借地権と固定資産税、誰が払う？2026年の基本ルール

「借地権」という言葉を聞いて、「固定資産税は誰が払うの？」と疑問に思う方は少なくありません。相続した土地が借地だった、あるいは長年住んでいる家が実は借地の上に建っていた、そんな状況で突然この問題に直面する方も多いです。税金の仕組みを誤解したまま放置すると、地主との関係でトラブルになることもあります。この記事では、借地権と固定資産税の関係を、専門知識がなくても理解できるよう、具体的な場面ごとに丁寧に解説します。

借地権とは何か、まず基本を押さえる

借地権とは、他人の土地を借りて建物を建てる権利のことです。土地は地主のものですが、その上に自分の家を建てて住むことができます。毎月（または毎年）地主に「地代」と呼ばれる賃料を払うのが一般的です。

借地権には大きく分けて「普通借地権」と「定期借地権」があります。普通借地権は更新ができる昔ながらの形で、定期借地権は期間が決まっていて更新がない形です。どちらの場合も、土地の所有権は地主にあり、借地人（土地を借りている人）は土地を「使う権利」を持っているにすぎません。

この「所有権と使用権の分離」が、固定資産税の仕組みを理解するうえでとても重要なポイントです。固定資産税は「所有している」ことに対してかかる税金だからです。つまり、土地を使っていても所有していなければ、原則として土地の固定資産税は払わなくてよいということになります。

ここまでのまとめ: 借地権は「土地を使う権利」であり、土地の所有権は地主にある。

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土地と建物、それぞれ誰が固定資産税を払うのか

借地の土地の固定資産税は地主が払い、借地人は原則として土地の税金を負担しないというのが基本ルールです。固定資産税は毎年1月1日時点の土地の所有者に課税されます（広島市ほか各自治体の課税案内より）。借地人がその土地を使っていても、所有者でない以上、土地の固定資産税の納税義務者にはなりません。

一方、建物については話が変わります。借地人が自分のお金で建てた建物は、借地人の名義になっています。建物の固定資産税は建物の所有者に課税されるため、借地人が建てた建物の固定資産税は借地人が払うことになります（春日井市の納税義務者案内より）。これは多くの方が見落としがちな点です。

整理すると、借地に家を建てて住んでいる場合、地主は土地の固定資産税を払い、借地人は建物の固定資産税を払う、という形で分担されています。どちらか一方がすべてを払うわけではありません。この分担の仕組みを知らないと、「地主から固定資産税の請求が来た」と混乱する方もいますが、それは地代の改定交渉であることがほとんどです。

ここまでのまとめ: 土地の税金は地主、建物の税金は借地人が払う。これが基本の分担だ。

例外的なケース：地上権と所有者不明土地

原則は「土地の所有者が固定資産税を払う」ですが、例外があります。地上権や質権が設定されている場合、特定の条件下ではその地上権者や質権者が固定資産税上の「所有者」として扱われることがあります。

地上権（ちじょうけん）とは、他人の土地を使う権利の一種で、借地権よりも強い権利です。通常の賃貸借による借地権とは異なり、地上権は登記ができ、地主の同意なく譲渡することもできます。ただし、特殊な地上権は実務上ほとんど見かけないため、多くの方には関係のない例外といえます。

また、所有者不明土地の問題に関連して、「使用者を所有者とみなす」制度が設けられています。しかし、国土交通省の資料によると、通常の賃借人がこの「みなす所有者」に該当するかについては、個別の事情によって判断されるとされています（国土交通省 https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/content/001618319.pdf）。つまり、普通に地代を払って借地を使っている方は、この例外にも該当しません。

ここまでのまとめ: 特殊なケースを除き、通常の借地人は土地の固定資産税を払わなくてよい。

固定資産税が上がったら地代も上がるのか

固定資産税が増えたとき、地主から「地代を上げたい」と言われることがあります。これは法律上、認められた交渉です。借地借家法第11条では、租税その他の公課（固定資産税など）の増減があった場合、当事者は将来に向かって地代の増減を請求できると定められています（国土交通省 https://www.mlit.go.jp/common/001204002.pdf）。

ただし、地主が「固定資産税が上がったから地代を上げる」と言ってきても、自動的に地代が上がるわけではなく、あくまで「交渉できる」という意味です。借地人側も、固定資産税が下がった場合には地代の値下げを請求できます。どちらの方向にも使える権利です。

