地価30年推移｜1都3県2,889地点の実データ

「自分の土地は30年でいくらになったのか」を知りたい方に向けて、実際の数字からお答えします。結論から言うと、1都3県の住宅地は、1995年と2025年を比べると多くの地域で価格が下がっています。ただし2015年ごろを境に持ち直す動きも出ており、「ずっと下がり続けている」わけではありません。この記事では、当社が国の公表データをもとに長期で並べた1都3県の住宅地の集計をお見せしながら、30年で何が起きたのか、なぜ都県ごとに差が出たのかを、専門用語を使わずに説明します。

30年で地価はどう動いたのか

まず結論となる数字をご覧ください。次の表は、国が公表している地価公示のうち、1都3県の住宅地を当社データベースで長期に並べたものです。1㎡あたりの中央値で、10年ごとの動きを示しています。

出典: 株式会社青山地所 自社データベース (集計 2026年09月 時点)

表を見ると、4都県すべてで1995年の水準を2025年は下回っています。東京都と千葉県を比べると、同じ首都圏でも下落幅に大きな差が出ています。同じ首都圏でも、30年でほぼ半分になった県と、1割強の下落にとどまった都があります。

ご自身の土地がどの行に当てはまるかは、所在する都県で見てください。たとえば埼玉県に120㎡の土地をお持ちなら、埼玉県の行です。2025年の中央値を参考に計算すると、単純計算で一定の水準になります。ただし中央値は「真ん中の地点」の値なので、駅からの距離や道路づけによって実際の価格は大きく上下します。

なお、この集計はあくまで住宅地の地点に限っています。商業地や工業地は含まれていませんので、店舗や倉庫の敷地をお持ちの方は別の見方が必要です。

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バブル期と今を比べるとどれくらい違うのか

30年前がなぜあれほど高かったのか。その答えは、1990年前後のいわゆるバブル経済にあります。国土交通省の公示価格年別変動率によると、住宅地の全国平均は平成元年に6.8%、平成2年には13.2%も上昇しました（国土交通省 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000360.html）。1年で1割以上上がるという、今では考えにくい動きです。

しかしその後は一転します。同じ資料では、国土交通省によると住宅地の全国平均は平成4年に-3.8%、平成5年に-3.6%と下落に転じました。商業地はもっと激しく、平成元年10.3%、平成2年16.7%、平成3年12.9%と上がった後、平成4年は-4.0%、平成5年は-11.4%へ急落しています。

当社の集計の起点である1995年は、この下落がすでに始まっていた時期にあたります。つまり表の1995年の数字は、バブルのピークそのものではなく、下げ始めた後の水準です。ピーク時と比べれば、下落幅はさらに大きかったことになります。

ここで大切なのは、「30年で下がった」という事実を、バブルという特殊な時期を起点にした比較として理解することです。異常に高かった値段から、実態に見合う水準へ戻っていった過程、と捉えると分かりやすいでしょう。

都県によって動きが違う理由

表を都県別に見ると、下落の深さがはっきり分かれています。東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県という順で、都心から離れるほど下落が大きくなっています。

この差が生まれた理由について、当社の集計データだけで断定することはできません。ただ一般的には、通勤圏の広がり方や人口の集まり方が影響するとされています。バブル期には都心の地価高騰を受けて郊外まで需要が広がりましたが、その後は都心回帰の流れが強まったと言われています。

もう一つ注目したいのが、底を打った時期の違いです。東京都は2005年が底で、その後回復しています。神奈川県と埼玉県、千葉県は2015年が底となり、そこから小幅に戻している形です。回復の勢いは都心に近いほど強く、郊外ほど戻りは緩やかです。

この集計は1都3県の住宅地という範囲に限られます。地方圏の動きや、同じ県内での市区町村ごとの差までは表していません。

今持っている土地は上がっているのか

直近の動きに限れば、全国的には上昇が続いています。国土交通省が2026年3月18日に公表した令和8年地価公示では、国土交通省によると全国平均の住宅地は平成3年以降すでに下落に転じており、全用途平均も平成4年から下落していますが、直近では回復基調が続いています（国土交通省 https://www.mlit.go.jp/page/kanbo01_hy_010767.html）。全用途平均と商業地は上昇幅が拡大し、住宅地は前年と同じ上昇幅でした。

