ブログ - 株式会社青山地所

相続した不動産、最初の90日で決めること｜期限と、売れるまでの日数から逆算する

売り出してから買い手が決まるまでは、中古マンションで中央値91日、戸建て126日、土地70日。相続税の申告期限10か月から逆算すると、決めて動き出すのに使えるのは最初の3〜4か月だけです。3か月・10か月・3年という期限の全体像と、90日でやるべき三つのことを整理しました。

土地は中央値71日で売れる一方、隣との境界を確定する測量には2〜4か月かかります。売り出し情報の備考に「境界」が出てくるのは1%未満。話が出るのは買主が決まってからです。測量の3段階と、どこまでやるかを決める4つの見方をまとめました。

築30年以上の戸建は、中央値2,050万円・80日で売れています。築40年を超えると、戸建の単価は同じ市区の土地の0.79倍。建物は費用として見られています。売る・貸す・住むを同じものさしで比べ、期限のある税の決まりまで整理します。

「更地にしたほうが高く売れる」は、実測では確認できませんでした。1㎡単価は古家あり0.99・更地0.97、売れるまでの日数も60日と55日でほぼ同じです。解体費用・固定資産税・戻せないこと。判断の分かれ目を整理します。

前の道路が4mない土地は7軒に1軒。その1㎡単価は同じ市区の0.82倍でした。「再建築不可」と明記された中古戸建は、広さをそろえても0.47倍です。接道義務とセットバックの違いを説明したうえで、売り方の4つの選択肢を比べます。

相続の書類に出てくる路線価は、税金を計算するための数字です。売れる値段ではありません。当社が集計した土地の成約3.3万件以上では、実勢価格は路線価の中央値1.34倍でした。ただし市区によって0.85倍から2.76倍まで開きがあります。使い方を4つの手順に整理します。

減価償却費が減り、経費にならない元金返済が増えて入れ替わる。これがデッドクロスです。実データでは、入居中のまま売られる割合が築25〜29年の6.4%から築30〜34年で15.9%に跳ね上がります。同じ時期に家賃の下落と修繕積立金の値上げも重なります。確認すべき三つの資料を示します。

同じマンションの中で比べると、入居中のまま売った部屋の1㎡単価は中央値で5〜8%低く、売れるまで2か月ほど長くかかっていました。1,480棟のうち73.7%で低い結果です。空室にしてから売る場合の引き算を、四つの数字で自分で計算できる形に整理します。

管理費と修繕積立金の合計は中央値25,090円。家賃に占める割合は中央値12.9%ですが、上位10%では22.5%になります。重い側にいるのは狭くて築年数の進んだ部屋でした。同じマンションの5年前と比べると47.3%が値上げされ、上げ幅は中央値49.9%です。

市区と広さをそろえて比べると、家賃は築0〜9年を100として築30〜39年で66.9まで下がります。ところが同じ部屋の再募集230,465組では、下がったのは23.9%だけ。二つの結果が矛盾しない理由と、相場の上昇が止まったときに何が起きるかを説明します。

募集を始めてから決まるまでは中央値37日。ただし家賃を下げずに決まった部屋は29日、下げた部屋は64日かかって6.20%下がっていました。決まらない原因を三つに切り分け、家賃を下げる場合と空室のままにする場合を金額で比べます。売却に切り替える合図も三つに整理しました。

広告に出ている価格は「売り出しの価格」であって、売れた価格ではありません。首都圏の中古マンション111,921件を集計すると、その差は平均7.0%・中央値4.5%。値下げを経て成約した部屋は71.6%でした。差がどこで生まれ、売出価格をどう決めればよいのかを解説します。