アパート経営を始めようと考えたとき、「事業計画書って何を書けばいいの？」「エクセルで作れるの？」と戸惑う方は少なくありません。金融機関への融資申請や、自分自身の収支シミュレーションのためにも、事業計画書はアパート経営の第一歩として欠かせない書類です。この記事では、無料で使えるエクセルテンプレートの入手方法から、実際の書き方・記入のポイントまでをわかりやすく解説します。初めてアパート経営に挑戦する方でも迷わず進められるよう、順を追って説明していきますので、ぜひ最後までお読みください。
アパート経営における事業計画書の役割とは
まず押さえておきたいのは、事業計画書がアパート経営においてどのような意味を持つかという点です。事業計画書は単なる書類ではなく、経営の羅針盤となる重要なツールです。
アパート経営の「収支計画書」とは、一言で言えば経営スタートから長期間にわたる事業収支のお金の流れを一覧にしてまとめたものです（旭化成ホームズ「アパート経営の基礎知識」より）。収入には家賃・礼金・敷金などが含まれ、支出にはローン返済額・修繕費・税金・保険・諸経費などが含まれます。これらを整理することで、経営が本当に成り立つかどうかを事前に確認できます。
金融機関への融資申請の場面でも、事業計画書は大きな役割を果たします。銀行や信用金庫などの担当者は、計画書を通じて「この事業は返済できる見込みがあるか」を判断します。つまり、しっかりとした計画書を用意することが、融資審査を通過するための重要な条件のひとつとなるわけです。
また、事業計画書は自分自身のリスク管理にも役立ちます。楽観的な見通しだけでなく、空室が増えた場合や修繕費が想定外にかかった場合のシナリオも計画書に盛り込むことで、経営上のリスクを事前に把握できます。こうした準備が、長期的に安定したアパート経営を支える土台となります。
無料で使えるエクセルテンプレートの入手先
実は、アパート経営の事業計画書に使えるエクセルテンプレートは、いくつかの信頼できる場所から無料で入手できます。目的や用途に合わせて使い分けることがポイントです。
まず代表的な入手先として挙げられるのが、日本政策金融公庫（通称：公庫）の公式サイトです。公庫は新たに事業を始める方向けに、創業計画書のエクセル版（60KB）をダウンロードできる形で提供しています（日本政策金融公庫「創業計画の書き方」より）。アパート経営も事業のひとつとして位置づけられるため、この書式を活用することができます。さらに公庫の公式サイトには、「この書類に代えて、お客さまご自身が作成された計画書をご提出いただいても結構です」という記載もあり、自作のエクセルシートを提出することも認められています（日本政策金融公庫「創業計画書記入例」より）。
次に、ビジネス向けテンプレートサイトも有力な選択肢です。たとえばBizrouteでは、不動産投資の記入例として「家賃収入・返済計画を整理」した事業計画書のエクセルテンプレートを無料でダウンロードできます（Bizroute「事業計画書テンプレート」2026年1月公開より）。また、HT-taxでは賃貸マンション・アパート経営向けに、Word・Excel・PDF形式のテンプレートを案内しています（HT-tax「事業計画書のテンプレート・記入例」2026年6月更新より）。
これらのテンプレートはいずれも無料で入手できますが、そのまま使うのではなく、自分の物件の条件に合わせて数値や項目を書き換えることが大切です。テンプレートはあくまでも「型」であり、中身を自分の計画に合わせてカスタマイズすることで初めて意味を持ちます。
事業計画書に盛り込むべき項目と書き方
エクセルテンプレートを手に入れたら、次は実際に何を書くかを理解することが重要です。Bizrouteのチェックリストによると、事業計画書に盛り込むべき主な要素として「売上・利益計画」「資金計画」「実行スケジュール」の3つが挙げられています（Bizroute「事業計画書テンプレート」より）。
売上・利益計画では、家賃収入の見込み額を具体的に算出します。このとき、満室時の収入をそのまま計上するのではなく、空室率を考慮した現実的な数値を使うことが大切です。業種の特性を考え、業界平均や地域事情なども考慮しながら多角的に売上高を予測することが重要とされています（日本政策金融公庫の参考資料より）。また、固定費（管理費・保険料など）や変動費（修繕費など）を分けて整理し、損益分岐点を把握しておくと経営判断がしやすくなります。
