豊島区マンション売却相場2026年｜駅・築年別の実取引データを読む

豊島区のマンションをいつか売ろうと考えているとき、「うちはいくらくらいで売れるのだろう」という疑問は、誰もが最初に感じることです。ネットで調べると「相場7,000万円台」「1億円超え」など数字がバラバラで、どれを信じればいいか迷ってしまいます。実は、相場には「売り出し価格」と「実際に売れた価格」の2種類があり、この違いを知らないまま動くと、査定額に惑わされて損をするケースがあります。この記事では、公的機関や大手不動産ポータルの実取引データをもとに、豊島区の売却相場を駅別・築年別・エリア別に整理します。売却を急いでいる方も、まだ検討段階の方も、判断の土台として役立ててください。

豊島区マンションの売却相場、まず「2種類の数字」を区別する

豊島区のマンション売却相場を調べるとき、最初に押さえておきたいのは「売り出し価格」と「実取引価格」は別物だという点です。この2つを混同すると、相場の読み違いが起きやすくなります。

売り出し価格とは、売主が「この値段で売りたい」と設定した希望価格のことです。一方、実取引価格とは、買主と売主が合意して実際に売買が成立した金額を指します。国土交通省の不動産情報ライブラリには、全国の実際の取引価格が蓄積されており、売り出し価格ではなく成約ベースのデータを確認できます（国土交通省 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000069.html）。

スムナラが集計した実取引データによると、豊島区の中古マンションは直近期で平均取引価格が7,000万円台・130万円台/㎡の水準にあります。一方、SUUMOの売り出しベースでは2026年7月時点の中央値が7,280万円となっており、数字は近く見えますが、売り出し価格は前年比123.8%・前月比101.4%と強含みで推移しています（SUUMO調べ）。つまり、売り出し価格は上昇傾向にある一方、実際に成約する価格はそれより低い水準になることが多いのです。

LIFULLホームズのデータでは、間取り別に「掲載価格」と「反響価格（買い手が問い合わせてきた価格帯）」の差も確認できます。1DK・1LDKでは掲載6,101万円に対し反響3,459万円、3DK・3LDKでは掲載1億1,056万円に対し反響7,922万円という数字が出ています（LIFULLホームズ調べ）。売り出し価格と買い手の予算感には、数千万円単位の開きがあることを念頭に置いておくことが大切です。

ここまでのまとめ: 相場を調べるときは「売り出し価格」ではなく「実取引価格」を基準にすることが、正確な判断につながります。

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駅によって相場は3倍以上違う｜豊島区の駅別データ

豊島区の中で「どの駅の近くか」は、売却価格に非常に大きな影響を与えます。同じ区内でも、駅によって㎡単価が3倍以上異なるケースがあるのです。

スムナラの実取引データによると、㎡単価は駅によって大きな差があり、最も高い駅と最も低い駅では3倍以上の開きが見られます。70㎡の物件に換算すると、高単価の駅では1億円を超える水準、低単価の駅では数千万円という計算になります。同じ「豊島区のマンション」でも、駅が違えばこれだけ価格が変わります。

売り出しベースの70㎡換算相場（LIFULLホームズ・ホームズ調べ）でも、池袋駅1億3,333万円、東池袋駅1億2,387万円、目白駅1億1,278万円と、池袋・東池袋エリアが突出して高い水準にあります。一方、下板橋駅は6,973万円と、池袋駅の約半分の水準です。また、東池袋駅の実取引（2025年以降・95件）では平均184万円/㎡・平均取引価格1億1,842万円、3LDKに限ると平均1億3,022万円という高単価が確認されています（スムナラ調べ）。

東長崎駅の実取引（2025年以降・25件）では平均70万円/㎡・平均取引価格3,072万円、3LDKでも平均4,724万円と、東池袋駅とは大きな差があります。どの駅の近くかによって、査定額の出発点がまったく異なるため、まず自分の物件の最寄り駅のデータを確認することが先決です。

ここまでのまとめ: 豊島区内でも駅によって㎡単価は大きく異なり、最寄り駅の実取引データを確認することが相場把握の第一歩です。

築年数・駅距離・エリアで変わる売却価格の目安

駅の次に価格を左右するのは、築年数と駅からの距離です。この2つは、査定額に直接影響する要素として理解しておく必要があります。

LIFULLホームズの70㎡推定相場（豊島区）では、築5年で1億327万円、築10年で9,980万円、築30年で8,589万円という数字が示されています。築浅（新しい物件）ほど高く、築年数が増えるにつれて価格は下がりますが、豊島区の場合は築30年でも8,500万円台を維持しており、築古でも価格が落ち切りにくいエリア特性があります。

駅からの距離も価格に明確に影響します。スムナラの実取引データによると、駅からの距離が近いほど㎡単価が高く、距離が遠くなるにつれて単価が低下する傾向が見られます。駅から少し遠いだけで、数百万円単位の価格差になる計算です。駅から少し遠いだけで、これだけ価格が変わることは覚えておきたいポイントです。

町名別の実取引データ（スムナラ調べ）でも差は顕著です。南池袋は186万円/㎡・平均1億64万円で最も高く、東池袋は139万円/㎡・7,368万円、西巣鴨は106万円/㎡・6,224万円という順になっています。同じ豊島区でも、南池袋と西巣鴨では㎡単価に80万円の差があります。つまり、「豊島区の相場は〇〇万円」という一括りの数字は参考程度にとどめ、自分の物件の町名・駅距離・築年数を組み合わせて考えることが重要です。

