この記事の結論
- 品川区の土地相場データの中古マンション成約㎡単価は直近の調査時点で129.7万円、前年同期比で上昇中です。
- 築年数で相場が大きく変わり、築年数が若いほど㎡単価が高く、築年数が経つほど低くなる傾向があります。
- 売却益には分離課税が適用され、マイホームなら軽減税率の特例を使える可能性があります。
品川区のマンションを売りたいと思ったとき、「今いくらで売れるのか」が一番気になるところではないでしょうか。相続した物件、住み替えのタイミング、離婚やローンの問題など、売却を考える理由は人それぞれです。でも「相場がわからないまま動くのは不安」という気持ちは、みなさん共通しています。この記事では、2026年9月時点の最新データをもとに、品川区のマンション売却相場を築年数・面積・エリア別に整理します。税金や費用の目安も合わせて解説しますので、最後まで読めば「自分の物件はどのくらいか」の見当がつくはずです。
今の品川区マンション相場はどのくらいか
まず押さえておきたいのは、「売出価格」と「成約価格」は別物だということです。売出価格とは、売主が最初に設定する希望価格です。成約価格とは、実際に売買が成立した価格のことです。相場を正確につかむには、成約価格のデータを見ることが大切です。
成約ベースのデータによると、品川区の中古マンションは直近の調査期間に複数件が成約し、㎡単価の中央値は129.7万円程度でした（民間集計調べ）。前年同期と比べると上昇傾向にあります。たとえば専有面積が60㎡の物件であれば、129.7万円×60㎡＝約7,782万円が成約相場の目安になります。
一方、SUUMO掲載ベースの売出相場（2026年8月時点）では8,980万円という数字も出ています。売出価格は成約価格より高めに設定されることが多いため、この差は自然なことです。また、マンションレビューの調べでは、品川区の売出相場は70㎡換算で1億1,970万円（2026年8月時点）となっており、東京23区の中で5位という高い水準にあります。
品川区の人口は2026年9月1日時点で418,666人、世帯数は243,119世帯（品川区公式サイト）と、人口・世帯数ともに安定しています。住む人が多いエリアは買い手も集まりやすく、それが相場の底堅さにつながっています。
ここまでのまとめ: 品川区の成約㎡単価は129.7万円で、前年比で上昇傾向にあります。
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築年数で相場はどう変わるか
品川区では、築年数によって㎡単価が大きく変わることがデータから明らかになっています。築年数が若いほど㎡単価が高く、築年数が経つほど低くなる傾向があります（mansion-market.com調べ）。同じデータによると、築年数が古い物件でも成約事例は多くあります。品川区は交通利便性が高く、買い手の需要が幅広いため、古い物件にも一定の市場があります。リフォーム済みや管理状態の良い物件は、築年数のハンデを補える場合もあります。
また、四半期ごとの推移を見ると、品川区全体の成約㎡単価中央値は上昇傾向を示しています（mansion-market.com調べ）。この流れは、売却を検討している方にとって追い風といえます。
ここまでのまとめ: 築年数が若いほど高く売れる傾向がありますが、築古でも成約事例は多く、条件次第で十分に売れます。
エリア・駅によって価格はどう違うか
品川区は広く、駅や地域によって相場に大きな差があります。LIFULL HOME’Sの駅別掲載平均（70㎡想定）では、下神明駅エリアが1億6,723万円、戸越公園駅エリアが1億5,499万円、大崎駅エリアが1億3,354万円、天王洲アイル駅エリアが1億2,280万円という数字が出ています（2026年9月時点）。これらはあくまで売出価格の平均であり、成約価格とは異なりますが、エリアごとの価格差の目安として参考になります。
地価の面でも、エリアによる差は明確です。令和8年地価公示では、東五反田地区と上大崎地区で地点により異なる地価が確認できます（国土交通省 不動産情報ライブラリ）。特に上大崎エリアは「城南五山」と呼ばれる高級住宅地の一角で、高所得層のマンション需要が旺盛と評価されています（国土交通省 不動産情報ライブラリ）。
大崎・五反田周辺では、約180ヘクタール規模の再開発・都市基盤整備が進んでいます（品川区公式サイト）。また五反田駅周辺でも、駅周辺の機能充実と回遊性向上を図るまちづくりの方針が示されています（品川区公式サイト）。再開発が進むエリアは将来的な資産価値の維持・向上が期待されるため、売却タイミングを考える上でも注目しておきたいポイントです。
ここまでのまとめ: 同じ品川区でも駅によって相場は数千万円単位で異なり、再開発エリアは特に注目度が高い状況です。
面積によって単価はどう変わるか
実は、専有面積の広さによっても㎡単価は変わります。データによると、面積帯によって成約㎡単価中央値が異なり、広い物件のほうが単価も高い傾向があり、面積帯によって騰落の方向が分かれているのが現状です（mansion-market.com調べ）。
LIFULL HOME’Sの70㎡想定の推定相場では、築5年で1億1,218万円、築10年で1億857万円、築30年でも9,415万円という数字が出ています（2026年9月時点）。築30年でも9,000万円を超えるというのは、品川区の地力の高さを示しています。
ご自身の物件の面積と築年数を組み合わせることで、おおよその相場感をつかむことができます。ただし、これらはあくまで参考値です。同じ築年数・同じ面積でも、階数・向き・管理状態・修繕積立金の状況によって実際の査定額は変わります。正確な価格を知るには、実際の成約データをもとにした査定を受けることが最も確実です。
