「としまえん跡地の再開発で、周辺のマンション相場はどう変わったのだろう？」と気になっている方は多いのではないでしょうか。練馬区の豊島園エリアは、2020年に閉園したとしまえんの跡地にワーナーブラザーズスタジオツアー東京が開業したことで、エリアとしての注目度が大きく高まっています。実際に地価も上昇しており、マンション相場も複雑な動きを見せています。この記事では、2026年8月時点の最新データをもとに、豊島園駅周辺の中古マンション相場を面積・築年数・徒歩分数ごとに整理し、投資・実需それぞれの視点から物件選びのポイントまでわかりやすく解説します。
豊島園駅周辺の中古マンション相場の全体像
まず押さえておきたいのは、豊島園駅周辺の中古マンション相場は「どのデータを見るか」によって数字が大きく変わるという点です。掲載ベースか成約ベースか、面積帯や築年数の絞り込み方によって、同じエリアでも数百万円から1,000万円以上の差が生じることがあります。
SUUMO掲載ベースのデータ（2026年8月27日集計）によると、40〜60㎡帯の中央値は4,090万円、60〜80㎡帯になると中央値7,280万円と、面積が広がるにつれて価格帯が一段上がります。一方、LIFULL HOME’Sが集計する70㎡の中古マンション相場は6,104万円という数字が示されており、掲載サイトや算出方法の違いが数値に反映されています。
成約事例に近いデータとして参考になるのがスムナラの集計で、70〜79㎡帯の平均取引価格は5,010万円、60〜69㎡帯が4,471万円、80〜89㎡帯が5,739万円となっています。また、マンションレビューでは70㎡換算の平均売出価格を4,892万円、平均坪単価を231万円/坪と公表しています。これらを総合すると、ファミリー向けの実需ボリュームゾーンは概ね4,500万円〜5,500万円台と読み取れます。
さらに注目すべきは価格の上昇トレンドです。スムナラのデータによれば、豊島園駅最寄りの中古マンションの㎡単価中央値は2016年比で10年間に27%上昇しています。エリア全体として資産価値が底堅く推移していることが、数字からも確認できます。
築年数・徒歩分数で見る価格の差
豊島園駅周辺の相場を理解するうえで重要なのは、築年数と駅からの距離が価格に与える影響の大きさです。この2つの要素を把握するだけで、物件の割安・割高を判断する精度がぐっと上がります。
築年数別のデータ（SUUMO、2026年8月27日）を見ると、築20〜30年の中央値が7,480万円であるのに対し、築30〜40年は4,990万円、築40〜50年は3,480万円、築50年以上は3,280万円と、年数が経つにつれて段階的に価格が下がっています。築20〜30年帯が最も高い中央値を示しているのは、この年代に大規模なファミリー向けマンションが多く、かつ管理状態が良好な物件が多いためと考えられます。
駅徒歩分数別では、徒歩5分以内の中央値が5,480万円、徒歩5〜10分が3,780万円、徒歩10〜15分が5,235万円という結果になっています（SUUMO、2026年8月27日）。徒歩10〜15分帯の中央値が5〜10分帯を上回っているのは、この距離帯に比較的築浅・大型のマンションが含まれているためと推測されます。単純に「駅に近いほど高い」とは言い切れない点が、このエリアの特徴のひとつです。
間取り別では、スムナラのデータで3LDKの平均が4,982万円、4LDKが6,173万円となっており、ファミリー向けの需要の厚さが価格にも表れています。物件を比較する際は、面積・築年数・徒歩分数の3軸を組み合わせて評価することが大切です。
具体的なマンション事例で見る価格帯の幅
実際の物件を見ると、同じ豊島園エリアでも価格帯の幅が非常に広いことがわかります。エリアの「平均」だけを見ていると、個別物件の割安・割高を見誤るリスクがあるため、具体的な事例を把握しておくことが重要です。
築浅・ファミリー向けの代表例として「リビオ練馬豊島園」があります。ノムコムの参考相場価格は5,230万円〜9,875万円、中央値7,016万円と、エリア平均を大きく上回る水準です。一方、「コスモ豊島園」は3,886万円〜9,204万円、中央値5,737万円と、同じエリアでも棟によって価格帯が大きく異なることがわかります。
コンパクトな投資向け物件の例としては「メインステージ豊島園駅前」が参考になります。イエシルのデータによると、参考相場価格は2,306万円〜2,379万円、坪単価294〜299万円/坪で、想定賃料は月8.4万〜9.4万円、想定利回りは一定の水準が期待できるとされています。2,000万円台で購入できる物件でも、一定の利回りが期待できる点はこのエリアの強みといえます。
築浅プレミアムの例では「ルジェンテ練馬豊島園」の45.33㎡・2LDKが参考相場価格6,298万円（138.9万円/㎡）と、練馬区の築0〜10年平均より23万円/㎡高い水準にあります（イエシル）。また、築14年・徒歩6分クラスのファミリー住戸「アイディーコート豊島園」は4,671万円〜5,728万円（68.65〜80.65㎡の3LDK）と、実需の中心価格帯に位置しています。さらに実際の売出事例として、「ライオンズガーデン豊島園」は57.62㎡・3LDKで5,190万円（豊島園駅徒歩12分）という価格が確認されています（SUUMO、2026年3月）。
