親が亡くなって実家を相続したものの、「登記の手続きって何から始めればいいの？」「税金はいくらかかるの？」と戸惑っている方は多いのではないでしょうか。相続登記とは、亡くなった方の名義になっている不動産を、相続した方の名義に書き換える手続きのことです。2024年4月から申請が義務化され、期限を過ぎると過料（罰則的な金銭負担）が科される可能性もあります。この記事では、登録免許税の計算方法から必要書類の一覧、免税になるケースまで、初めての方でも迷わないよう順を追って説明します。
相続登記とは何か、なぜ急ぐ必要があるのか
相続登記は、亡くなった方の不動産の名義を相続人に変える手続きです。これを放置すると、将来その不動産を売ったり貸したりするときに大きな障害になります。
法務省によると、相続登記の申請義務化は2024年4月1日に施行されました（法務省 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html）。重要なのは、施行前に始まった相続で取得した不動産でも、未登記であれば義務化の対象になるという点です。つまり、何年も前に親が亡くなったまま放置している実家も、今すぐ対象になります。
国土交通省によると、期限は原則として不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内です。施行前に相続を知っていた場合の経過措置として、2027年3月31日までの期限が別途設けられています。期限内に通常の相続登記が難しい場合でも、「相続人申告登記」という簡易な手続きで義務を履行することができます。相続人申告登記は登録免許税がかからないという利点もあります（法務省 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00602.html）。
まず自分がどのケースに当てはまるかを確認しましょう。「遺産分割協議（相続人全員で話し合って決める）」「法定相続（法律で決まった割合で分ける）」「遺言書がある」の3パターンで、必要書類が変わります。
ここまでのまとめ: 相続登記は2024年4月から義務化済みで、未登記なら原則2027年3月31日が期限です。
お持ちのマンションは、いま売るといくらか 無料のAI査定で確かめる
登録免許税の計算方法と免税になるケース
登録免許税とは、不動産の名義変更をするときに国に納める税金のことです。相続による所有権移転登記の税率は、土地・建物ともに固定資産評価額の0.4%（1,000分の4）と定められています（国税庁 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm）。
計算に使う「固定資産評価額」は、毎年春に市区町村から届く固定資産税の課税明細書に「価格」または「評価額」と書かれた数字です。「固定資産税課税標準額」とは別の数字なので、間違えないよう注意してください（法務局 https://houmukyoku.moj.go.jp/chiba/content/001390911.pdf）。
計算の手順は次のとおりです。まず申請する土地・建物の評価額を合計し、1,000円未満を切り捨てます。その金額に0.4%を掛け、100円未満を切り捨てたものが納付額です。計算結果が1,000円未満になった場合は1,000円が最低額となります。たとえば評価額の合計が2,000万円の場合、2,000万円×0.4%＝8万円が登録免許税の目安です。
免税になるケースも設けられています。国土交通省によると、登録免許税の免税措置として、相続登記未了のまま死亡した者に関する中間の登記等が対象となります。さらに、令和9年（2027年）3月31日までの措置として、100万円以下の土地に係る相続登記等も免税の対象です（令和7年度税制改正により全国の土地が対象となり、期限も2027年3月31日まで延長されています。法務局 https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/page7_000017.html）。地方の山林や農地など、価値が低い土地を相続した場合は費用ゼロで手続きできる可能性があります。
ここまでのまとめ: 登録免許税は固定資産評価額×0.4%で、100万円以下の土地などは免税になる場合があります。
遺産分割協議による相続登記の必要書類
相続人全員で話し合って誰が不動産を引き継ぐかを決めた場合（遺産分割協議）に必要な書類を説明します。書類の量が多く感じるかもしれませんが、一つひとつの役割を理解すると整理しやすくなります。
法務局が公表している案内によると、基本的な必要書類は以下のとおりです（法務局 https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001393744.pdf）。
被相続人（亡くなった方）に関する書類として、出生から死亡までのすべての戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍が必要です。これは「本当にこの方が亡くなった」「相続人が誰か」を証明するためのものです。また、被相続人の最後の住所が登記記録上の住所と異なる場合は、住民票の除票または戸籍の附票も必要になります（法務局 https://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/content/001396077.pdf）。
相続人全員に関する書類として、それぞれの現在の戸籍謄本（被相続人の死亡日以降に発行されたもの）と印鑑証明書が必要です。新しく所有者になる方の住民票も添付します。
手続きに関する書類として、遺産分割協議書（相続人全員が署名・実印で押印したもの）と登記申請書が必要です。固定資産課税明細書は登録免許税の計算に使います。司法書士などの代理人に頼む場合は委任状も必要です。
なお、戸籍謄本などの原本を返してほしい場合は、相続関係説明図（家族関係を図にしたもの）を一緒に提出すると、登記調査終了後に原本を返却してもらえます（法務局 https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html）。
ここまでのまとめ: 遺産分割協議の場合、被相続人の出生から死亡までの戸籍と、相続人全員の戸籍・印鑑証明書・協議書が核心書類です。
書類集めを楽にする「法定相続情報一覧図」の活用
戸籍謄本を何通も集めるのは手間がかかります。そこで活用したいのが「法定相続情報一覧図」という制度です。これは、相続関係をまとめた一覧図を法務局に登録しておくと、以後の手続きで戸籍謄本の束を何度も提出しなくて済む仕組みです。
法務局によると、法定相続情報番号を法務局に提供すれば、相続登記や相続人申告登記で戸籍謄本や一覧図の写しの添付を省略できます（法務局 https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/page7_000015.html）。銀行口座の名義変更や年金の手続きなど、複数の機関で相続手続きをする場合に特に便利です。
