「永住権がないと、日本で住宅ローンは組めないのでは？」と不安を感じている外国籍の方は少なくありません。確かに多くの金融機関が永住権を必須条件としているのは事実ですが、実は永住権なしでも住宅ローンに対応している金融機関は存在します。この記事では、永住権のない外国籍の方が住宅ローンを検討する際に知っておくべき基本的な仕組みから、実際に申し込みが可能な金融機関の条件まで、具体的な情報をわかりやすく解説します。物件購入を真剣に考えている方にとって、きっと役立つ内容になっています。
永住権なし外国籍が住宅ローンを組む際の基本的な壁
まず押さえておきたいのは、日本の住宅ローン市場において、永住権の有無が審査上の大きな分岐点になっているという現実です。多くの金融機関は、融資の返済確実性を担保するうえで「日本に長期的に居住し続ける見込み」を重視します。永住権はその証明として最もわかりやすい指標であるため、対応できる金融機関の数が限られてしまうのです。
代表的な例として、住宅金融支援機構のフラット35（買取型）は、日本国籍・永住許可・特別永住者の方を対象としており、永住権のない外国籍の方は原則として利用できません（住宅金融支援機構 https://www.jhf.go.jp/files/a/public/jhf/100052899.pdf）。同様に、PayPay銀行は「日本国籍の方または日本の永住許可を受けている外国籍の方」を対象としており、永住権なしの方は申し込みができません（PayPay銀行 https://www.paypay-bank.co.jp/mortgage/detail/index.html）。三井住友信託銀行のFAQでも、外国籍の方の借り入れは永住者・特別永住者に限定されています（三井住友信託銀行 https://faq.smtb.jp/faq/show/2975?category_id=311&site_domain=default）。
このように、主要な金融機関の多くが永住権を必須条件としているのが現状です。しかし一方で、外国籍の方の日本定住ニーズの高まりを受けて、永住権なしでも申し込みを受け付ける金融機関も確実に増えてきています。次のセクションから、具体的な金融機関の条件を詳しく見ていきましょう。
永住権なしでも申し込める金融機関の条件
永住権なしの外国籍の方向けに住宅ローン商品を用意している金融機関として、まず注目したいのが東京スター銀行です。同行は「外国籍で永住許可を受けていない方」を対象とした専用の住宅ローン商品を商品化しており、この分野では先駆け的な存在といえます（東京スター銀行 https://www.tokyostarbank.co.jp/foreign/products/loan/homeloan_star/）。
東京スター銀行のスター住宅ローンの主な条件は次のとおりです。申込時の年齢は25歳以上65歳以下で、完済時の年齢が75歳以下であることが求められます。年収については原則400万円以上が必要ですが、40歳以下の正社員であれば300万円以上の特例枠が設けられています。融資額は500万円以上1億円以内、融資期間は1年以上35年以内です。金利タイプは変動・固定3年・固定5年・固定10年の4種類から選べます。事務手数料は融資額に対して2.2%〜3.3%となっており、がん団信やワイド団信を選択する場合は金利に0.3%が上乗せされます。また、給与振込口座として指定することで、住宅ローン金利が全期間1.10%引き下げられる訴求もあります（東京スター銀行 https://www.tokyostarbank.co.jp/products/loan/homeloan/homeloan_star/pdf/outline.pdf?251104=）。
イオン銀行も「永住権なし」向けの住宅ローン商品を用意しています。こちらは就労に制限のない在留資格を持つこと、日本語の読み書きができること、物件価格の20%以上の自己資金を用意できることが条件として明記されています。勤務条件については、給与所得者は6カ月以上の勤務実績、会社経営者・個人事業主は事業開始後3年経過かつ前年度年収・所得100万円以上が必要です。融資額は200万円以上1億円以内、融資期間は1年以上15年以内と、東京スター銀行と比べて返済期間が短い点が特徴です。金利は店頭表示の住宅ローン金利に1.00%を加えた設計となっており、一部繰上返済手数料は無料、全額繰上返済手数料は55,000円です（イオン銀行 https://www.aeonbank.co.jp/products_list/pdf/without_permanent_residency.pdf）。
スルガ銀行とSMBC信託銀行プレスティアの特徴
スルガ銀行も外国籍の方に多く利用されている住宅ローンを提供しています。同行の案内では、申し込み時に「永住許可の申請の見通しや日本でのキャリアプラン」を確認すると明記されており、将来的な定住意向を重視した審査が行われることがわかります（スルガ銀行 https://www.surugabank.co.jp/surugabank/kojin/service/pdf/suruga_hl_mail.pdf）。
スルガ銀行の条件は、一定の年収基準と融資額の枠が設定されており、融資期間は物件の種類によって異なる長期設定が可能で、事務取扱手数料は融資額の2.2%です。変動金利についても複数の金利帯が用意されています（スルガ銀行 https://www.surugabank.co.jp/surugabank/kojin/service/pdf/suruga_hl_mail.pdf）。融資額の上限が大きく、物件の種類によって長期返済が選べる点は、高額物件を検討している方にとって魅力的な選択肢となるでしょう。
SMBC信託銀行プレスティアは、短期滞在を除く在留資格があれば永住権なしでも申し込みを受け付けています（SMBC信託銀行プレスティア https://www.smbctb.co.jp/faq/detail/faq_105.html）。ただし、こちらは高所得者向けの設計となっており、一定の年収基準、借入額の範囲、融資期間が設定されています。永住権のない方は原則として物件価格の80%を上限に申し込みが可能です。手数料体系はAプランが借入額の2.2%、Bプランが22,000円の2種類で、保証料・保証事務手数料は不要です（SMBC信託銀行プレスティア https://www.smbctb.co.jp/loan/products/pdf/housing_loan_interest.pdf）。
