CITY MARKET REPORT
東京都江戸川区の中古マンション相場・売却価格
東京都／掲載5駅／数値は毎月自動更新（独自調査による成約データの中央値）
坪単価 230万円・東京都47市区中 29位駅力最高 B直近1年の成約 200件以上
この街の中心価格帯
中古の実勢: 成約坪単価の中央値 230万円/坪 (前年比 +1.3%)・売却までの日数の中央値 49日・直近1年の成約200件以上 (専有70.3㎡・築24年が中心)。
- 新築戸建て = 実際の成約500件以上 (土地40〜90㎡×延床70〜115㎡・築1年以内)。バーは下位25%〜上位25%、縦線が中央値。
- 新築マンション = この街の中古実勢に新築係数 (独自AIで毎月校正) を掛けた70㎡換算の推定。駅距離・グレードで下限〜上限まで幅があります。
- 種別名の下の徒歩分 = その行の相場を集計した成約の、駅からの徒歩の平均と中央値 (5件未満の行は出していません)。新築マンションは推定値のため出していません。
💬 街を知る人たちの本音トーク住んでる人・住んでた人・現場のプロがこの街を語る
シンジ(引っ越し検討中)
江戸川区で家を探し始めた者です。不動産はまったくの素人で…。まず、住んでいる方から見てどんな街なんでしょうか？
ミサキさん(住民歴10年)
住んで10年です。大きな川と広い公園がすぐそこにあって、休みの日は子どもを連れて外で過ごすことが多いですね。
トメさん(住民歴40年)
昔はねぇ、もっとのんびりした場所でしたよ。今は駅のまわりが少しずつ建て替わって、見える景色が変わってきましたねぇ。
福さん(不動産屋・仲介歴30年)
ぶっちゃけ今いちばん動いているのは小岩ですね。南小岩六丁目の再開発ビルが完成して入居が始まりました。駅の北口でも高層の住宅棟が建設中で、2027年の竣工予定です。
ゴローさん(住民・売買経験者)
船堀も動きますよ。駅前に区役所を集めた大きな複合施設の計画があって、2030年度の竣工を目指していると聞いています。
シンジ(引っ越し検討中)
街の様子はわかってきました。次に気になるのがお金です。江戸川区って高いほうなんでしょうか？
ゴローさん(住民・売買経験者)
俺が買ったときと比べると、正直かなり強くなりました。ただ都心の話とはまるで別物で、まだ選ぶ余地は残っている感覚です。
真理子先生(不動産鑑定士)
数字で言うと、新築戸建てが4,800万〜6,200万円、真ん中で5,400万円ほど。新築マンションは70㎡で6,900万〜1億200万円、中ほどが8,300万円。中古は60㎡換算で4,200万円が目安です。
シンジ(引っ越し検討中)
幅が広いですね…。じゃあ、どのあたりを見るといいんでしょう。丁目まで気にすべきですか？
ミサキさん(住民歴10年)
気にしたほうがいいと思います。うちの近くでも、駅から少し歩く場所ほど値段は落ち着きますよ。歩く時間は先に一度試してみてくださいね。
福さん(不動産屋・仲介歴30年)
マンションで頭ひとつ抜けて高いのが南小岩6丁目です。平井5丁目や船堀3丁目、西小岩1丁目あたりも高めですね。
真理子先生(不動産鑑定士)
逆に平井6丁目、南小岩8丁目、西葛西8丁目は区内では値段がこなれています。北葛西や南篠崎町、瑞江は土地の評価が高い一帯なので、その格の割に手が届く物件も出ます。
シンジ(引っ越し検討中)
最後に、気をつけることがあれば教えてください。
ゴローさん(住民・売買経験者)
築年数ですね。同じ広さでも新しいものと古いものでは値段の開きが大きい。安いには安いなりの理由が必ずあります。
真理子先生(不動産鑑定士)
駅の格は平井・小岩・西葛西・葛西・船堀がいずれもBで横並びです。駅名より、丁目と建物の中身で差がつくとお考えください。
江戸川区の相場の特徴
東京都江戸川区の中古マンションは、坪単価が近年上昇を続ける一方で、売り出しから成約までの期間は長引きにくい水準にあります。駅別の坪単価は小岩が最も高く、平井、船堀と続きます。築年帯による差が大きく、同じ区内でも条件によって水準が分かれます。
- 築年帯ごとに坪単価が階段状に下がります。築10年未満が最も高く、築20〜30年、築40年以上と順に下がります。区内の築年数の中央値は24年で、築20年台の住戸が取引の中心です。
- 間取り別の坪単価は2LDKから4LDKまでほぼ横並びです。成約価格の違いは主に広さの差によるもので、面積の中央値は70.3㎡です。1LDKのみ坪単価がやや低めに出ています。
- 売却日数の中央値は50日で、およそ半数が50日以内に成約しています。坪単価は2019年から直近まで上昇が続いており、在庫が滞留しにくい回転の状態がうかがえます。
坪単価の推移
江戸川区の成約坪単価の推移 (年次中央値)
各年の成約坪単価の中央値。成約10件未満の年は表示していません。
築年帯別の相場
江戸川区の築年帯別 成約坪単価 (直近2年)
直近2年の成約の中央値。築年数が進むほど坪単価は下がりますが、立地や管理状態による個別差も大きく出ます。
間取り別の相場
江戸川区の間取り別 成約坪単価 (直近2年)
数字で見る「街のカースト」
