この記事の結論
- 品川区の土地相場データの一戸建て売却相場は2026年時点で中央値9,350万円、ただしエリアによって4,500万円〜2億円超と大きく開く。
- 東五反田・上大崎など山手線内側は別格の高値圏、南品川・西大井は比較的手が届きやすい価格帯になる。
- 売却額から仲介手数料・税金を引いた「手取り額」を先に試算しておくと、住み替えや相続の計画が立てやすい。
品川区の一戸建てを売りたいと思ったとき、「いったいいくらで売れるのか」が一番気になるところではないでしょうか。相続した実家を整理したい、住み替えのために今の家を売りたい、離婚や転勤で急いで動かなければならない、といった事情はさまざまです。この記事では、2026年9月時点の最新データをもとに、品川区の一戸建て売却相場をエリア別にわかりやすく整理します。さらに、売却後に実際に手元に残るお金の目安や、税金の特例まで、初めて売却を検討する方でも迷わないよう順を追って説明していきます。
品川区の一戸建て売却相場、まず全体像を把握する
品川区の一戸建て相場は、ひと言で言うと「都内でも高水準、ただしエリア差が非常に大きい」という特徴があります。複数の不動産情報サービスのデータを見ると、区全体の中央値はおおむね9,000万円台後半から1億円前後に集まっています。
不動産情報サービスConone（コノネ）の2026年第1四半期データによると、品川区の戸建て成約価格の中央値は9,350万円、㎡単価の中央値は129.9万円/㎡で、直近1年間の変動率は+5.5%となっています。また、SUUMO掲載の売出し価格ベースでは2026年8月時点で10,055万円という数字も出ており、売出し価格と成約価格のあいだには多少の差があることも念頭に置いておくとよいでしょう。
一方、LIFULL HOME’Sのモデル査定では、築年数が増えるごとに数百万円単位で価格が下がる傾向が見てとれます。
ここまでのまとめ: 品川区全体の中央値は約9,350万円だが、築年数・広さ・エリアによって実際の価格は大きく変わる。
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エリアによって価格がこれだけ違う
品川区の中でも、町名が変わるだけで売却価格は数千万円単位で変わります。これが品川区の一戸建て売却を考えるうえで最も重要なポイントです。
国土交通省の令和8年地価公示（2026年1月公表）によると、上大崎2丁目（長者丸エリア）の標準地は1,700,000円/㎡という水準です。同エリアの鑑定評価書では「品等の高い低層住宅地」と評価されており、土地だけで1〜5億円、土地建物合計で2〜6億円が中心価格帯とされています（国土交通省不動産情報ライブラリ）。山手線の内側に位置する高台エリアは、品川区の中でも別格の価格帯と考えてください。
東五反田についても、令和8年地価公示で1,360,000円/㎡という高い水準が確認されており、「都心居住としての利便性と快適性を備えており、強い需要が認められる」と評価されています（国土交通省不動産情報ライブラリ）。土地取引の中心価格帯は1〜2億円程度とされています。
一方、南品川エリアは同じ品川区でも現実的な価格帯です。令和8年地価公示では南品川1丁目の標準地が835,000円/㎡で、鑑定評価書には「70㎡程度の土地で6,000万円、土地建物総額で8,000万円前後」という記載があります（国土交通省不動産情報ライブラリ）。Cononeのデータでも、西大井エリアは区内でも比較的手が届きやすい水準です。
また、東品川エリアは地価の上昇が特に目立ちます。東京都の令和8年地価公示上昇率一覧によると、東品川の標準地では前年比+20.0%、+18.3%という数字が並んでおり、再開発の進む東品川は区内でも特に地価上昇が加速しているエリアです（東京都財務局）。
ここまでのまとめ: 上大崎・東五反田は2〜6億円台、南品川・西大井は6,000万〜8,000万円台と、同じ品川区でも町名で価格帯が大きく異なる。
土地の広さと駅距離が売却額を左右する
一戸建ての売却価格は、建物よりも土地の広さと駅からの距離に強く引っ張られます。この点を理解しておくと、自分の物件がどのくらいの価格帯に入るか見当がつきやすくなります。
敷地の広さが売却価格に大きく影響することがわかっています。敷地が広いほど成約価格が上がり、10坪の差が数千万円の差になることも珍しくありません。
駅距離も大きな要因です。品川区の中古一戸建ては、駅からの距離が近いほど取引価格が高くなる傾向があります。ただし平均値は、延床の大きい3階建て物件なども含まれているため、標準的な2階建て物件の参考値としては少し高めに出ている可能性があります。
実際の取引事例を見ると、価格の幅がよくわかります。SUMiTAS掲載の国土交通省取引事例によると、旗の台で駅徒歩6分・築23年・土地155㎡・建物200㎡の物件が1億6,000万円、南品川で駅徒歩3分・築30年・土地60㎡の物件が4,500万円という事例があります（2025年第1四半期）。同じ品川区でも、土地の広さと立地でこれだけの差が生まれるのです。
ここまでのまとめ: 敷地が広いほど・駅に近いほど売却価格は上がり、10坪の差が数千万円の差になることも珍しくない。
売却後の手取り額を試算する前に知っておくこと
売却価格が決まっても、それがそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料と税金を差し引いた「手取り額」を先に把握しておくことが、住み替えや相続の計画を立てるうえで欠かせません。
まず仲介手数料について説明します。仲介手数料とは、不動産会社に売却を依頼したときに支払う成功報酬のことです。国土交通省の告示により上限額が定められており、一般的な計算では「売却価格×3%＋6万円（税別）」が上限の目安になります（国土交通省）。たとえば9,000万円で売れた場合、仲介手数料の上限は約277万円（税別）です。これに消費税が加わります。