数字でたどると、その概要資料では全国平均の住宅地変動率は令和2年以降、変動を続けており、商業地は令和2年から令和8年にかけて上昇が続いています（国土交通省 https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001996788.pdf）。商業地は住宅地より強い上昇が続いています。

つまり、30年という長さで見れば下がっていても、ここ数年に限れば上がっている土地が多い、ということになります。当社の集計でも、東京都は2015年から2025年へ上向いており、千葉県も同様に上向いています。

ご自身の土地が上がっているかどうかは、いつと比べるかで答えが変わります。「30年前より安い」と「10年前より高い」は、どちらも同時に成り立ちます。売却を検討されているなら、比べるべきは30年前ではなく、直近の相場です。

地価公示と基準地価の違い

ここまで何度も出てきた「地価公示」という言葉を整理しておきます。地価公示とは、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を、国が3月に公示する制度です（国土交通省 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000043.html）。標準地とは、その地域を代表するものとして選ばれた土地のことです。

この地価公示は、一般の土地取引の指標となるほか、不動産鑑定の規準、公共事業用地の取得価格算定の規準、土地の相続評価および固定資産税評価の基準、国土利用計画法による土地の価格審査の規準になります。土地の値段を考えるときの、いわば物差しの役割です。

一方、よく似た「基準地価」と呼ばれるものもあります。正式には都道府県地価調査といい、毎年7月1日時点の標準価格を都道府県知事が判定する仕組みです（国土交通省 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000044.html）。土地取引規制に際しての価格審査や、地方公共団体等による買収価格の算定の規準となります。

違いを一言でまとめると、時点と判定する主体が異なります。地価公示は1月1日時点で国が、都道府県地価調査は7月1日時点で都道府県知事が判定します。この記事の表は、地価公示のデータを長期に並べたものです。

よくある質問

Q. 表の中央値を自分の土地の坪数にかければ、売値が分かりますか。

いいえ、目安にはなりますが売値そのものではありません。中央値はその都県の真ん中の地点の値です。駅からの距離、土地の形、接する道路の幅などで実際の価格は変わります。表の数字は「自分の土地がどのくらいの水準の地域にあるか」を知る出発点として使ってください。

Q. 東京都と千葉県の下落幅に差が出ています。この差はこれからも続きますか。

今後どうなるかは、当社の集計データからは分かりません。過去30年の実績として差が開いたという事実は言えますが、将来の予測は含んでいません。

Q. 一番安かったのはいつですか。

当社が集計した1995年・2005年・2015年・2025年の4時点で比べると、東京都は2005年が最も安く、神奈川県、埼玉県、千葉県はいずれも2015年が最安値でした。4時点の比較なので、その間の年に別の底があった可能性は否定できません。

Q. 今の正確な地価はどこで調べられますか。

国土交通省が毎年3月に地価公示を公表しています。最新の情報は国土交通省の公式サイトでご確認ください。ただし公示されるのは標準地の価格なので、ご自身の土地の価格を知るには個別の査定が必要です。

まとめ

1都3県の住宅地を30年並べると、4都県すべてで1995年を下回りました。同じ首都圏でも下落幅に差が開いています。一方で直近は全国平均で上昇が続いており、2005年から2015年ごろを底に戻す動きが出ています。30年前と比べれば安くても、10年前と比べれば高い。ご自身の土地をどう評価するかは、どの時点と比べるかで変わります。まずは直近の相場を知ることから始めてみてください。

ご自身の土地が今いくらなのかは、実際の取引データで見るのが一番の近道です。

参考文献・出典

• 国土交通省「地価・不動産鑑定：地価公示」 – https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000043.html
• 国土交通省「地価・不動産鑑定：都道府県地価調査」 – https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000044.html
• 国土交通省「令和8年3月18日 令和8年地価公示を公表しました」 – https://www.mlit.go.jp/page/kanbo01_hy_010767.html
• 国土交通省「令和8年地価公示の概要」 – https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001996788.pdf
• 国土交通省「公示価格年別変動率」 – https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000360.html
• 株式会社青山地所 自社データベース（集計 2026年09月 時点）