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相続した実家が市街化調整区域にあって、「売れるのだろうか」と不安に思っている方は多いのではないでしょうか。結論から言えば、市街化調整区域の土地は売却できます。ただし、普通の住宅地と同じように売れるかというと、そうではありません。買主が見つかりにくかったり、建て替えができなかったりと、いくつかの壁があります。この記事では、売主として知っておくべき基本的な仕組みと、売却前に確認すべきポイントを順番に説明します。難しい言葉はできるだけ日常語に置き換えながら解説しますので、不動産の知識がゼロでも安心して読み進めてください。

市街化調整区域とは何か、まず押さえておきたいこと

市街化調整区域とは、簡単に言うと「家や建物をなるべく建てないようにしましょう」と国や自治体が決めたエリアのことです。都市計画法（とかいけいかくほう）という法律によって定められており、農地や自然環境を守るために設けられています。

日本の土地は大きく「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けられます。市街化区域は「どんどん街を発展させましょう」というエリアで、住宅や店舗を自由に建てられます。一方、市街化調整区域は「市街化を抑えましょう」というエリアなので、原則として新しく建物を建てることができません。

ただし、「建物を建てられない」ことと「土地を売れない」ことは別の話です。都市計画法は土地の所有権の移転を制限していないため、売却そのものは法律上、問題なく行えます。

ここまでのまとめ: 市街化調整区域の土地は売れるが、買主が建物を建てられないケースが多いため、売りにくい性質を持っている。

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売る前に必ず確認すること：建物の「生い立ち」を調べる

土地だけでなく、建物が建っている状態で売る場合は、その建物がどのような経緯で建てられたかを調べることが非常に重要です。京都府のホームページでも「その中古住宅がどのようにして建築されたかを調査する必要があります」と案内されています。

なぜ調べる必要があるのかというと、市街化調整区域の建物には「誰でも住んでいいもの」と「特定の人しか住めないもの」があるからです。後者の場合、買主が引っ越してきても都市計画法上の許可が必要になり、将来の建て替えや増築もできなくなります。これは買主にとって大きなリスクになるため、売却の障壁になりやすいのです。

都市計画法上、適法に建てられた住宅には大きく3つのパターンがあります。ひとつ目は「線引き前（市街化調整区域に指定される前）に建てられた住宅」です。ふたつ目は「線引き後に許可不要の扱いで建てられた住宅」、みっつ目は「線引き後に都市計画法に基づく許可を受けて建てられた住宅」です。自分の家がどのパターンに当てはまるかは、市区町村の窓口や不動産会社に確認するのが確実です。

ここまでのまとめ: 建物付きで売る場合は、その建物がどのように建てられたかを事前に調べておくことが、スムーズな売却につながる。

農地の場合は別の壁がある：農地法の制限

土地が農地（田んぼや畑）の場合は、都市計画法とは別に農地法（のうちほう）という法律の制限がかかります。農地法は「農地を農地以外の目的で使うことを制限する」法律です。

農地を売るためには、農業委員会（のうぎょういいんかい）という機関の許可が必要になります。農業委員会とは、農地の売買や転用を管理する行政機関のことです。許可が下りなければ、売却そのものができません。これは市街化調整区域かどうかに関わらず、農地全般に適用されるルールです。

相続した土地が農地かどうかは、登記簿（とうきぼ）の「地目（ちもく）」という欄を見ると確認できます。地目が「田」や「畑」と書かれていれば農地です。ただし、実際には農地として使われていない土地でも、登記上の地目が農地のままになっているケースがあります。農地かどうかの判断は、登記の地目だけでなく現況（実際の状態）も含めて確認することが必要です。

ここまでのまとめ: 農地の場合は農地法の許可が必要で、売却そのものができないケースがあるため、まず地目を確認することが先決。

更地にして売る場合のポイントと税金の話

建物を壊して更地にしてから売るという選択肢もあります。ただし、市街化調整区域の場合、更地にしても買主が新しく建物を建てられるとは限りません。買主が建物を建てるためには、都市計画法第34条（とかいけいかくほうだいさんじゅうよんじょう）に定められた条件を満たす必要があります。