上=マンションの実勢 (成約坪単価)、下=住宅地の土地格 (住居系用途地域の路線価を容積率100%あたりに換算した「一種単価」)。容積率の高い商業地ほど路線価が高く出る歪みを取り除いて、純粋な「住宅地としての格」を比べています。
🏢 マンションが高く売れている丁目（直近3年）
- 南小岩6丁目坪467万円・23件
- 南小岩7丁目坪357万円・10件
- 平井5丁目坪335万円・28件
- 船堀3丁目坪335万円・27件
- 西小岩1丁目坪316万円・31件
- 平井6丁目坪315万円・16件
🏡 住宅地の土地格が高い丁目（一種単価）
- 北葛西4丁目102万円/坪
- 南篠崎町4丁目98万円/坪
- 北葛西5丁目90万円/坪
- 本一色2丁目86万円/坪
- 春江町3丁目84万円/坪
- 瑞江4丁目83万円/坪
江戸川区の住宅地全体の土地評価は、中央値で坪49万円 (容積率100%あたり換算)。
丁目マップで見る
濃い色ほど高い（5段階の色分け）。●は掲載駅（タップで駅ページ）。丁目をタップ/ホバーすると数値が出ます。グレーはデータ僅少の丁目。一種単価は路線価を容積率100%あたりに換算した土地値で、商業地・住宅地を同じ物差しで比べられます。
駅力カースト — 路線の中で見る
一都三県862駅を母集団にした相対評価 (S/A/B/C/D)。駅力は単体でなく前後の駅と比べて意味を持ちます。太字がこの街の駅、左右は同じ路線の隣接駅です (数字は成約坪単価の中央値)。
江戸川区の駅別相場
| 駅 | 駅力 | 坪単価 | 3年変動 |
成約価格 | 専有面積 | 売却日数 | 成約件数 | 路線 |
|---|
| 西葛西 |
B |
211万円 |
+11.1% |
4,800万 |
72.2㎡ |
67日 |
327 |
東京メトロ東西線 |
| 葛西 |
B |
205万円 |
+10.2% |
4,170万 |
68.0㎡ |
82日 |
239 |
東京メトロ東西線 |
| 船堀 |
B |
242万円 |
+16.9% |
5,100万 |
70.6㎡ |
63日 |
183 |
都営新宿線 |
| 小岩 |
B |
272万円 |
+43.2% |
5,598万 |
68.1㎡ |
91日 |
180 |
JR中央・総武線 |
| 平井 |
B |
257万円 |
+26.0% |
5,465万 |
68.4㎡ |
90日 |
162 |
JR中央・総武線 |
直近3年の成約の中央値。成約価格は専有面積と築年数で変わるため、比較には坪単価をご覧ください。駅力は一都三県 862駅を母集団とした相対評価です。
江戸川区
マンション査定レポート
AI VALUATION REPORT
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江戸川区のマンション売却 よくある質問
江戸川区の中古マンションの相場はいくらですか？
独自調査による直近1年の成約データでは、成約価格の中央値は4,780万円、坪単価の中央値は230万円（㎡単価 約69.6万円）です。数値は毎月更新しています。
江戸川区でマンションを売却すると何日くらいかかりますか？
直近1年の成約では、売り出しから成約までの日数の中央値は49日です。
江戸川区のマンション価格は上がっていますか？
坪単価の中央値は前年比+1.3%と上昇しています。年次の推移は本ページの表をご覧ください。
築20〜30年のマンションはいくらで売れますか？
江戸川区の築20-30年の成約坪単価の中央値は213万円です（直近2年）。築年帯別の一覧は本ページの表をご覧ください。
売却を考えている方へ
売却日数の中央値は50日で、半数はこの期間内に成約しています。売り出し中の価格は希望価格、成約価格は実際に決まった価格で、通常は売り出しのほうが高く出るため、値付けは成約の水準を基準に考えると見込み違いを抑えられます。
このページの数字について
出典 国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をはじめとする公的データと、弊社が独自に集めてきた取引事例をもとに、同じ棟・同じ条件の事例を突き合わせて集計しています。件数は概数で表示しています。
精度 推定価格は、弊社が社内で開発したAI査定モデルによるものです。実際の成約価格と照らし合わせた検証では、誤差の中央値(MdAPE)は東京23区の区分マンションで9.3%、首都圏全体で9.6%でした(直近1年余・成約約5万件、うち23区約2万件で検証)。これは「半数の物件で誤差が9.3%以内に収まる」という意味で、5,000万円の物件なら概ね4,500〜5,500万円の幅に半数以上が入ります。MdAPE(中央絶対誤差率)は極端な事例に引きずられにくい、査定精度の標準的な指標で、相場を見極める材料として一定の信頼を置いていただける水準です。
使い方 眺望・リフォーム・売却の事情など個別の条件は反映しきれません。相場を見極める判断材料の一つとしてご覧ください。数字は「9月11日時点」の表示にあわせて更新しています。