ブログ - 株式会社青山地所

いま売るべきか、待つべきか｜金利が上がるなかで価格はどう動いたか

この2年半で住宅ローンの金利ははっきり上がりました。それでも成約の㎡単価は下がっていません。ただし上がっているのは、ほぼ東京都だけです。しかも売出価格からの下げ幅は4.12%から4.89%へ広がりました。売主の値付けだけが先に強気になっています。

一度も下げずに売れた部屋は24.5%で、38日で決まっています。5回以上下げた部屋は17.72%下がり、404日かかりました。小刻みな値下げが効かないのは、買主が区切りの金額で検索しているからです。売れないときにやることを、順番に並べます。

4,000万円で売り出しても、手元に残るのは約3,670万円です。売り出し価格から成約までに中央値4.49%下がり、そこから仲介手数料・印紙税・抵当権を消す費用・引き渡しまでの管理費が引かれます。税金がかかる人とかからない人の分かれ目もあわせて説明します。

リフォーム済の部屋は同じ建物の真ん中より10.6%高く売れています。ただし売れるまで185日。そして、リフォーム済9,052件のうち9,050件は不動産会社が売主でした。個人がリフォームして売った例は2件しかありません。会社と個人で何が違うのかを整理します。

「他社サイトに出ていないから囲い込みだ」という見分け方は、集計すると逆でした。1社しか広告を出していない部屋は中央値27日で売れ、6社以上の部屋は222日。会社の数は売れ残った長さを映しているだけです。では何を見ればよいのか。登録済証・報告の中身・登録の状態で確かめます。

買取は早いけれど安い、とよく言われます。ではいくら安いのか。不動産会社が買い取って売り直した部屋は、同じ建物の真ん中より7.1%高い単価で169日かけて売れていました。比べる相手は売り出し価格ではありません。値下げと手数料を引いたあとの金額です。

査定を頼むと会社によって金額がそろわないのはなぜか。首都圏の成約11万件以上を集計し、駅からの距離・築年数・階・広さ・部屋の状態がそれぞれ価格をどれだけ動かしているかを一つずつ数字で開けていきます。同じマンションの中でも㎡単価は約1.4倍違います。

首都圏で売り出されている一棟のうち、表面利回り7%以上は35.3%。利回りは築年数に沿って並ぶ数字であり、それ自体は有利さの証拠になりません。レントロールと相場の乖離、リフォームの評価、積算と収益還元、駅の比較範囲、出口の流動性——見送りの理由5つを実務目線で書きます。

当社が独自に整理した一棟向け融資の条件データベース32機関のうち、積算を評価に使うと明記が20機関、収益還元が16機関。融資期間は構造ごとの基準年数から築年数を引く方式が主流です。機関名を出さず、カテゴリごとの傾向として整理します。

売出中の一棟28,345件で、積算評価が売出価格に占める割合の中央値は51.9%。積算が価格以上になるのは7.5%だけです。二つの評価がなぜ食い違い、買い手がどちらで頭を押さえるのかを、積算の内訳の実データから解説します。

種別と築年を揃えると、現況による表面利回りの差は満室6.92%・一部空室7.00%・全空7.21%の0.3ポイント程度です。満室化にかかる費用と、それによって動く価格を並べて判断する方法を、値下げの実データとあわせて整理します。

レントロールは将来の家賃ではなく、現在の契約の一覧です。首都圏4都県の木造1棟アパートでは、1戸あたり月額賃料の中央値が築30年の境目で62,000円から46,750円へ24.6%落ちます。買い手が契約日・同間取りのばらつき・空室の想定賃料・賃料以外の収入をどう見るかを書きます。