国土交通省の資料によると、市街化調整区域で許可を受けられる開発行為（かいはつこうい：土地を造成して建物を建てること）の例として、周辺住民の日常生活に必要な建物（診療所・保育所・食料品店など）や農林水産業に関連する建物などが挙げられています。一般的な住宅を建てたい買主が許可を得られるかどうかは、土地の場所や自治体の判断によって異なります。

売却にかかる税金についても触れておきます。土地や建物を売ったときには「譲渡所得（じょうとしょとく）」という税金がかかります。これは「売った金額から、買ったときの金額と売るためにかかった費用を引いた残り」に対してかかる税金です。国税庁の情報によると、売るためにかかった費用（譲渡費用）には、仲介手数料・印紙税・建物の取り壊し費用・取り壊しによる損失なども含まれます。つまり、更地にするために建物を壊した費用も、税金の計算上、差し引ける場合があります。ただし、税金の計算は個別の事情によって異なるため、詳細は税理士や国税庁の公式サイトでご確認ください。

ここまでのまとめ: 更地にして売る場合も、買主が建物を建てられるかどうかは自治体の判断次第。売却費用は税金の計算で差し引ける場合がある。

売却を成功させるために：現実的な進め方

市街化調整区域の物件を売るうえで、最も大切なのは「この土地・建物を買える人は誰か」を最初に絞り込むことです。一般的な住宅地と同じ感覚で売り出しても、なかなか買主が見つからないことがあります。

たとえば、農業を営んでいる方や、その地域に縁のある方（地縁者）は、市街化調整区域でも建物を建てられる許可が下りやすいケースがあります。また、資材置き場や駐車場として使いたい事業者が買主になることもあります。どのような用途で使えるかは土地の条件によって異なるため、地域の事情に詳しい不動産会社に相談することが近道です。

売却活動を始める前に、市区町村の都市計画担当窓口に行って「この土地はどのような用途で使えるか」を確認しておくと、売り出し方針が立てやすくなります。窓口では、土地の住所を伝えるだけで、都市計画上の区分や建築の可否について教えてもらえることが多いです。また、不動産会社に査定を依頼する際も、市街化調整区域の取り扱い実績がある会社を選ぶことが重要です。

ここまでのまとめ: 買える人の条件を先に把握し、地域の事情に詳しい不動産会社と市区町村窓口の両方に相談することが、売却成功への近道。

まとめ

市街化調整区域の土地や建物は、法律上は売却できます。しかし、買主が建物を建てられないケースが多いため、一般的な住宅地に比べて売りにくいのが現実です。売却を進めるうえで特に重要なのは、建物の「生い立ち」を調べること、農地かどうかを確認すること、そして買主になれる人の条件を把握することの3点です。

焦って売り急ぐよりも、まず市区町村の窓口で土地の条件を確認し、その後に不動産会社へ相談するという順番で進めると、判断の軸がぶれにくくなります。税金の計算も個別事情によって変わるため、売却が具体的になってきたら税理士への相談も検討してみてください。

ご自身の物件がいくらになるかは、実際の成約データで見るのが早道です。

参考文献・出典

• 盛岡市公式ホームページ「よくある質問 建物を建てられないと言われている市街化調整区域内の土地を所有していますが、売却してもいいですか」 — https://www.city.morioka.iwate.jp/faq/1036939/machi/shitsumon/1014122.html
• 京都府ホームページ「市街化調整区域における建築等Q＆A」 — https://www.pref.kyoto.jp/kenchiku/chokukenchiku_faq.html
• 国土交通省「市街化調整区域で許可できる開発行為」 — https://www.mlit.go.jp/common/001323942.pdf
• 内閣府 規制改革推進室「規制改革ホットライン検討要請項目の現状と対応策」 — https://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/suishin/hotline/siryou2/30_kokudo.pdf
• 公益財団法人不動産流通推進センター「市街化調整区域内の既存住宅解体後の更地売買の可否等」 — https://www.retpc.jp/archives/16779/
• 国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3255.htm

監修 電宅男 宅地建物取引士 / MBA｜株式会社青山地所 営業部

一橋大学大学院MBA修了。大手デベロッパー法人部門、買取再販会社を経て現職。区分リノベ再販・都心事業用物件の買取再販を手がけ、業界7年の知見で記事を監修。

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