次に税金です。自宅（マイホーム）を売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に税金がかかります。ただし、国税庁の「マイホームを売ったときの特例」を利用すると、一定の要件を満たせば所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます（国税庁）。たとえば、購入時より3,000万円高く売れた場合でも、この特例を使えば税金がゼロになる可能性があります。ただし適用には要件がありますので、詳細は国税庁の公式サイトまたは税理士にご確認ください。
仲介手数料・税金のほかにも、登記費用や引越し費用なども発生します。売却価格から逆算して「いくら残るか」を先に試算しておくと、次の住まいの予算が明確になります。
ここまでのまとめ: 手取り額は売却価格から仲介手数料・税金などを引いた金額で、3,000万円控除の特例を使えると税負担が大きく変わる。
売却前に確認したい3つのポイント
実際に売却を進める前に、自分の物件について確認しておくべきことがあります。これを事前に整理しておくと、査定の場でも正確な情報を伝えられ、より精度の高い価格が出やすくなります。
まず確認したいのは、築年数と耐震基準です。1981年以前に建てられた建物は「旧耐震基準」と呼ばれ、現在の耐震基準（新耐震基準）を満たしていない可能性があります。新耐震基準に適合しているかどうかは、買い手の安心感に直結するため、売却価格にも影響することがあります。
次に、土地の権利関係です。土地が「所有権」なのか「借地権」（土地を借りている状態）なのかによって、売却の方法や価格が大きく変わります。また、旗竿地（道路から細長い通路の先に土地がある形状）や私道に接している場合も、価格の査定に影響します。登記簿謄本や公図を手元に用意しておくと、査定がスムーズに進みます。
さらに、リフォームの履歴も重要です。水回りの交換や外壁塗装など、過去に行ったリフォームの内容と時期がわかる書類があれば、物件の状態を客観的に示せます。リフォーム履歴があると買い手の信頼感が高まり、価格交渉でも有利に働くことがあるため、領収書や工事明細書を探しておくとよいでしょう。
ここまでのまとめ: 築年数・土地の権利関係・リフォーム履歴の3点を事前に整理しておくと、査定の精度が上がり売却がスムーズになる。
まとめ
品川区の一戸建て売却相場は、2026年時点で区全体の中央値が約9,350万円ですが、上大崎・東五反田のような高額エリアから、南品川・西大井のような比較的手が届きやすいエリアまで、町名によって価格帯は大きく異なります。また、敷地の広さと駅距離が売却価格を大きく左右するため、自分の物件の条件をしっかり把握することが第一歩です。
売却後の手取り額を考えるときは、仲介手数料（上限は国土交通省告示で定められています）と、マイホームの3,000万円特別控除（国税庁）を忘れずに確認してください。これらを踏まえて試算することで、住み替えや相続の計画がより現実的に立てられます。
まずは「自分の物件が今の市場でいくらになるか」を知ることが、すべての判断の出発点になります。ご自身の物件がいくらになるかは、実際の成約データをもとにした査定で確かめるのが最も確実な方法です。
参考文献・出典
- 国土交通省不動産情報ライブラリ 鑑定評価書（令和8年地価公示）品川-1 東五反田4-2-11 — https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2026/13/2026131090001.html
- 国土交通省不動産情報ライブラリ 鑑定評価書（令和8年地価公示）品川-7 上大崎2-6-12 — https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2026/13/2026131090007.html
- 国土交通省不動産情報ライブラリ 鑑定評価書（令和8年地価公示）品川-12 南品川1-3-13 — https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2026/13/2026131090012.html
- 東京都財務局 令和8年地価公示 標準地上昇率順位一覧表（住宅地） — https://www.zaimu.metro.tokyo.lg.jp/documents/d/zaimu/08_R8kouji_joushouritsu
- 国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
- 国土交通省 不動産取引に関するお知らせ（仲介手数料の上限） — https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000013.html
- SUUMO 東京都品川区の一戸建て売却価格相場 — https://suumo.jp/baikyaku/chukoikkodate/soba/tokyo/sc_shinagawa/
- LIFULL HOME’S 東京都品川区の一戸建て査定・売却価格相場 — https://www.homes.co.jp/satei/kodate/tokyo/shinagawa-city/
- Conone 品川区の戸建て売却相場 2026年最新 — https://conone.jp/market/tokyo/shinagawa-ku/house
- Uchinokati 品川区の中古一戸建て相場・取引価格と推移 — https://utinokati.com/details/house/place/13109/
