共有持分を相続したら売却できる？2026年の手続きと税金

相続した実家や土地が、兄弟や親戚と「共有」の状態になっていて、どうすればいいか迷っていませんか。「自分の持分だけ売れるの？」「全員の同意がないと動けないの？」という疑問を持つ方はとても多いです。この記事では、共有持分（きょうゆうもちぶん）を相続した方が売却を検討するときに知っておきたい基本的な仕組み、手続きの流れ、かかる税金を順番に説明します。難しい法律用語はできるだけ日常の言葉に置き換えながら解説しますので、不動産の知識がゼロでも最後まで読み進めていただけます。

共有持分とは何か、まず確認しましょう

共有持分とは、1つの不動産を複数の人が「割合」で所有している状態のことです。たとえば、親が亡くなって子ども2人が相続した場合、それぞれが2分の1ずつ持分を持つイメージです。

民法第898条では「相続人が数人あるときは、相続財産は、その共有に属する」と定められています（e-gov法令検索）。つまり、遺産分割の話し合いが終わっていない段階では、相続人全員が法定相続分の割合で不動産を共有している状態になります。「まだ何も決めていない」という場合でも、すでに共有が始まっているわけです。

あなたが今どのケースに当てはまるかを確認しておきましょう。「相続人全員で話し合って売りたい」のか、「自分の持分だけを売りたい」のか、「そもそも誰が相続人かまだはっきりしていない」のかによって、次のステップが変わります。まずここを整理することが、スムーズに進めるための第一歩です。

ここまでのまとめ: 遺産分割が終わっていなくても、相続が始まった時点で共有状態はスタートしています。

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自分の持分だけを売ることはできるのか

「他の相続人が売ることに反対している」「連絡が取れない相続人がいる」という場合でも、自分の共有持分だけであれば、他の共有者の同意なしに売ることができるというのが一般的な考え方です。

一方で、不動産全体を売る場合は話が変わります。法制審議会の資料（法務省）によると、共有物全体の売却のような処分については、全共有者の同意が必要と解する説が有力とされています。つまり、「実家を丸ごと売りたい」なら全員の合意が原則として必要です。自分の持分だけを売るのと、全体を売るのとでは、必要な手続きがまったく異なります。

なお、共有者全員が売ることに合意できない場合は、民法第256条に基づき「共有物分割請求」という方法があります。これは「共有をやめて、それぞれの取り分を明確にしてほしい」と裁判所に求める手続きです（e-gov法令検索）。話し合いで解決できなければ、裁判所が現物分割・価格賠償・競売のいずれかの方法で分割を命じることができます。ただし、相続財産に属する共有物については、まず家庭裁判所の遺産分割調停・審判を経る必要があり、通常の共有物分割訴訟に直接進むことはできない点に注意が必要です（民法第258条の2、e-gov法令検索）。

ここまでのまとめ: 自分の持分だけなら単独で売れますが、全体を売るには全員の合意が必要です。

売却前に必ず必要な「相続登記」の手続き

相続した不動産を売却するには、先に相続登記を済ませることが必須です。登記とは、「この不動産は誰のものか」を法務局という公的機関に記録することです。登記が終わっていないと、買主への名義変更ができないため、売却が進められません（法務局資料）。

相続登記には期限があります。法務省のQ&Aによると、不動産を相続したことを知った日から3年以内に申請する義務があります。正当な理由なく怠った場合は、10万円以下の過料（罰則的な金銭負担）の対象になります。また、令和6年4月1日より前に始まった相続についても、この義務化の対象です（法務省）。

3年以内に遺産分割の話し合いがまとまらない場合は、「相続人申告登記」という簡易な手続きで義務を果たすことができます。これは「私はこの不動産の相続人です」と法務局に申し出るだけの手続きで、遺産分割協議書がなくても行えます（法務省）。

相続登記に必要な書類は、主に遺産分割協議書と全員の印鑑証明書、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人の戸籍謄本、住民票、固定資産評価証明書などです（法務局資料）。書類の準備が大変に感じる場合は、司法書士に依頼するのが一般的です。

ここまでのまとめ: 売却の前に相続登記が必要で、相続を知った日から3年以内の申請が法律上の義務です。

売却したときにかかる税金を知っておこう

不動産を売って利益が出た場合、「譲渡所得税」という税金がかかります。国税庁によると、計算式は「収入金額 ー（取得費＋譲渡費用）ー 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額」です（国税庁No.1440）。