さらに、法定相続情報一覧図に相続人の住所を記載しておくと、その後の相続登記などの手続きで住民票の写しの提出が不要になることがあります。住所の記載は任意ですが、記載しておくと後の手続きが一段とスムーズになります。
一覧図の作成と登録は無料で、法務局の窓口で申請できます。戸籍謄本の収集が終わったタイミングで、まず法定相続情報一覧図を作っておくと、その後の手続き全体が楽になります。
ここまでのまとめ: 法定相続情報一覧図を先に作っておくと、相続登記だけでなく銀行手続きなどでも戸籍謄本の提出を省略できます。
手続きに迷ったときの相談先と注意点
相続登記の手続きは書類が多く、初めての方には複雑に感じられます。一人で抱え込まず、専門家や公的窓口を活用することが大切です。
法務局では「登記手続案内」という無料の相談サービスを提供しています。電話・窓口での対面・ウェブ会議の3つから選べ、完全予約制で1回20分以内の利用となっています（法務局 https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/page_000001_00050.html）。書類の書き方や手続きの流れについて、担当者に直接確認できます。
なお、相続登記はオンライン申請の案内はありますが、戸籍謄本などの証明書が現時点では電子文書として発行されていないため、完全にオンラインだけで手続きを終わらせることはできません（法務局 https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/fudosan_online03.html）。書類の一部は窓口や郵送での提出が必要になる点を覚えておきましょう。
また、相続の形態によって必要書類は変わります。遺言書がある場合、法定相続（話し合いなしで法律の割合どおりに分ける）の場合など、それぞれで添付書類が異なります。自分のケースがどれに当たるか分からない場合は、法務局の相談窓口か、司法書士に相談するのが確実です。費用はかかりますが、書類の不備で何度も法務局に足を運ぶ手間を考えると、専門家に依頼する選択肢も十分に合理的です。
ここまでのまとめ: 迷ったら法務局の無料相談（完全予約制・20分）か司法書士への依頼を検討しましょう。
まとめ
相続登記の登録免許税は固定資産評価額の0.4%で、課税明細書の「価格」または「評価額」の欄を使って計算します。必要書類は被相続人の出生から死亡までの戸籍、相続人全員の戸籍・印鑑証明書、遺産分割協議書などが基本です。相続の形態（遺産分割・法定相続・遺言）によって書類が変わる点も忘れずに確認してください。
申請義務化の期限は原則として不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内で、施行前に相続を知っていた場合は2027年3月31日までとなります。100万円以下の土地など免税になるケースもあるため、まず固定資産課税明細書で評価額を確認することから始めてみましょう。法定相続情報一覧図を先に作っておくと、その後の手続きがまとめて楽になります。一人で進めるのが不安なら、法務局の無料相談窓口や司法書士への相談を早めに検討することをおすすめします。
ご自身の不動産の評価額や税額がいくらになるかは、固定資産課税明細書の数字を実際に当てはめて確かめてみるのが一番の近道です。
参考文献・出典
- 国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」— https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm
- 法務局「相続による所有権の登記の申請に必要な書類とその入手先等」— https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001393744.pdf
- 法務局「相続登記の必要書類チェックリスト」— https://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/content/001396077.pdf
- 法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」— https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/page7_000017.html
- 法務省「相続登記の申請義務化について」— https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html
- 法務省「相続人申告登記について」— https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00602.html
- 法務局「不動産登記の申請書様式について」— https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html
- 法務局「登記手続案内」— https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/page_000001_00050.html
- 法務局「主な法定相続情報一覧図の様式及び記載例」— https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/page7_000015.html
- 法務局「不動産の所有者が亡くなった（相続の登記をオンライン申請したい方）」— https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/fudosan_online03.html
- 法務局「相続登記 登録免許税 計算のポイント」— https://houmukyoku.moj.go.jp/chiba/content/001390911.pdf
- 国土交通省「相続登記の申請義務化について」— https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001753661.pdf
- 法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」— https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/page7_000017.html
一橋大学大学院MBA修了。大手デベロッパー法人部門、買取再販会社を経て現職。区分リノベ再販・都心事業用物件の買取再販を手がけ、業界7年の知見で記事を監修。
プロフィール詳細 →