「投資用物件を買いたいけれど、住宅ローンで借りられないのだろうか」と疑問に思っている方は少なくありません。実は、投資用 住宅ローン 通る 金融機関を探す前に、まず知っておくべき大切な前提があります。この記事では、投資用物件に使える正しいローンの種類から、実際に融資を行っている金融機関の条件まで、初心者にも分かりやすく解説します。融資先選びで失敗しないために、ぜひ最後まで読んでみてください。
投資用物件に住宅ローンは使えない
まず押さえておきたいのは、一般的な住宅ローンは投資用物件には利用できないという大原則です。これは制度上の明確なルールであり、知らずに申し込んでしまうと審査以前の問題になります。
代表的な例として、住宅金融支援機構が提供するフラット35があります。同機構の公式情報によると、「フラット35は投資用物件の取得資金にはご利用いただけません」と明記されています（財形住宅金融株式会社）。また、自宅用の住宅ローンを利用した場合でも、「申込ご本人またはご親族の方が実際にお住まいになっていることを定期的に確認しています」とされており、実際に居住していない場合は契約違反となるリスクがあります。
つまり、投資用物件の購入には「アパートローン」や「不動産投資ローン」「賃貸住宅融資」といった専用の融資商品を利用するのが正しい選択です。これらは住宅ローンとは別の商品カテゴリーであり、審査基準や金利水準も異なります。初心者の方はまずこの区別を正確に理解することが、融資活動の第一歩となります。
公的機関が提供する賃貸住宅向け融資
民間銀行の前に知っておきたいのが、住宅金融支援機構（JHF）が提供する公的な賃貸住宅向け融資の存在です。安定した金利条件を求める方にとって、有力な選択肢のひとつになります。
住宅金融支援機構の「機構 すまい・る賃貸ローン」は、投資用賃貸住宅向けの公的融資商品で、最長40年の返済期間が設定されています（住宅金融支援機構）。返済期間が長いほど月々の返済額を抑えられるため、賃貸経営の収支計画を立てやすくなるというメリットがあります。さらに、住宅金融支援機構によると、長期優良住宅は当初15年間年0.3%、ZEH-M（ゼロエネルギー住宅）は当初15年間年0.2%の金利引き下げが用意されています。なお、長期優良住宅かつ子育て配慮賃貸住宅等の併用時には年0.5%の引き下げが適用されます（住宅金融支援機構）。
金利タイプは35年固定と15年固定の2種類から選べます。住宅金融支援機構の公式情報によると、金利は定期的に更新される予定です。参考として示されている金利例では、固定金利の水準が複数段階用意されています。固定金利であるため、将来の金利上昇リスクを避けたい方や、長期的に安定した返済計画を組みたい方に向いている商品といえます。
銀行系アパートローンの主な選択肢
銀行が提供するアパートローンは、金融機関によって融資条件が大きく異なります。自分の属性や物件の条件に合った金融機関を選ぶことが、審査通過への近道です。
オリックス銀行の不動産投資ローンは、借入金額が2,000万円以上2億円以内、借入期間は最長35年という条件が公式に示されています（オリックス銀行）。団体信用生命保険（団信）への加入が必須ですが、保険料は銀行側が負担します。ただし、選ぶ団信の種類によっては金利が上乗せされる場合があります。諸費用面では、取扱事務手数料が借入金の2.20%以内で、保証料は不要とされています（オリックス銀行）。実務上は変動金利で、LTV（融資比率）が高く、特に1億円以下の物件ではフルローンが組みやすいとされています（Wealth Agent）。
横浜銀行のアパートローンは、居住用賃貸住宅の新築・購入・増改築・土地購入・借り換えに対応しており、借入金額は3億円以内です（横浜銀行）。特徴的なのは、物件の構造と劣化対策等級によって最長融資期間が変わる点です。木造で劣化対策等級3の場合は35年以内、等級2なら30年以内、等級なしでは20年以内と短くなります（横浜銀行）。物件の品質が融資条件に直結するため、購入前に建物の性能を確認しておくことが重要です。
常陽銀行のアパートローンは最高3億円・最長35年で、固定金利と変動金利の両方に対応しています（常陽銀行）。木造物件は原則30年以内ですが、住宅性能表示制度における劣化対策等級2以上に相当する場合は35年まで延長できます。事務手数料は借入金額の1.1%で、事業者向け団信にも加入できます（常陽銀行）。
保険会社・信用金庫・ノンバンクという選択肢
銀行以外にも、投資用物件への融資を行っている金融機関は複数存在します。属性や物件の条件によっては、こうした機関のほうが審査を通りやすいケースもあります。
日本生命保険のニッセイアパートローンは、借入金額が原則2億円以内（地域によっては1億円以内）、借入期間は原則30年以内で、固定金利型・変動金利型・固定金利選択プランから選べます（日本生命保険）。2026年8月の基本金利は、長期貸付基準金利連動型が3.35%、短期貸付基準金利連動型が3.325%と公表されています（日本生命保険）。なお、団信は原則加入不要とされており、保証会社であるニッセイ信用保証の保証が前提となります。土地を持つ18歳以上の方が対象で、これから賃貸住宅を建てる方向けの商品です。