取得費とは、もともとその不動産を買ったときの値段のことです。相続で取得した場合は、被相続人（亡くなった方）が購入したときの金額を引き継ぎます。取得費が不明な場合や、実際の金額が売却価格の5%未満の場合は、売却価格の5%を取得費として使うことができます（国税庁No.3208）。

税率は所有期間によって大きく変わります。国税庁の資料によると、長期譲渡所得（所有期間5年超）は所得税15%・住民税5%、短期譲渡所得（所有期間5年以下）は所得税30%・住民税9%です。重要なのは、相続で取得した場合の所有期間は、被相続人が購入した時点から計算するという点です（国税庁No.3270）。親が30年前に買った家なら、相続した翌年に売っても「長期」として扱われます。

また、相続税を支払った場合は「取得費加算の特例」が使える場合があります。これは、相続開始日の翌日から相続税申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却すれば、支払った相続税の一部を取得費に上乗せできる制度です（国税庁No.3267）。さらに、被相続人が住んでいた家（空き家）を売る場合は、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例もあります（令和9年12月31日まで。相続人が3人以上の場合は上限2,000万円）（国税庁No.3306）。これらの特例は要件が細かいため、税理士に確認することをおすすめします。

ここまでのまとめ: 売却益には税金がかかりますが、所有期間や特例の活用次第で負担を大きく減らせる場合があります。

相続人が見つからない・連絡が取れない場合の対処法

相続人の中に「どこにいるかわからない人」がいる場合、売却の話し合いが進まないことがあります。このような状況に対応するため、民法には「所在等不明共有者の持分譲渡」という制度が設けられています（民法第262条の3、e-gov法令検索）。

この制度は、裁判所に申し立てることで、所在不明の共有者の持分を含めて不動産全体を売ることができる権限を付与してもらえる仕組みです。ただし、その持分が相続財産に属する場合は、相続開始から10年が経過していないと利用できません（民法第262条の3第2項、e-gov法令検索）。相続が始まってから間もない段階では使えないため、まずは遺産分割調停を検討することが現実的です。

遺産分割調停とは、家庭裁判所の調停委員が間に入って、相続人同士の話し合いを助けてくれる手続きです（裁判所）。話し合いがまとまらなければ、自動的に審判手続きに移り、裁判官が判断を下します。費用や時間はかかりますが、どうしても話し合いが進まない場合の有効な選択肢です。

ここまでのまとめ: 所在不明の相続人がいる場合は、遺産分割調停か、相続開始から10年後に使える所在不明共有者制度を検討しましょう。

まとめ

共有持分の相続と売却は、「誰と共有しているか」「全体を売るか持分だけを売るか」「登記は済んでいるか」という3つの点を整理することから始まります。自分の持分だけなら単独で売ることができますが、全体を売るには全員の合意が必要です。また、売却前の相続登記は法律上の義務であり、3年以内の申請が求められます。税金面では所有期間や特例の活用が重要で、被相続人の取得時期を引き継ぐという点を忘れないようにしましょう。手続きが複雑に感じる場合は、司法書士や税理士といった専門家に相談することで、スムーズに進めることができます。一人で抱え込まず、まず現状を整理することが大切です。

ご自身の物件がいくらになるかは、実際の成約データで見るのが早道です。

参考文献・出典

• 民法（e-gov法令検索） — https://laws.e-gov.go.jp/data/Act/129AC0000000089/637374_1/129AC0000000089_20260624_508AC0000000045_h1.pdf
• 法務省 Q&A 相続登記の申請義務化とは、どんな内容ですか？ — https://www.moj.go.jp/content/001395099.pdf
• 法務局 第2部 必要です。『相続登記』 — https://houmukyoku.moj.go.jp/kyoto/content/001438733.pdf
• 裁判所 遺産分割調停 — https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_kazi/kazi_07_12/index.html
• 法務局 相続登記の必要書類チェックリスト — https://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/content/001396077.pdf
• 法務局 登記申請手続のご案内（相続登記①／遺産分割協議編） — https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001380582.pdf
• 国税庁 No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき） — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm
• 国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm
• 国税庁 No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3270.htm
• 国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3267.htm
• 国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
• 国税庁 No.7191 登録免許税の税額表 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm
• 法制審議会民法・不動産登記法部会資料（法務省） — https://www.moj.go.jp/content/001310275.pdf

監修 電宅男 宅地建物取引士 / MBA｜株式会社青山地所 営業部

一橋大学大学院MBA修了。大手デベロッパー法人部門、買取再販会社を経て現職。区分リノベ再販・都心事業用物件の買取再販を手がけ、業界7年の知見で記事を監修。

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