3226.htm
- 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
- 国土交通省「住宅：空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」 — https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000035.html
- 国土交通省「土地の保有に係る税制」 — https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000073.html
