築40年マンションの管理費は月13,900円

築40年のマンションの管理費がいくらなのか、はっきりした数字を知りたい方は多いと思います。自分の部屋の負担が高いのか安いのか、比べる相手がいないと判断できません。この記事では、当社が持つ1都3県の分譲マンションの集計から、築年数ごとの毎月の負担額をそのままお見せします。管理費だけでなく修繕積立金も合わせて確認でき、築40年という年数が持ち主にとって何を意味するのかも分かります。売れるのかどうか、持ち続けるといくらかかるのかまで、順番に説明していきます。

築40年マンションの管理費は月13,900円、修繕積立金と合わせて28,800円

まず答えからお伝えします。1都3県の築40年超のマンションでは、管理費が月13,900円、修繕積立金が月14,800円、合わせて月28,800円です。専有面積70㎡に換算した金額です。

下の表は、1都3県の分譲マンションを築年数5年刻みで並べ、毎月の負担額を出したものです。

出典: 株式会社青山地所 自社データベース (集計 2026年09月 時点)

ご自身の部屋が築40年を超えているなら、一番下の「築40年超」の行が当てはまります。この区分には18,856棟が含まれており、今回の集計で最も棟数が多い区分です。築38年なら1つ上の「築35〜40年」の行で、こちらは合計33,300円です。

表は70㎡に換算した金額なので、実際の部屋が50㎡なら負担はこれより小さくなります。おおよその目安として、面積の比で見ていただくと自分の水準に近づきます。表の金額と自分の請求額を比べる前に、まず専有面積をそろえることが大切です。

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築40年超で金額が下がって見える理由

表を見ると、築35〜40年から築40年超へと、合計が下がっています。年数が経つほど上がり続けるイメージとは逆の動きです。

この集計では、築40年超という区分に築41年の物件も築60年の物件もまとめて入っています。古い時代に建てられたマンションは、共用施設が少なく、管理員の勤務体制も簡素なものが多くなります。管理費は建物の設備やサービスの量で決まる部分が大きいため、設備の少ない古い棟が多く含まれると、区分全体の平均が下がります。

SUUMOの解説でも、管理員やコンシェルジュ、警備員などの有人サービスを手厚くすると管理費が大きく影響を受けやすいとされています（SUUMO https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms\_shinchiku/ms\_money/mansion\_maintenance-costs/）。また同じ記事では、同じ記事では、同一のサービスや同額の施設維持費なら戸数按分で管理費が安くなると説明されています。つまり、戸数の多い大規模な団地型のマンションほど、1戸あたりの管理費は抑えられる傾向があります。

東京カンテイも、首都圏では管理費と修繕積立金の合計が築20年を過ぎた頃に落ち着く傾向にあるとしています（東京カンテイ 2025年7月1日公表資料）。築40年だから必ず高いというわけではありません。ただし、これはあくまで多数の棟を平均した話です。ご自身のマンションが上がるか下がるかは、後で説明する長期修繕計画を見ないと分かりません。

管理費と修繕積立金は別のお金

ここで用語を整理します。混同しやすい2つですが、使いみちがまったく違います。

管理費とは、日々の管理に使うお金です。管理員の人件費、共用部分の清掃、エレベーターや給水設備の点検、共用廊下の電気代などに充てられます。毎月使って毎月なくなるお金だと考えてください。

修繕積立金とは、十数年に一度の大規模な修繕に備えて毎月ためておくお金です。外壁の塗り直し、屋上の防水工事、給排水管の交換などに使います。こちらは使わずに貯めておくお金です。築40年のマンションでは、これから給排水管や設備の更新が控えている場合が多く、家計の負担としては管理費より修繕積立金のほうが重くなりやすい部分です。

全国の水準も見ておきましょう。国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、月／戸当たりの管理費の平均は11,503円、修繕積立金の平均は13,054円です（国土交通省 https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001750093.pdf）。こちらは築年数を問わない全国平均で、面積の換算もされていないため、当社の1都3県・70㎡換算の数字とは前提が違います。数字を比べるときは、この前提の違いに注意してください。

自分のマンションの金額が適正かを見る方法

平均と比べるより大事なのは、自分のマンションの長期修繕計画を確認することです。金額の高い安いは、その計画の中身とセットでしか判断できません。

国土交通省のガイドラインでは、修繕積立金の目安が示されていますが、「目安の範囲に収まっていないからといって、直ちに不適切であると判断される訳ではありません」とされています（国土交通省 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747009.pdf）。同じ資料では、長期修繕計画は将来の工事の内容や時期、費用を確定するものではなく、一定期間ごとに見直していくことを前提としているとも書かれています。今の積立金の額は、見直しで変わる前提の数字だということです。