配偶者の協力が必要なケースもある
金融機関によっては、永住権のない外国籍の方が単独で申し込むことができず、配偶者の協力が条件となる場合があります。SBI新生銀行はその代表的な例です。同行では、永住許可がない外国籍の方が住宅ローンを申し込む場合、配偶者が日本国籍または永住許可を有していること、かつその配偶者が連帯保証人になることが必要です。単独での申し込みは受け付けていません（SBI新生銀行 https://faq.sbishinseibank.co.jp/faq_detail.html?category=676%2F1000&id=563&page=1）。
SBI新生銀行の住宅ローン自体は、変動金利（半年型）・当初固定金利・長期固定金利の複数タイプを用意しており、保証料は不要、団信保険料は銀行負担、事務手数料は借入額の2.2%という条件です（SBI新生銀行 https://www.sbishinseibank.co.jp/retail/housing/pdf/p_loan_syousai.pdf?karikae=&shinki=）。配偶者が日本国籍または永住権を持っている場合は、この選択肢も検討に値するでしょう。
このように、金融機関ごとに「単独申し込み可能かどうか」という点でも大きな違いがあります。自分の状況に合った金融機関を選ぶためには、まず自身の在留資格・年収・配偶者の状況などを整理したうえで、各金融機関の条件と照らし合わせることが重要です。
審査を有利に進めるために準備しておくこと
永住権なしで住宅ローンの審査に臨む際、いくつかの点を事前に整えておくと審査が通りやすくなる可能性があります。まず重要なのは、在留資格の種類と残存期間です。就労に制限のない在留資格（例：技術・人文知識・国際業務、経営・管理など）を持っていることが多くの金融機関で求められており、在留期間が長いほど審査上有利に働く傾向があります。
次に、自己資金の準備も大切なポイントです。イオン銀行が物件価格の20%以上の自己資金を条件としているように、頭金を多く用意することは審査通過の可能性を高めるだけでなく、毎月の返済負担を軽減する効果もあります。また、SMBC信託銀行プレスティアが永住権なしの場合に物件価格の80%を上限としているように、金融機関によっては融資比率に制限が設けられているため、自己資金の準備は特に重要です。
さらに、スルガ銀行が審査時に「永住許可の申請の見通しや日本でのキャリアプラン」を確認すると明記しているように、日本での長期的な生活・就労計画を具体的に説明できるよう準備しておくことも有効です。勤務先の安定性や継続的な収入の証明、日本語でのコミュニケーション能力なども、審査担当者に安心感を与える要素となります。なお、各金融機関の審査基準は個別の事情によって異なりますので、詳細は各金融機関に直接お問い合わせいただくことをおすすめします。
まとめ
永住権のない外国籍の方でも、条件を満たせば住宅ローンを利用できる金融機関は確実に存在します。東京スター銀行・イオン銀行・スルガ銀行・SMBC信託銀行プレスティアなどが代表的な選択肢であり、それぞれ年収・融資額・融資期間・金利設計が異なります。一方で、SBI新生銀行のように配偶者の協力が必要なケースや、フラット35・PayPay銀行・三井住友信託銀行のように永住権が必須のケースもあります。自分の在留資格・年収・自己資金・配偶者の状況を整理したうえで、複数の金融機関を比較検討することが成功への近道です。最新の条件は各金融機関の公式サイトや窓口で必ずご確認ください。
参考文献・出典
- 東京スター銀行 スター住宅ローン商品説明書 — https://www.tokyostarbank.co.jp/products/loan/homeloan/homeloan_star/pdf/outline.pdf?251104=
- 東京スター銀行 スター住宅ローン（外国籍のお客さま） — https://www.tokyostarbank.co.jp/foreign/products/loan/homeloan_star/
- イオン銀行 住宅ローン（永住権なし）商品概要説明書 — https://www.aeonbank.co.jp/products_list/pdf/without_permanent_residency.pdf
- スルガ銀行 住宅ローン案内（インターネット支店専用） — https://www.surugabank.co.jp/surugabank/kojin/service/pdf/suruga_hl_mail.pdf
- SBI新生銀行 FAQ「外国籍で永住権がない場合の住宅ローン申し込み」 — https://faq.sbishinseibank.co.jp/faq_detail.html?category=676%2F1000&id=563&page=1
- SBI新生銀行 住宅ローン商品概要説明書 — https://www.sbishinseibank.co.jp/retail/housing/pdf/p_loan_syousai.pdf?karikae=&shinki=
- SMBC信託銀行プレスティア FAQ「外国籍を保有している場合の主な借入れ条件」 — https://www.smbctb.co.jp/faq/detail/faq_105.html
- SMBC信託銀行プレスティア 住宅ローン 金利プランのご案内 — https://www.smbctb.co.jp/loan/products/pdf/housing_loan_interest.pdf
- PayPay銀行 住宅ローン商品要項 — https://www.paypay-bank.co.jp/mortgage/detail/index.html
- 三井住友信託銀行 FAQ「外国籍の場合の住宅ローン借り入れ」 — https://faq.smtb.jp/faq/show/2975?category_id=311&site_domain=default
- 住宅金融支援機構 フラット35（買取型）商品概要 — https://www.jhf.go.jp/files/a/public/jhf/100052899.pdf