実際に地代の改定交渉が起きた場合、固定資産税の増減額がそのまま地代に反映されるとは限りません。地域の相場や周辺の地代水準なども考慮されます。具体的な金額については個別の事情によるため、専門家（弁護士や不動産鑑定士）に相談することをおすすめします。

ここまでのまとめ: 固定資産税の増減は地代交渉の根拠になるが、自動的に地代が変わるわけではない。

借地権を売るときや相続するときの税金の扱い

借地権を売却したり相続したりする場面でも、固定資産税は関係してきます。まず知っておきたいのは、借地権そのものは固定資産税の課税対象ではないという点です。借地権は「使う権利」であり、土地や建物のような固定資産ではないため、固定資産税はかかりません。

一方、相続税や贈与税の場面では話が異なります。国税庁の資料によると、借地権は相続税・贈与税の課税対象になり得ます。その評価方法は、借地権の目的となっている宅地の自用地価額（更地として評価した金額）に、借地権割合を掛け合わせて計算します（国税庁 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4611.htm）。借地権割合は地域によって異なり、路線価図などで確認できます。

また、借地権を売却する際に地主の承諾を得るための名義書換料などは譲渡費用として認められる場合がありますが、固定資産税は譲渡費用にはなりません（国税庁 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3255.htm）。売却時の税金計算を誤らないよう、税理士への相談をおすすめします。

借地非訟（しゃくちひしょう）という手続きがあります。これは、借地条件の変更や譲渡の許可を裁判所に申し立てる手続きです。この場面では、固定資産評価証明書（土地・建物）が必要書類とされており、申立手数料の算定にも固定資産税評価額が使われます（大阪地方裁判所 https://www.courts.go.jp/osaka/saiban/kentiku/1_4_syakuchihishouziken/Vcms4_00000529.html）。

ここまでのまとめ: 借地権自体に固定資産税はかからないが、相続税・贈与税の対象にはなる。売却時の費用計算にも注意が必要だ。

まとめ

借地権と固定資産税の関係を整理すると、土地の固定資産税は地主が払い、借地人が建てた建物の固定資産税は借地人が払う、というのが基本です。借地権そのものは固定資産税の課税対象ではありませんが、相続税や贈与税の場面では評価の対象になります。また、固定資産税の増減は地代交渉の根拠になり得るため、地主から地代値上げの話が来たときは、法律上の仕組みを理解したうえで冷静に対応することが大切です。

借地に関する税金や権利の問題は、個別の事情によって判断が変わることが多いです。「自分のケースはどうなるのか」と気になった方は、税理士や弁護士、不動産の専門家に相談することをおすすめします。まずはご自身の物件の評価額や権利関係を確認するところから始めてみてください。

ご自身の物件がいくらになるかは、実際の成約データで見るのが早道です。

参考文献・出典

• 広島市 固定資産税の課税のしくみ — https://www.city.hiroshima.lg.jp/living/zei/1006021/1025585/1003380.html
• 春日井市 固定資産税を納める人（納税義務者） — https://www.city.kasugai.lg.jp/kurashi/zei/zei/kotei/aramashi/kotei_nouzeisya.html
• 東京都主税局 固定資産税・都市計画税（土地・家屋）— https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/kazei/real_estate/kotei_tosi
• 横浜市 住民監査請求結果（地方税法抜粋を含む）— https://www.city.yokohama.lg.jp/city-info/gyosei-kansa/kansa/kekka/kekka-ju.files/20241209.pdf
• 国土交通省 借地借家法11条・32条に関する検討資料 — https://www.mlit.go.jp/common/001204002.pdf
• 国土交通省 所有者不明土地法等Q&A — https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/content/001618319.pdf
• 東京都主税局 借地人・借家人・地上権者の方が固定資産評価証明等の交付申請をされる場合の留意事項 — https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/documents/d/tax/chizyouken_001-1
• 国税庁 No.3255 譲渡費用となるもの — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3255.htm
• 国税庁 No.4611 借地権の評価 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4611.htm
• 大阪地方裁判所 第4 借地非訟事件 — https://www.courts.go.jp/osaka/saiban/kentiku/1_4_syakuchihishouziken/Vcms4_00000529.html
• 東京地方裁判所 第3 費用 — https://www.courts.go.jp/tokyo/saiban/minji-section22/minji-section22-3/index.html

監修 電宅男 宅地建物取引士 / MBA｜株式会社青山地所 営業部

一橋大学大学院MBA修了。大手デベロッパー法人部門、買取再販会社を経て現職。区分リノベ再販・都心事業用物件の買取再販を手がけ、業界7年の知見で記事を監修。

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