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相続した実家が空き家になっている、あるいは住み替えで旧居が空いたまま——そんな状況で「固定資産税がいくらかかるのか」「このまま持ち続けて大丈夫か」と不安になる方は多いです。インターネットで調べると「空き家を壊すと固定資産税が6倍になる」という情報が目に入り、さらに混乱してしまうこともあるでしょう。この記事では、固定資産税の仕組みをゼロから整理し、空き家の状態ごとに税額がどう変わるかを具体的な数字で説明します。「自分の空き家はどのケースに当たるのか」を判断する材料として、ぜひ最後まで読んでみてください。

固定資産税の基本的な仕組みをおさらい

まず押さえておきたいのは、固定資産税は「土地」と「建物（家屋）」それぞれにかかる税金だという点です。毎年1月1日時点の所有者に対して課税され、年の途中で売却しても、その年の税金は1月1日時点の名義人が払う仕組みになっています（東京都主税局）。

税額の計算式は「課税標準額 × 税率（標準税率1.4%）」です。課税標準額とは、固定資産評価額をもとに算出された金額で、評価額そのものとは異なります。また、市街化区域（都市計画法で定められた、積極的に開発を進める区域）内の土地・家屋には、固定資産税に加えて都市計画税（標準税率0.3%）もかかります。市街化区域外の物件には都市計画税がかからないため、まず自分の物件がどの区域にあるかを確認することが大切です。

横浜市が公表している計算例では、土地150㎡・家屋104㎡のケースで、固定資産税87,600円・都市計画税28,200円・合計115,800円という試算が示されています（横浜市）。これはあくまで一例であり、実際の税額は評価額や面積、所在地の条件によって大きく変わります。

ここまでのまとめ: 固定資産税は土地と建物それぞれにかかり、市街化区域では都市計画税も加わります。

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住宅用地特例とは何か——空き家でも受けられる？

固定資産税を考えるうえで最も重要な制度が「住宅用地特例」です。住宅が建っている土地は、課税標準額が大幅に下がる優遇措置を受けられます。具体的には、200㎡以下の部分（小規模住宅用地）は固定資産税が評価額の1/6、都市計画税が1/3に軽減されます。200㎡を超える部分（一般住宅用地）は固定資産税が1/3、都市計画税が2/3です（横浜市）。

では、空き家になっている場合はどうなるのでしょうか。適切に管理されていれば、空き家でも住宅用地特例の対象から外れるわけではありません（神戸市）。つまり、建物が残っていて、かつ管理が行き届いていれば、税額は通常の住宅と同じ水準に保たれます。「空き家になった瞬間に税金が上がる」というのは誤解です。

一方で、1月1日時点に住宅が存在しない土地は、原則として住宅用地にはなりません。建築中や建替え中の土地も原則は同様ですが、一定の要件を満たす場合は特例が継続できる余地があります（東京都主税局）。詳細は各自治体の税務窓口に確認するのが確実です。

ここまでのまとめ: 建物が残っていて管理が適切なら、空き家でも住宅用地特例は継続して受けられます。

「管理不全空家」に指定されると税額はどう変わるか

問題になるのは、自治体から「管理不全空家」や「特定空家」として勧告を受けた場合です。この場合、住宅用地特例が解除され、土地の課税標準額が一気に上がります。2023年の法改正（国土交通省）で「管理不全空家」という区分が新たに設けられ、勧告を受けると住宅用地特例を受けられなくなる仕組みが整備されました。

自治体の試算では、住宅用地特例ありの場合と特例解除後で、土地の税額が大幅に上がることが示されています。自治体によっては「一般的には3.5倍程度になります」と案内しており、よく言われる「6倍」とは異なる説明をしています。

「6倍」という数字が広まった背景には、小規模住宅用地の特例が1/6であることから、単純計算でその逆数を取ったためと考えられます。しかし実際には、負担調整の仕組みがあるため、特例解除後の税額が即座に6倍になるわけではありません。3.5倍程度というのが現実的な目安の一つです。

管理不全空家に認定されるかどうかは、自治体が個別に判断します。「構造上住宅と認められない状態」「取り壊しを予定している」「今後人が住む見込みがない」といった状況は、勧告がなくても特例対象外と整理されることがあります（国土交通省）。放置が続くと自治体から連絡が来る前に状況が悪化するため、早めの対応が重要です。

ここまでのまとめ: 勧告を受けると特例が外れ、土地の税額は一般的に3.5倍程度まで上がります。

解体して更地にしたら税額はどうなるか

「古い家を壊して更地にしたほうがいいのでは」と考える方も多いでしょう。しかし、解体すると建物の固定資産税はなくなる一方、土地の住宅用地特例も外れるため、総額が増えるケースがあります。