確認の手がかりになるのが、マンション管理計画認定制度の基準です。この制度では、長期修繕計画の計画期間が30年以上で、残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれていること、計画期間全体から算定された修繕積立金の平均額が著しく低額でないことが基準とされています（国土交通省 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/keikakunintei.html）。

実際に手を動かすなら、管理組合から配られる総会の資料を開いてみてください。長期修繕計画表と、修繕積立金の残高が載っています。積立金が月額として安いこと自体は、良い知らせとは限りません。計画に対して残高が足りなければ、あとで一時金を集めるか、月額を上げるかのどちらかになります。

築40年のマンションは売れるのか、持ち続けるといくらかかるのか

売れるかどうかについては、立地や管理の状態で大きく変わるため、この記事の集計からは断定できません。分からないことは分からないとお伝えします。ただ、費用の面はここまでの数字ではっきりしています。

持ち続ける場合、管理費と修繕積立金だけで月28,800円です。1年で345,600円になります。ここに固定資産税などの税金が別途かかります。空き家にしていても、住んでいなくても、この毎月の負担は続きます。

買い手の立場で見ると、この毎月の負担は住宅ローンの返済に上乗せされる固定費です。毎月の支払いを考えるうえで無視できない金額のため、購入検討者は管理費と修繕積立金の額を必ず確認します。同時に、修繕積立金の残高や大規模修繕の実施状況も見られます。築年数そのものより、管理状態の説明ができるかどうかが問われます。

なお、この集計は1都3県の分譲マンションを対象とし、標準的な専有面積に換算したものです。地方の物件や、極端に戸数が少ない物件には当てはまりません。また、築40年超を1つの区分にまとめているため、築41年と築55年の違いは表からは読み取れません。

よくある質問

築40年で管理費が月2万円は高すぎますか。

当社の集計では築40年超の管理費は月13,900円（70㎡換算）なので、2万円はそれより高い水準です。ただし高すぎると決めつけるのは早いです。管理員が常駐しているか、共用施設があるか、戸数が少なくないかを確認してください。有人サービスが手厚い物件では管理費が高くなりやすいとされています（SUUMO）。

修繕積立金が急に上がると言われました。断れますか。

個人の判断では断れません。金額の改定は管理組合の総会での決議によります。納得できないなら、総会の議案書を読み、長期修繕計画のどの工事のためにいくら必要なのかを質問してください。国土交通省も長期修繕計画は一定期間ごとに見直す前提としています。

管理費が安いマンションを選べば得ですか。

必ずしもそうではありません。当社の集計でも築5年以内の管理費は月19,000円と高く、築40年超は13,900円と低くなっています。金額の差はサービスや設備の量の差でもあります。安さだけで判断せず、何が含まれているかを確認してください。

今の負担が相場かどうか、まず何を見ればいいですか。

3つです。第一に自分の請求額を70㎡換算に直して表と比べること。第二に管理組合の長期修繕計画表を開くこと。第三に修繕積立金の現在の残高を確認することです。この3つが揃えば、自分の物件の位置が分かります。

まとめ

1都3県の築40年超のマンションでは、管理費が月13,900円、修繕積立金が月14,800円、合計で月28,800円です（70㎡換算）。築40年超は築35〜40年より合計が低く、年数だけで負担が決まるわけではありません。金額の適否は、管理組合の長期修繕計画と積立金の残高を見て判断してください。

ご自身のマンションが今いくらなのかは、実際の成約データで見るのが早道です。

参考文献・出典

• 株式会社青山地所 自社データベース（集計 2026年09月 時点）
• 国土交通省「修繕積立金の額の目安について」 – https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747009.pdf
• 国土交通省「住宅：マンション管理計画認定制度」 – https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/keikakunintei.html
• 国土交通省「マンション総合調査」 – https://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-jutaku-2_tk_000022.html
• 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果の概要」 – https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001750093.pdf
• 東京カンテイ「2024年 首都圏の築10年物件における管理費＆修繕積立金の合計は28,498円/月」 – https://www.kantei.ne.jp/wp-content/uploads/running-cost-chu2024.pdf
• SUUMO「マンションの維持費は毎月どれくらいかかる？平均や築年数での違いを解説」 – https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_shinchiku/ms_money/mansion_maintenance-costs/