ここまでのまとめ: 築年数・駅距離・町名の3つを組み合わせることで、より実態に近い売却価格の目安が見えてきます。

近隣区との比較と、池袋再開発が相場に与える影響

豊島区の相場水準を正しく理解するには、近隣の区と比べてみることも役立ちます。また、現在進行中の再開発計画は、今後の価格動向を考えるうえで無視できない要素です。

LIFULLホームズの70㎡相場（近隣区比較）では、豊島区11,055万円は渋谷区14,442万円より低いものの、中野区8,776万円・北区5,729万円よりは高い水準にあります。東京23区の中では「中上位」という位置づけです。また、東京カンテイのデータによると、豊島区の中古マンション坪単価は2019年上期の313.4万円/坪から2024年上期には455.5万円/坪へと上昇しており、築年数や駅距離をそろえた条件でも価格が上がり続けていることが確認されています（東京カンテイ調べ）。

再開発の動きも見逃せません。豊島区公式によると、池袋駅西口地区の第一種市街地再開発事業は約4.5ヘクタールで都市計画決定されており、令和6年11月11日に都市計画決定されています。歩行者中心のまちへの転換を目的とした整備が進む予定です（豊島区公式ホームページ https://www.city.toshima.lg.jp/433/2411131401.html）。また、池袋駅東口駅前では明治通りのクルドサック化やグリーン大通りの広場化が検討されており、駅前空間の改善が南池袋・東池袋エリアの評価材料になり得ます（豊島区公式ホームページ https://www.city.toshima.lg.jp/550/2503121314.html）。

さらに、豊島区の令和8年1月1日現在の人口は294,644人、世帯数は188,094世帯です（豊島区公式ホームページ）。人口・世帯数が増えているということは、住まいへの需要が下支えされていることを意味します。再開発と人口増加が重なるエリアでは、今後も一定の価格水準が維持される可能性があります。ただし、将来の価格は確実に予測できるものではないため、現時点のデータをもとに判断することが基本です。

ここまでのまとめ: 豊島区は23区の中で中上位の相場水準にあり、再開発と人口増加が価格の下支え要因になっています。

売却を検討するときに確認しておきたいこと

実際に売却を考え始めたとき、相場の数字を知るだけでなく、いくつかの点を事前に整理しておくと判断がスムーズになります。

まず、自分の物件が「売り出し価格」と「実際の成約価格」のどちらに近い水準で売れそうかを考えることが大切です。前述のとおり、LIFULLホームズのデータでは売り出し価格と買い手の反響価格には大きな差があります。駅徒歩5分以内の物件でも、掲載価格8,473万円に対して反響価格は4,919万円という数字が出ており、売り出し価格をそのまま手取りと考えるのは危険です。

次に、売却にかかる費用についても把握しておく必要があります。仲介手数料（売却価格に応じて計算される成功報酬）、抵当権抹消費用（住宅ローンが残っている場合）、譲渡所得税（売却益が出た場合にかかる税金）などが主な費用です。これらの具体的な金額は物件の条件や売却価格によって大きく異なるため、税理士や不動産会社に個別に確認することをおすすめします。

また、売却のタイミングも重要な検討事項です。SUUMOのデータでは2026年7月の売り出し価格が前年比123.8%と強含みで推移しており、現在は売り手にとって有利な市況といえます。しかし、相場は常に変動するものです。「いつ売るか」よりも「なぜ売るか」という自分の事情を軸に判断することが、後悔のない売却につながります。住み替え・相続・ローンの整理など、それぞれの事情に合った進め方を、信頼できる不動産会社と相談しながら決めていくことが大切です。

ここまでのまとめ: 売却前には相場の確認だけでなく、諸費用・税金・売却理由を整理しておくことで、判断の精度が上がります。

まとめ

豊島区のマンション売却相場は、直近期の実取引データで平均7,000万円台・130万円台/㎡という水準にあります。ただし、駅によって大きな差があり、築年数・駅距離・町名によっても価格は変わります。売り出し価格と実取引価格の違いを理解したうえで、自分の物件の条件に近いデータを参照することが、正確な相場把握への近道です。再開発と人口増加という追い風もありますが、将来の価格は保証されるものではありません。まずは現在の実取引データをもとに、自分の物件の価値を客観的に把握することから始めてみてください。

ご自身の物件がいくらになるかは、実際の成約データと照らし合わせて確認するのが最も確実な方法です。

参考文献・出典

• 国土交通省「不動産取引価格情報提供制度」 — https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000069.html
• スムナラ「豊島区の中古マンション相場データ｜2026年第1四半期時点」 — https://sumnara.jp/market/tokyo/toshima
• SUUMO「東京都豊島区のマンション売却価格相場を調べる」 — https://suumo.jp/baikyaku/ms/chuko/soba/tokyo/sc_toshima/
• LIFULLホームズ「東京都豊島区のマンション売却価格相場・査定経験者データ」 — https://www.homes.co.jp/satei/mansion/tokyo/toshima-city/
• LIFULLホームズ「豊島区の中古マンション価格相場」 — https://www.homes.co.jp/mansion/chuko/tokyo/toshima-city/price/
• LIFULLホームズ「2026年3月最新 東京都豊島区のマンション売却相場と資産価値は」 — https://www.homes.co.jp/satei/media/entry/market/city/13/116
• 東京カンテイ「首都圏 中古マンション相場価格の推移 2024年9月3日」 — https://www.kantei.ne.jp/report/market%20price20241H_shuto.pdf
• 豊島区公式ホームページ「市街地再開発事業（池袋駅西口地区・池袋駅直上西地区）」 — https://www.city.toshima.lg.jp/433/2411131401.html
• 豊島区公式ホームページ「池袋駅東口駅前広場再編」 — https://www.city.toshima.lg.jp/550/2503121314.html
• 豊島区「1-1 人口と世帯数の年推移（昭和63年〜令和8年 各年1月1日現在）」 — https://www.city.toshima.lg.jp/documents/54270/20251110132906.pdf