この記事の結論
- 江戸川区の土地相場データの中古マンション成約㎡単価は、70㎡なら約4,700〜5,100万円が目安です。
- 小岩・平井・船堀は再開発効果で区内でも高値圏にあります。
- 築年数と駅距離で価格差が最大2倍近くあるため、自分の物件の条件確認が先決です。
「うちのマンション、今いくらで売れるんだろう？」と気になっている方は多いと思います。相続した実家を整理したい、住み替えを考えている、離婚や転勤で急いで動かなければならない——そんな事情を抱えて調べ始めた方に向けて、この記事では江戸川区のマンション売却相場を具体的な数字でお伝えします。エリアごとの価格差や、築年数・駅距離による価格の変わり方まで整理しましたので、ぜひ最後まで読んでみてください。
江戸川区マンションの売却相場、今はいくら？
まず押さえておきたいのは、「売出し価格」と「成約価格」は別物だということです。売出し価格とは売主が最初に設定する希望価格で、成約価格とは実際に売買が成立した価格です。売却の判断に使うべきなのは、成約価格のほうです。
成約価格ベースの最新データを見ると、2025年10〜12月の江戸川区の中古マンション成約㎡単価の中央値は67.1万円でした（マンションマーケット調べ）。70㎡の物件に当てはめると、67.1万円×70㎡＝約4,697万円が目安になります。また、近年の取引データでは平均㎡単価が推移しており、取引が活発に行われています。
一方、売出し価格ベースでは、江戸川区の70㎡マンションの平均は5,392万円、㎡単価77万円という数字も出ています（LIFULL HOME’S調べ）。売出し価格のほうが成約価格より高めに出るのは自然なことで、実際に手元に入る金額は成約価格をもとに考えるのが現実的です。
価格の動きとしては、LIFULL HOME’Sの江戸川区マンション売却相場ページでは、昨年同時期比でマンションは7.44%上昇と記載されています。前年同期比でも上昇が続いており、今は売り手にとって有利な市況といえます。ここまでのまとめ: 江戸川区の成約相場は70㎡で約4,700〜5,100万円が現在の目安です。
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エリアによって価格はこれだけ違う
江戸川区は広いため、どの駅・どの町に物件があるかで、価格が大きく変わります。同じ70㎡でも、エリアによって1,000万円以上の差が出ることもあります。
駅別の相場（SUUMOの江戸川区中古マンション相場）を見ると、小岩駅6,495万円、平井駅5,980万円、船堀駅5,990万円、西葛西駅4,996万円（いずれも中央値）という順になっています。小岩駅周辺の70㎡なら約6,790万円、西葛西駅周辺なら約5,040万円という水準です。
町名別の直近1年集計（sumnara.jp調べ）でも、南小岩106万円/㎡、平井89万円/㎡、船堀86万円/㎡と、小岩・平井・船堀エリアが高い傾向にあります。西葛西は74万円/㎡、東葛西は69万円/㎡です。葛西エリアについては、令和8年地価公示の鑑定評価書（国土交通省不動産情報ライブラリ）でも「供給が限定されているため業者の買い意欲も引き続き堅調」と評価されており、需要の強さが確認できます。
隣接区と比べると、2025年10〜12月の成約㎡単価は江戸川区67.1万円、葛飾区62.9万円、江東区118.2万円でした（マンションマーケット調べ）。江東区には及ばないものの、葛飾区よりは高く、都心へのアクセスと価格のバランスが評価されているエリアといえます。ここまでのまとめ: 小岩・平井・船堀が区内で最も高く、西葛西・葛西がそれに続く水準です。
築年数と駅距離で価格はどう変わるか
築年数と駅からの距離は、売却価格に最も直接的に影響する2つの条件です。自分の物件がどの条件に当てはまるかを確認することが、相場を正しく読む第一歩になります。
築年数別の成約価格（SUUMOの平井駅周辺中古マンション相場）を見ると、築5〜10年が8,280万円、10〜20年が7,580万円、20〜30年が5,789万円、30〜40年が4,480万円（中央値）という数字が出ています。築年数が新しいほど価格が高く、古いほど下がる傾向が明確です。
駅距離の影響も同様に大きく、SUUMOの平井駅周辺中古マンション相場では、駅徒歩〜5分の中央値は8,980万円、5〜10分は6,480万円、10〜15分は5,480万円となっており、駅からの距離が近いほど価格が高くなります。駅から遠い物件は、それだけで価格が大きく下がる可能性があります。
ただし、築年数が古くても駅近であれば価格を維持しやすいケースもあります。また、リフォーム済みかどうか、管理状態はどうかといった個別の条件も価格に影響します。自分の物件の条件を一つひとつ確認してから相場と照らし合わせることが、正確な価格把握につながります。ここまでのまとめ: 築年数と駅距離の組み合わせで、同じ江戸川区内でも価格は大きく変わります。
小岩・平井・船堀が高い理由——再開発の影響
なぜ小岩・平井・船堀エリアの価格が高いのか、その背景を知っておくと売却のタイミング判断にも役立ちます。
小岩駅前では、南小岩六丁目地区第一種市街地再開発事業の最終街区として「プラウドタワー小岩フロント」が2026年3月に竣工しました（野村不動産ホールディングス発表）。地上33階・367戸・駅徒歩3分という大型物件で、エリア全体のブランドイメージが底上げされています。実際の売出し事例でも、この物件の75.51㎡が1億1,980万円という高値帯で出ています（LIFULL HOME’S掲載情報）。