信用金庫も地域密着型の融資先として検討に値します。伊達信用金庫のアパートローンを例にとると、融資金額は1億円以内で、鉄骨・鉄筋コンクリート造の新築・購入は30年以内、それ以外は20年以内という条件です（伊達信用金庫）。固定金利は3年型2.650%・5年型2.850%・10年型3.450%で、変動金利は短期プライムレート連動型となっています。個人事業主は原則保証人不要ですが、無保証人の場合は金利に0.20%が上乗せされます（伊達信用金庫）。信用金庫は支店の裁量が大きく、同じ機関でも支店によって条件が異なる場合があるため、直接相談することをおすすめします。
ノンバンク系では、L&Fアセットファイナンスが全国対応・個人法人対応で、年収制限なし・保証人不要・築30〜40年の物件にも対応するなど、通しやすさを重視した条件が特徴です（Wealth Agent）。金利は借入金額によって異なり、5,000万円以下では4.05%・4.45%、5,000万円超では3.05%・3.45%で、最長30年・LTV70%が基本です。共同担保を提供すればフルローンも可能とされています。一方、クレディセゾンはRC・SRC造であれば最長55年から築年数を引いた期間まで融資期間を設定でき、バルーン融資（期間中は利息のみ支払い、最終回に元本を一括返済する方式）の選択肢もあります（Wealth Agent）。
高属性向け銀行と審査のポイント
融資条件が厳しい代わりに、金利水準が低い傾向にあるのが高属性向けの銀行です。こうした金融機関を狙う場合は、自分の属性が基準を満たしているかを事前に確認することが大切です。
千葉銀行は実務上、東京都・千葉県・埼玉県の一棟収益物件を対象に、変動金利1.9〜2.0%・LTV80〜95%という条件が目安とされています（Wealth Agent）。ただし、必要年収は1,500万〜3,000万円、金融資産は5,000万〜1億円と高属性向けの基準が設けられています。また、区分マンションや専有面積15㎡以下・土地100㎡以下の物件、土砂災害ハザードエリアの物件などは融資対象外になりやすいとされています（Wealth Agent）。
りそな銀行は、LTVが70〜80%と保守的な水準で、基準金利2.875%に対して属性に応じて0.8〜1.2%の優遇が入るタイプです（Wealth Agent）。必要年収は1,500万円前後、純資産（金融資産＋不動産－借入残債）が2億円程度が目安とされており、物件の条件よりも個人属性の比重が大きい金融機関です（Wealth Agent）。スルガ銀行は全国対応で変動金利2.0%〜・LTV95%・最大10億円のプロパー融資という積極的な条件が特徴とされています（Wealth Agent）。
重要なのは、どの金融機関も公式に公表している条件はあくまで目安であり、実際の審査では物件の所在地・築年数・既存の借入残高・共同担保の有無などによって条件が大きく変わる点です。また、法人名義での申し込みの場合は、代表者の連帯保証や決算期数の要件が加わることもあります。複数の金融機関に相談し、条件を比較することが成功への近道です。
まとめ
投資用物件の購入に住宅ローンは使えません。正しくは、アパートローン・不動産投資ローン・賃貸住宅融資といった専用商品を利用する必要があります。公的機関の住宅金融支援機構から、銀行・保険会社・信用金庫・ノンバンクまで、融資を行っている機関は多岐にわたります。それぞれ金利・融資期間・LTV・必要属性が異なるため、自分の状況に合った金融機関を選ぶことが大切です。まずは複数の金融機関に問い合わせて条件を比較し、無理のない返済計画を立てることから始めてみましょう。金融機関の最新情報や詳細条件は、各公式サイトや窓口で必ずご確認ください。
参考文献・出典
- 財形住宅金融株式会社（フラット35商品概要） — https://www.zaijukin.co.jp/product/flat35/overview/
- 住宅金融支援機構（機構 すまい・る賃貸ローン） — https://www.jhf.go.jp/lp/rent-build/index.html
- 住宅金融支援機構（賃貸住宅融資金利） — https://www.jhf.go.jp/kinri/chintai.html
- オリックス銀行（不動産投資ローン 商品説明書） — https://www.orixbank.co.jp/personal/property/account.html
- オリックス銀行（借り入れに必要な諸費用） — https://www.orixbank.co.jp/personal/property/charges.html
- 横浜銀行（商品概要説明書・アパートローン） — https://www.boy.co.jp/kojin/apart-loan/gaiyou_apartment.html
- 常陽銀行（アパートローン） — https://www.joyobank.co.jp/personal/loan/apartment/
- 日本生命保険相互会社（ニッセイアパートローン） — https://www.nissay.co.jp/kojin/shohin/loan/apart/
- 日本生命保険相互会社（ニッセイアパートローン 金利情報） — https://www.nissay.co.jp/kojin/shohin/loan/apart/kinri.html
- 伊達信用金庫（アパートローン 商品概要） — https://www.shinkin.co.jp/dateshin/common/asset/data/pdf/business_loan02_260504.pdf
- Wealth Agent（各金融機関の不動産投資ローン条件まとめ） — https://www.agent-hp.com/