自治体の試算では、解体前の固定資産税合計と解体後の固定資産税合計を比較した場合、総額が増えるケースが示されています。建物の税がなくなっても、土地の税が大きく増えるため、差し引きで負担が増えるわけです。

ただし、これはあくまで一例です。建物の評価額が高い場合や、土地の評価額が低い場合は、解体後のほうが総額が下がることもあります。また、老朽化した建物を抱え続けることで発生する維持管理費や、万が一の事故リスクも考慮する必要があります。解体の判断は、税額だけでなく維持コスト・売却の可能性・相続の状況など、複数の要素を合わせて検討することが大切です。

解体補助金については自治体によって制度の有無や金額が異なるため、お住まいの自治体の公式サイトや窓口でご確認ください。

ここまでのまとめ: 解体すると土地の特例が外れ、総額が増える場合があります。

あなたの空き家はどのケースか——状況別の整理

ここで、よくある状況を3つに分けて整理します。

まず「住み続けるか、近いうちに誰かに貸す予定がある」場合です。建物が残っていて適切に管理されていれば、住宅用地特例は継続します。税額は現状維持が基本ですが、管理を怠ると特例解除のリスクが生じます。定期的な見回りや草刈り、雨漏りの補修など、最低限の管理を続けることが重要です。

次に「売却を検討している」場合です。売却が決まるまでの間も固定資産税は発生します。1月1日時点の所有者に課税されるため、年をまたいで売却が長引くほど税負担が続きます。売却を急ぐ理由の一つとして、税負担の累積を意識しておくとよいでしょう。

最後に「解体して土地だけにしたい」場合です。前述のとおり、解体後は土地の税額が上がります。解体費用と将来の税額増加分を合算したうえで、売却や活用の見通しと照らし合わせて判断することをおすすめします。

ここまでのまとめ: 状況によって最適な選択は異なります。税額だけでなく、維持費・売却見通し・相続計画を合わせて考えましょう。

まとめ

空き家の固定資産税は、「建物が残っているか」「管理が適切か」「自治体から勧告を受けているか」によって大きく変わります。適切に管理されていれば住宅用地特例は継続し、税額は通常の住宅と変わりません。一方、管理不全空家として勧告を受けると特例が外れ、一般的には3.5倍程度まで上がります。解体して更地にした場合も、総額が増えるケースがあります。

「6倍になる」という情報は厳密には正確ではなく、実際の増加幅は物件の条件や自治体の運用によって異なります。まずは自分の物件の固定資産評価額と現在の課税標準額を納税通知書で確認し、不明な点は自治体の税務窓口に問い合わせるのが確実です。

ご自身の物件が実際にいくらで売れるかは、実際の成約データで見るのが早道です。

参考文献・出典

• 国土交通省｜空き家対策特設サイト（法改正・管理不全空家） — https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/akiya-taisaku/articles/2024020105.html
• 国土交通省｜固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置 — https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001621264.pdf
• 東京都主税局｜固定資産税・都市計画税（土地・家屋） — https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/kazei/real_estate/kotei_tosi
• 横浜市｜土地についての特例 — https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/koseki-zei-hoken/zeikin/y-shizei/koteishisan-toshikeikakuzei/koteishisan-toshikeikakuzei-shosai/tochitokurei.html
• 横浜市｜令和８年度の税負担の計算（例） — https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/koseki-zei-hoken/zeikin/y-shizei/koteishisan-toshikeikakuzei/koteikeisan.html
• 神戸市｜空き家の敷地にかかる固定資産税 — https://www.city.kobe.lg.jp/a87426/kurashi/tax/kotei/akiya.html
• 鶴岡市｜令和7年度 固定資産税・都市計画税の概要 — https://www.city.tsuruoka.lg.jp/zeikin/koteishisanzei/kazei01_sisanzei213.files/kazei01_sisanzei25.pdf
• 高山市｜住宅用地特例措置計算例 — https://www.city.takayama.lg.jp/kurashi/1000015/1005408/1000400/1000405/1000408.html
• 富山市｜よくある質問（家屋を取り壊して更地にしたら） — https://www.city.toyama.lg.jp/faq/1008447/1009955/1009484.html

監修 電宅男 宅地建物取引士 / MBA｜株式会社青山地所 営業部

一橋大学大学院MBA修了。大手デベロッパー法人部門、買取再販会社を経て現職。区分リノベ再販・都心事業用物件の買取再販を手がけ、業界7年の知見で記事を監修。

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