この記事の結論
- 「審査が甘い銀行」は存在せず、年収・金融資産・物件エリア・築年数で「通る銀行」が人によって異なります。
- LTV100%対応の銀行も存在しますが、金利は銀行や属性によって異なります。
- 銀行ごとに対象エリア・年収基準・物件条件が異なるため、複数行に同時並行で打診するのが実務的です。
「審査が甘い銀行を探したい」と思っている方は多いはずです。しかし実際には、どの銀行が通りやすいかは申込者の属性や物件条件によって大きく変わります。年収・金融資産・勤務先・物件エリア・築年数の組み合わせによって、同じ物件でも「通る銀行」と「通らない銀行」がはっきり分かれるのが不動産投資ローンの現実です。この記事では、2026年10月時点の最新情報をもとに、主要銀行の金利・LTV（融資割合）・審査基準を整理し、あなたの属性に合った銀行を選ぶための考え方を解説します。
「審査が甘い銀行」という発想を見直す
まず押さえておきたいのは、不動産投資ローンに「誰でも通る銀行」は存在しないという点です。銀行はそれぞれ独自の審査基準を持っており、ある人には通りやすくても、別の人には厳しいという状況が当たり前のように起きます。
実務的な考え方として重要なのは、「審査が甘い銀行」を探すのではなく、自分の属性に合った銀行を探すことです。年収・金融資産・勤務先・物件エリア・築年数によって、融資が利用できるかどうかが大きく変わります（agent-hp.com 2026年7月）。たとえば、年収500万円の会社員と年収1,500万円の会社員では、そもそもアプローチすべき銀行が異なります。
また、同じ物件でも銀行によって金利・融資期間・LTVが大きく異なります。そのため、1行だけに絞って申し込むのではなく、複数の銀行に同時並行で打診するのが実務上の基本です。審査に落ちた場合でも、別の銀行では通るケースは珍しくありません。
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主要銀行の金利・LTV・年収基準を比較する
2026年版の比較データをもとに、代表的な銀行の条件を整理します。変動金利の目安は、銀行ごとに異なる金利帯が設定されており、各行の公式サイトで最新情報をご確認いただくことをお勧めします（agent-hp.com 2026年7月）。
LTV（融資割合）の目安では、銀行によって異なる上限が設定されています（agent-hp.com 2026年7月）。LTVが高いほど自己資金が少なくても融資を受けられますが、その分だけ毎月の返済負担と金利リスクが大きくなる点は必ず理解しておいてください。
年収基準については、SMBC信託銀行プレスティアが年収1,000万円以上を要件としており（smbctb.co.jp 2026年10月）、千葉銀行では1棟目の年収目安が1,500万円以上とされています（agent-hp.com 2026年10月）。一方、オリックス銀行は原則として前年度の税込み年収500万円以上が目安とされており（orixbank.co.jp 2026年9月）、比較的間口が広い銀行のひとつです。
銀行ごとの特徴と向いている投資家像
各銀行には得意とする物件タイプや投資家属性があります。自分の状況に近い銀行を選ぶことが、審査通過への近道です。
オリックス銀行は、住所制限がなく全国どこに住んでいても利用できる点が特徴です。変動金利は実務上2.6〜2.65%が目安で、融資期間は最大35年、LTVは80〜100%に対応しています（agent-hp.com 2026年7月）。公式の借入条件では、借入時20歳以上60歳未満・最終返済時85歳未満・原則同一勤務先3年以上・前年度年収500万円以上が目安とされています（orixbank.co.jp 2026年9月）。なお、店頭表示金利は2026年9月1日現在で変動金利型4.425%であり、実際の適用金利は属性や物件によって異なります（orixbank.co.jp 2026年9月）。
auじぶん銀行は、属性による金利変動がなく一律の金利が適用される点が特徴です。変動金利は2026年1月時点で2.150%、LTVは最大95%、融資期間は最長35年で、団信加入必須・保証料なしという条件です（agent-hp.com 2026年1月）。全国対応であるため、地方在住の投資家にも使いやすい選択肢のひとつです。
スルガ銀行は、属性よりも金融資産を重視する傾向があるとされています。融資後も1,000万円以上の金融資産残高が必要とされており、金融資産が豊富な投資家に向いています（agent-hp.com 2026年7月）。LTVは70〜95%で、収益還元法（DCF）を採用しているため、物件の収益性を重視した審査が行われます。
千葉銀行は、東京・千葉・埼玉・神奈川の収益物件を対象としており、築浅で表面利回り6.5%前後の物件ならLTV90%超も狙えるとされています（agent-hp.com 2026年10月）。エリアが限定される分、対象物件の条件が合えば有力な選択肢になります。
銀行以外の選択肢：ノンバンクと公庫の活用
銀行の審査が通らなかった場合や、銀行では対応が難しい属性の場合は、ノンバンクや公的金融機関も選択肢に入ります。
セゾンファンデックスは、「銀行などで借りられない時の不動産投資ローン」を打ち出しており、永住権のない外国人も対象としています。融資年率は4.4〜5.8%、融資金額は500万円〜5億円で、金利は団信の有無や属性によって異なります（fundex.co.jp 2026年5月）。対応エリアは首都圏・近畿圏・愛知県・主要地方都市で、申込時20〜70歳・完済時85歳未満・返済期間5〜30年という条件です。金利は銀行より高めになりますが、銀行審査に通らなかった場合の現実的な次の一手として検討する価値があります。
