この記事の結論
- 江東区の土地相場データの中古マンション成約平均価格は2026年1〜3月期で7,821万円、平均㎡単価は123万円です（スムナラ調べ）。
- 豊洲・有明・東雲エリアは高い価格帯にあり、門前仲町・清澄白河はこれより低い価格帯となっており、エリアで大きく差があります。
- 5年前比で成約価格が+62%上昇しており、売却を検討するなら現在は有利な市況といえます。
「江東区のマンションを売りたいけれど、今いくらで売れるのか見当もつかない」と感じている方は多いのではないでしょうか。相続した物件、住み替え、離婚や資金の都合など、売却を考えるきっかけはさまざまです。まず知っておきたいのは「今の相場」ですが、ポータルサイトに並ぶ売出し価格と、実際に取引が成立した成約価格は別物です。この記事では、公的データや不動産情報サービスの集計をもとに、江東区の中古マンション売却相場を分かりやすく整理します。エリア別・築年数別・広さ別の価格水準から、売却前に確認すべきポイントまで、順を追って説明していきます。
江東区マンションの売却相場、今はどのくらい？
まず押さえておきたいのは、江東区の中古マンション市場が今、歴史的な高値圏にあるという事実です。不動産情報サービス「スムナラ」が国土交通省の取引データをもとに集計した成約ベースの数字によると、2026年1〜3月期の江東区における中古マンションの平均取引価格は7,821万円、平均㎡単価は123万円でした。この数値は、同期間に実際に売買が成立した603件の平均です。
注目すべきは価格の伸び率です。同集計では、前年同期比で+14%、5年前と比べると+62%という大幅な上昇が確認されています。つまり、5年前に4,800万円程度だった物件が、今では7,800万円前後で取引されているイメージです。期間中の最高値は2025年10〜12月期の8,404万円で、直近でも高い水準が続いています。
一方、SUUMO掲載物件ベースの売出し価格（まだ売れていない価格）では、2026年8月時点の相場が8,499万円と示されています。また、LIFULL HOME’Sの集計では70㎡換算で8,179万円、平米単価117万円という数字も出ています。売出し価格は成約価格より高めに設定されるのが一般的なため、「売出し価格＝実際に売れる価格」ではない点に注意が必要です。
ここまでのまとめ: 江東区の中古マンション成約価格は2026年1〜3月期で平均7,821万円、5年前比+62%の高水準です。
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エリアによって相場は1億円以上の差がある
江東区は一つの区ですが、エリアによって成約価格に1億円以上の開きがあることを知っておく必要があります。スムナラの集計（2025年4〜6月期〜2026年1〜3月期の複数期間平均）によると、豊洲の平均成約価格は1億3,946万円・190万円/㎡、有明は1億1,221万円・175万円/㎡、東雲は1億80万円・138万円/㎡と、いずれも1億円を超えています。
一方、清澄白河（白河）は1億69万円・150万円/㎡と、こちらも1億円台に達しています。LIFULL HOME’Sの駅別売出し価格（70㎡換算）では、市場前駅が1億6,222万円、新豊洲駅が1億6,007万円、豊洲駅が1億4,723万円と、湾岸エリアの高さが際立ちます。一方、門前仲町駅は7,377万円と、同じ江東区でも価格帯が大きく異なります。
駅からの距離も価格に直結します。スムナラの集計では、駅徒歩5〜10分の物件と徒歩15〜30分の物件では、㎡単価に大きな差が生じます。その差は約1.82倍です。つまり、同じ広さの物件でも、駅から10分以内かどうかで数百万円単位の差が生まれるということです。
ここまでのまとめ: 豊洲・有明・東雲は1億円超、門前仲町は7,000万円台と、エリアで相場が大きく異なります。
築年数と広さで、あなたの物件の価格帯を確認する
自分の物件がどの価格帯に入るかを知るには、築年数と広さの2軸で確認するのが分かりやすい方法です。スムナラの成約データ（2026年1〜3月期）によると、築5〜10年の物件は平均163万円/㎡、築10〜20年は150万円/㎡、築20〜30年は107万円/㎡、築40〜50年は71万円/㎡という水準です。築年数が上がるにつれて㎡単価が下がる傾向は明確ですが、それでも築20〜30年でも100万円/㎡を超えている点は、江東区の底堅さを示しています。
広さ別では、取引件数が最も多い70〜79㎡の物件が平均9,149万円・126万円/㎡、100㎡以上になると平均1億6,250万円・150万円/㎡という結果です。広い物件ほど㎡単価も高くなる傾向があり、広さと価格は単純な比例関係ではありません。
LIFULL HOME’Sの売出し価格ベースでも、築年数による差は顕著です。築5〜10年が15,006万円（70㎡換算）、築10〜15年が12,202万円、築20年以上になると5,992万円まで下がります。ただし、これは売出し価格であり、実際の成約価格とは異なる点を念頭に置いてください。
ここまでのまとめ: 築10〜20年・70㎡前後の物件が最も取引が多く、㎡単価は150万円前後が目安です。
売却前に確認しておきたい3つのポイント