資金計画では、初期投資額・運転資金・調達方法・返済計画を明確に示す必要があります。支払利息の月額は、契約書に定められた計算方法に基づいて算出します。この計算式をエクセルに組み込んでおくと、金利が変わった場合のシミュレーションも簡単に行えます。
実行スケジュールは、物件取得から入居者募集・管理体制の整備までの流れを時系列で整理するものです。開始時期やマイルストーン（節目となる目標）を明記しておくことで、計画が絵に描いた餅にならないよう管理できます。また、公庫の書式には「自由記述欄」として、追加でアピールしたいことや事業を行ううえでの悩み・欲しいアドバイスなどを記載できる欄も設けられており、自分の強みや経営への意欲を伝える場として活用できます（日本政策金融公庫「創業計画書記入例」より）。
計画書の精度を高めるセルフチェックのポイント
事業計画書を作成したら、提出前に必ず自分でチェックを行うことが大切です。日本政策金融公庫の創業計画書セルフチェックでは、確認すべき3つの視点が示されています（日本政策金融公庫「創業計画書セルフチェック」より）。
ひとつ目は「見積金額の妥当性」です。物件の取得費用や工事費用などについて、相場を調べたり相見積もりを取得したりして、数字の根拠を確認することが求められます。エクセルに入力した数値が「なんとなく」ではなく、実際の市場価格に基づいているかを見直しましょう。
ふたつ目は「自己資金と借入のバランス」です。自己資金が少なく、借入依存の資金調達計画になっていないかを確認する必要があります。借入割合が高すぎると、空室や修繕費の発生時に返済が苦しくなるリスクがあります。一般的には自己資金をある程度確保したうえで融資を活用することが望ましいとされていますが、最適な比率は個別の事情によって異なります。
みっつ目は「返済可能な収支計画かどうか」という点です。利益から借入の返済が可能な収支計画となっているかを確認することが求められています（日本政策金融公庫「創業計画書セルフチェック」より）。エクセルで月別のキャッシュフローを計算し、返済後も手元に一定のキャッシュが残る計画になっているかを確認しましょう。これらのチェックを丁寧に行うことで、計画書の説得力が大きく高まります。
まとめ
アパート経営の事業計画書は、日本政策金融公庫の公式サイトやBizroute・HT-taxなどのテンプレートサイトから、エクセル形式で無料入手できます。テンプレートを活用しながら、収入・支出・資金調達・返済計画を丁寧に整理することが、成功するアパート経営への第一歩です。計画書を作成したら、見積金額の妥当性・自己資金と借入のバランス・返済可能な収支かどうかの3点を必ずセルフチェックしてください。事業計画書は提出のためだけでなく、自分自身の経営判断を支えるツールでもあります。まずは無料テンプレートをダウンロードして、自分の物件に合わせた計画書づくりをスタートさせてみましょう。
参考文献・出典
- 日本政策金融公庫「創業計画の書き方 │ START 政策金融公庫の創業支援」 — https://www.jfc.go.jp/n/finance/sougyou/business-plan/
- 日本政策金融公庫「創業計画書セルフチェック」 — https://www.jfc.go.jp/n/finance/sougyou/sougyouselfchek/
- 日本政策金融公庫「創業計画書（記入例）」 — https://www.jfc.go.jp/n/service/pdf/kaigyourei07_190507i.pdf
- 日本政策金融公庫「創業計画書」 — https://www.jfc.go.jp/n/service/pdf/kaigyourei01_171010c.pdf
- 旭化成ホームズ「収支計画編｜アパート経営の基礎知識｜アパート経営・土地活用の知恵袋」 — https://www.asahi-kasei.co.jp/maison/chiebukuro/kiso/apartkeiei/shusikeikaku.html/
- Bizroute「事業計画書テンプレート（Excel無料）｜書き方・作り方・記入例付き」 — https://exia.co.jp/bizroute/business-plan2.html
- HT-tax「2026最新 事業計画書のテンプレート・記入例」 — https://www.ht-tax.or.jp/kigyou-guide/business-plan-template