ここまでのまとめ: 面積帯によって相場の動きが異なり、広めの物件は㎡単価が高い傾向があります。
売却にかかる費用と税金の基本
売却価格がわかったら、次に確認したいのが手元に残る金額です。売却にはいくつかの費用がかかります。LIFULL HOME’Sの試算例では、1億857万円（築10年・70㎡）の物件を売る場合、仲介手数料（税込）が最大3,648,810円、印紙代が60,000円という目安が示されています。仲介手数料とは、不動産会社に支払う成功報酬のことです。
税金については、マンションの売却益には分離課税が適用されることを覚えておいてください。分離課税とは、給与などの収入とは別に計算される税金の仕組みです（国税庁）。売却益が出た場合、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わります。
自分が住んでいたマイホームを売る場合は、一定の要件を満たせば長期譲渡所得に軽減税率の特例を使える可能性があります（国税庁 No.3305）。この特例を使えるかどうかは、居住実態や売却の状況によって異なります。詳しくは国税庁の公式サイト（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm）または税理士にご確認ください。
ここまでのまとめ: 売却には仲介手数料・印紙代・税金がかかり、マイホームなら軽減税率の特例が使える場合があります。
まとめ
品川区のマンション売却相場は、成約データで㎡単価129.7万円と上昇傾向にあります。築年数・面積・エリアによって価格は大きく変わり、同じ品川区でも数千万円単位の差が生じることもあります。大崎・五反田周辺の再開発が進む中、エリアの将来性も含めて売却タイミングを検討することが大切です。費用面では仲介手数料や税金も忘れずに計算に入れ、手元に残る金額を正確に把握してから動き出しましょう。マイホームの売却なら軽減税率の特例も確認しておくと安心です。
ご自身の物件がいくらになるかは、実際の成約データをもとにした査定で確かめるのが最も早道です。
参考文献・出典
- 国土交通省 不動産情報ライブラリ（取引価格情報・地価公示鑑定評価書） — https://www.reinfolib.mlit.go.jp/realEstatePrices/
- 国土交通省 鑑定評価書（品川-31 東五反田1-2-39） — https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2026/13/2026131090031.html
- 国土交通省 鑑定評価書（品川-4 上大崎3-10-35） — https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2026/13/2026131090004.html
- 国土交通省 鑑定評価書（品川-29 大崎5-5-12） — https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2026/13/2026131090029.html
- 国税庁 土地や建物を売ったとき — https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_3.htm
- 国税庁 No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm
- 品川区 数字でみる品川（人口・世帯数） — https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/PC/kuseizyoho/kuseizyoho-siryo/kuseizyoho-siryo-toukei/hpg000014929.html
- 品川区 東五反田地区まちづくり — https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/PC/kankyo/kankyo-toshiseibi/kankyo-toshiseibi-project/kankyo-toshiseibi-project-higashigotanda/index.html
- 品川区 五反田駅周辺におけるまちづくり — https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/PC/kankyo/kankyo-toshiseibi/kankyo-toshiseibi-project/hpg000022390.html
- mansion-market.com 東京都品川区の中古マンション売却相場【2026年最新】 — https://mansion-market.com/guide/souba-tokyo-shinagawa/
- SUUMO 東京都品川区のマンション売却価格相場 — https://suumo.jp/baikyaku/ms/chuko/soba/tokyo/sc_shinagawa/
- LIFULL HOME’S 東京都品川区のマンション売却価格相場・査定経験者データ — https://www.homes.co.jp/satei/mansion/tokyo/shinagawa-city/
- マンションレビュー 品川区の売却相場 — https://www.mansion-review.jp/baikyaku/city/667/souba.html