実際に売却を進める前に、知っておくべきことがいくつかあります。まず確認したいのは、相場の調べ方です。国土交通省は「不動産取引価格情報提供制度」を運営しており、実際の取引価格を四半期ごとに公表しています（国土交通省 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000069.html）。所在地・取引時期・取引価格・最寄駅・建築年などを確認できるため、自分の物件に近い条件の成約事例を調べることができます。ポータルサイトの売出し価格だけでなく、この成約データも参考にすることで、より現実的な価格感をつかめます。
次に確認したいのは、ハザードマップです。江東区は海抜ゼロメートル地帯を多く含む地域であり、江東区公式サイトでは洪水・大雨浸水（内水）・高潮の3種類の水害ハザードマップを公開しています（江東区 https://www.city.koto.lg.jp/470601/20200701.html）。売却時には買い手からハザードマップについて確認されることが多く、事前に自分の物件の浸水リスクを把握しておくと説明がスムーズです。
また、地価の動向も参考になります。令和8年地価公示によると、豊洲4丁目の標準地価格は1,160,000円/㎡で、前年の1,000,000円/㎡から大きく上昇しています（国土交通省不動産情報ライブラリ）。鑑定評価書には「建築費の高騰の中でも周辺のマンション需要は旺盛で、地価水準は上昇幅が拡大している」と記されており、湾岸エリアの需要の強さが公的にも確認されています。
ここまでのまとめ: 成約データ・ハザードマップ・地価公示の3つを事前に確認しておくと、売却の準備が整います。
今が売り時かどうか、判断するための視点
「今売るべきか、もう少し待つべきか」は、多くの売主が悩む問いです。重要なのは、市況だけでなく自分の事情と照らし合わせることです。現在の江東区の相場は、5年前比+62%という高水準にあります。LIFULL HOME’Sの調査では、湾岸エリアの駅周辺における築30年以内の中古マンション平均掲載価格が大幅に上昇したというデータもあります。
ただし、価格が高い時期に売り出しても、買い手が見つからなければ意味がありません。売出し価格を高く設定しすぎると、長期間売れ残り、最終的に値下げを余儀なくされるケースもあります。成約価格と売出し価格は直接比較できないという点は、不動産情報サービスも明示しています。現実的な価格設定が、早期成約への近道です。
住み替えや相続、離婚など、売却の理由によって「いつまでに売りたいか」の期限も変わります。期限が決まっている場合は、相場より少し低めに設定して早期成約を狙う戦略が有効なこともあります。一方、急がない場合は、相場に近い価格で様子を見ながら調整する方法もあります。いずれにせよ、複数の不動産会社に査定を依頼して、実際の成約事例に基づいた意見を聞くことが大切です。
ここまでのまとめ: 市況は高水準ですが、売却の目的と期限に合わせた価格設定が成功のカギです。
まとめ
江東区の中古マンション売却相場は、2026年1〜3月期の成約ベースで平均7,821万円・123万円/㎡という高水準にあります。エリアによっては豊洲・有明・東雲で1億円を超え、駅からの距離や築年数によっても価格は大きく変わります。5年前比+62%という上昇幅は、売主にとって有利な市況を示しています。一方で、売出し価格と成約価格は異なるため、実際の取引データをもとに現実的な価格を設定することが重要です。国土交通省の取引価格情報やハザードマップなど、公的な情報も事前に確認しておくと、売却の準備がよりスムーズに進みます。焦らず、自分の事情に合ったペースで進めることが、後悔のない売却につながります。
ご自身の物件が今の市況でいくらになるかは、実際の成約データと照らし合わせて確かめるのが最も確実な方法です。
参考文献・出典
- 国土交通省 不動産取引価格情報提供制度 — https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000069.html
- SUUMO 東京都江東区のマンション売却価格相場 — https://suumo.jp/baikyaku/ms/chuko/soba/tokyo/sc_koto/
- LIFULL HOME’S 江東区の中古マンション価格相場 — https://www.homes.co.jp/mansion/chuko/tokyo/koto-city/price/
- LIFULL HOME’S マンション売却 江東区の相場・価格推移 — https://lifullhomes-satei.jp/mansion/tokyo/koto-city/b-list/
- スムナラ 東京都江東区の中古マンション相場データ（2026年第1四半期） — https://sumnara.jp/market/tokyo/koto
- 国土交通省不動産情報ライブラリ 鑑定評価書（令和8年地価公示）江東-20 豊洲4丁目 — https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2026/13/2026131080020.html
- 江東区 水害ハザードマップ（3種類） — https://www.city.koto.lg.jp/470601/20200701.html
- 株式会社LIFULL 東京23区内の駅別中古マンション価格上昇率調査 — https://lifull.com/news/44758/