日本政策金融公庫には、不動産賃貸業が使える「企業活力強化資金」があります。融資限度額は7,200万円で、設備資金は20年以内、運転資金は10年以内という条件です（jfc.go.jp）。有担保融資の利率は2026年10月1日現在で基準利率3.05〜5.25%、特別利率A 2.65〜4.85%などが設定されています（jfc.go.jp 2026年10月）。民間銀行とは異なる審査基準を持つため、事業計画の内容次第では有効な選択肢になります。
りそな銀行の法人向け「不動産購入ローン」は、3,000万円〜3億円・1〜35年で、収益物件の購入・修繕・借換えに使えます。金利は2026年8月3日から年2.70〜3.75%で、事務手数料は融資金額×1.0%+消費税です（resonabank.co.jp 2026年8月）。保証会社はセゾンファンデックスで、りそな銀行の営業エリア内に本社所在地と融資対象物件があることが条件です。
審査通過率を上げるための実践的な準備
銀行選びと同じくらい重要なのが、申込前の準備です。どれだけ条件の合う銀行を選んでも、書類や財務状況が整っていなければ審査は通りません。
まず確認すべきは、自分の属性が各銀行の基準に合っているかどうかです。年収・勤続年数・金融資産残高・既存借入の状況を整理し、それぞれの銀行の公式条件と照らし合わせることが第一歩です。オリックス銀行であれば「原則同一勤務先3年以上・年収500万円以上」（orixbank.co.jp 2026年9月）、SMBC信託銀行プレスティアであれば「年収1,000万円以上・対象エリアは東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県」（smbctb.co.jp 2026年10月）といった具合に、銀行ごとの基準を事前に把握しておくことが重要です。
次に、物件の収益性と担保評価を事前に確認しておくことも大切です。LTVの上限は銀行によって異なりますが、物件の担保評価額が低ければ希望額の融資を受けられないケースがあります。また、静岡銀行では審査スピードの目安として机上2〜3日・事前1週間〜10日・決済約1ヶ月とされており（agent-hp.com）、スケジュールを逆算した準備が必要です。
複数の銀行に同時並行で打診することも、実務上の重要なポイントです。1行に絞って順番に申し込むと、時間がかかるうえに物件を逃すリスクが高まります。複数行への同時打診は、審査通過の確率を高めるだけでなく、金利や条件の比較交渉にも有効です。
まとめ
不動産投資ローンの審査において「誰にでも甘い銀行」は存在しません。重要なのは、自分の年収・金融資産・勤務先・物件エリア・築年数という属性に合った銀行を選ぶことです。2026年10月時点では、オリックス銀行・auじぶん銀行・静岡銀行・スルガ銀行・千葉銀行など、それぞれ異なる強みを持つ銀行が存在します。銀行審査が難しい場合は、セゾンファンデックスや日本政策金融公庫といった選択肢も視野に入れてください。まずは自分の属性を整理し、複数の銀行に同時並行で打診することが、融資獲得への最も現実的なアプローチです。各銀行の最新条件は必ず公式サイトでご確認ください。
参考文献・出典
- agent-hp.com（主要14銀行の不動産投資ローン比較 2026年版）— https://www.agent-hp.com/real-estate-investment-loan-comparison/
- オリックス銀行 不動産投資ローン 商品説明書 — https://www.orixbank.co.jp/personal/property/account.html
- オリックス銀行 金利一覧（2026年9月1日現在）— https://www.orixbank.co.jp/personal/interest/
- オリックス銀行 借り入れに必要な諸費用 — https://www.orixbank.co.jp/personal/property/charges.html
- SMBC信託銀行プレスティア 不動産投資ローン — https://www.smbctb.co.jp/product/loan/investment_loan.html
- SMBC信託銀行プレスティア 不動産投資ローン 金利プランのご案内 — https://www.smbctb.co.jp/loan/products/pdf/investment_loan_interest.pdf
- りそな銀行 りそなビジネスローン「不動産購入ローン」— https://www.resonabank.co.jp/hojin/service/kakushu/real_estate/
- セゾンファンデックス 不動産投資ローン — https://www.fundex.co.jp/personal/investment/
- AGビジネスサポート 不動産投資ローン 貸付条件 — https://www.aiful-bf.co.jp/conditions/pdf/real_estate_investment.pdf
- 日本政策金融公庫 企業活力強化資金 — https://www.jfc.go.jp/n/finance/search/14_syougyousikin_m.html
- 日本政策金融公庫 金利情報（2026年10月1日現在）— https://www.jfc.go.jp/n/rate/index.html
- agent-hp.com auじぶん銀行の不動産投資ローン — https://www.agent-hp.com/au-jibun-bank/
- agent-hp.com 静岡銀行の不動産投資ローン — https://www.agent-hp.com/shizuoka-bank/
- agent-hp.com スルガ銀行の不動産投資ローン — https://www.agent-hp.com/suruga-bank/
- agent-hp.com 千葉銀行の不動産投資ローン — https://www.agent-hp.com/chiba-bank/
- agent-hp.com オリックス銀行の不動産投資ローン — https://www.agent-hp.com/orix-bank/