船堀では、区役所の新庁舎を含む「船堀四丁目地区第一種市街地再開発事業」が進行中です。駅徒歩3分・地上21階・延床面積約61,330㎡の計画で、開庁目標は2033年1月に変更されています（江戸川区公式サイト）。令和8年地価公示の鑑定評価書（国土交通省不動産情報ライブラリ）でも「一層の発展が期待される」と記されており、将来性が評価されています。
平井駅北口については、平井五丁目駅前地区第一種市街地再開発事業の建物竣工に伴い、「今後は平井駅北口の整備が進み、地価は上昇傾向で推移する」と鑑定評価書（国土交通省不動産情報ライブラリ）に明記されています。再開発が完了・進行中のエリアは、周辺物件の売却価格にも好影響が出やすい傾向があります。ここまでのまとめ: 小岩・平井・船堀の高値は再開発による街の変化が背景にあります。
売却前に必ず確認したい水害リスクのこと
江戸川区でマンションを売却する際に、もう一つ知っておきたいのが水害リスクの問題です。買い手側も必ず確認する項目ですので、売主としても把握しておく必要があります。
江戸川区は荒川や江戸川などの大河川と東京湾に囲まれており、区の公式サイトによると「陸域の7割がゼロメートル地帯」とされています（江戸川区公式サイト）。ゼロメートル地帯とは、海面と同じかそれより低い土地のことです。大雨や台風の際に浸水リスクが高い地域が含まれます。
江戸川区は2025年7月に「水害ハザードマップ第2版」を公表しています（江戸川区公式サイト）。売却を検討している物件がどのエリアに位置するかを、このマップで事前に確認しておくことをおすすめします。浸水リスクが高いエリアの物件は、買い手が慎重になるケースもあります。一方で、高層階の物件や、ハザードマップ上でリスクが低いエリアの物件は、この点での不安が少なく売却しやすい傾向があります。ここまでのまとめ: 売却前に水害ハザードマップで自分の物件の位置を確認しておきましょう。
まとめ
江戸川区のマンション売却相場は、2025年10〜12月の成約㎡単価中央値が67.1万円で、上昇傾向が続いています。ただし、エリア・築年数・駅距離によって価格は大きく変わります。小岩・平井・船堀は再開発の影響で区内でも高値圏にあり、西葛西・葛西エリアも需要が堅調です。築年数が古い物件や駅から遠い物件は、その分だけ価格が下がる傾向があります。また、江戸川区特有の水害リスクについても、売却前に確認しておくことが大切です。相場の全体像をつかんだうえで、次のステップとして自分の物件の具体的な価格を確かめることが、売却成功への近道になります。
ご自身の物件がいくらになるかは、実際の成約データと照らし合わせて確かめるのが早道です。
参考文献・出典
- 国土交通省 不動産情報ライブラリ（取引価格情報） — https://www.reinfolib.mlit.go.jp/realEstatePrices?station=&tradeType=4
- 国土交通省 不動産情報ライブラリ 鑑定評価書（令和8年地価公示 江戸川区東葛西4丁目） — https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2026/13/2026131230026.html
- 国土交通省 不動産情報ライブラリ 鑑定評価書（令和8年地価公示 江戸川区西葛西7丁目） — https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2026/13/2026131230052.html
- 国土交通省 不動産情報ライブラリ 鑑定評価書（令和8年地価公示 江戸川区船堀2丁目） — https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2026/13/2026131230508.html
- 国土交通省 不動産情報ライブラリ 鑑定評価書（令和8年地価公示 江戸川区平井5丁目） — https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2026/13/2026131230512.html
- 江戸川区公式サイト 安全と安心（ゼロメートル地帯） — https://www.city.edogawa.tokyo.jp/e004/kuseijoho/kohokocho/promotion/anzen.html
- 江戸川区公式サイト 区役所新庁舎の開庁までのスケジュールと工事費（2025年12月23日） — https://www.city.edogawa.tokyo.jp/e004/kuseijoho/kohokocho/press/2025/12/1223-1.html
- LIFULL HOME’S マンション売却 江戸川区の相場 — https://www.homes.co.jp/satei/mansion/tokyo/edogawa-city/
- SUUMO 東京都江戸川区のマンション売却価格相場 — https://suumo.jp/baikyaku/ms/chuko/soba/tokyo/sc_edogawa/
- マンションマーケット 東京都江戸川区の中古マンション売却相場 — https://mansion-market.com/guide/souba-tokyo-edogawa/