としまえん跡地の再開発が周辺相場に与える影響
としまえん跡地の再開発は、周辺マンション相場に対して無視できない影響を与えています。実際に地価データを見ると、その影響の大きさが数字として確認できます。
国土交通省の令和8年地価公示（2026年1月1日時点）によると、豊島園駅から120mの住宅地（練馬4-23-7）の公示地価は554,000円/㎡で、前年比+7.4%の上昇を記録しています。同鑑定評価書では、この地点を「アクセス抜群な住宅地域」「需要は良好」と評価しており、エリアとしての住宅需要の強さが公的に裏付けられています。
また、豊島園駅北方750mの近隣商業地（春日町1-14-1）は645,000円/㎡（同公示）で、同鑑定評価書には「ワーナーブラザーズスタジオツアー東京の人気は続く」との記載があります。観光・商業施設としての集客力が、周辺商業地の地価期待にも反映されているといえます。
ただし、再開発の恩恵がエリア全体に均等に及ぶわけではありません。スタジオツアーに近い側と練馬駅寄りの側、西武豊島線沿いと都営大江戸線沿いでは、生活利便性や将来の開発動向が異なります。再開発エリアの物件を検討する際は、「どの方向に・どれくらいの距離で近接しているか」を個別に確認することが大切です。
再開発エリアの物件を買うときの注意点
再開発エリアの物件は価格上昇の恩恵を受けやすい反面、いくつかの固有リスクも存在します。購入前に確認すべきポイントを把握しておくことで、後悔のない判断ができます。
まず確認したいのは、管理費・修繕積立金の水準です。豊島園エリアには築40年以上の物件も多く、修繕積立金が不足しているケースがあります。月々の支払いは物件価格だけでなく、管理費・修繕積立金を含めた総支払額で比較することが基本です。一般的に、大規模修繕の時期が近い物件では積立金の追加徴収が発生する可能性もあるため、管理組合の財務状況を事前に確認することをお勧めします。
次に、再開発エリア特有の注意点として、周辺の開発計画の進捗状況があります。現時点で地価が上昇しているとはいえ、開発の具体的なスケジュールや内容は変わることがあります。「再開発で必ず値上がりする」という前提で購入判断をするのではなく、現状の生活利便性や交通アクセスを基準に物件の価値を評価することが堅実です。
また、築年数の古い物件については耐震性能の確認も欠かせません。一般的に、1981年以前に建てられた旧耐震基準の物件は、住宅ローンの融資条件が厳しくなる場合があります。購入後の売却時にも買い手が付きにくくなるリスクがあるため、築年数と耐震基準の関係は必ず確認してください。最新の制度情報については、国土交通省の公式サイトでご確認いただくことをお勧めします。
まとめ
豊島園駅周辺の中古マンション相場は、面積・築年数・徒歩分数によって大きく異なり、実需ボリュームゾーンは概ね4,500万円〜5,500万円台と読み取れます。としまえん跡地の再開発を背景に地価は前年比+7.4%の上昇を記録しており（令和8年地価公示）、エリアとしての注目度は引き続き高い状況です。一方で、棟ごとの価格差が大きく、管理状態や修繕積立金の状況によって資産価値は大きく変わります。物件を選ぶ際は複数のデータソースを比較しながら、現地確認と専門家への相談を組み合わせることが、後悔しない選択への近道です。エリアの可能性を正しく理解したうえで、自分の目的に合った物件探しを進めてみてください。
参考文献・出典
- SUUMO「豊島園駅(東京都)の中古マンション相場」 — https://suumo.jp/ms/chuko/soba/tokyo/ek_26130/
- LIFULL HOME’S「豊島園駅（東京都）の中古マンション価格相場」 — https://www.homes.co.jp/mansion/chuko/tokyo/toshimaen_04819-st/price/
- マンションレビュー「豊島園駅のマンションの売却相場、賃料・家賃相場」 — https://www.mansion-review.jp/baikyaku/station/2200402/souba.html
- スムナラ「豊島園駅の中古マンション相場」 — https://sumnara.jp/market/station/tokyo/toshimaen
- 国土交通省 不動産情報ライブラリ「鑑定評価書（令和8年地価公示）練馬-9」 — https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2026/13/2026131200009.html
- 国土交通省 不動産情報ライブラリ「鑑定評価書（令和8年地価公示）練馬5-9」 — https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2026/13/2026131200509.html
- ノムコム「リビオ練馬豊島園 の購入・売却・中古相場価格」 — https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0040398/
- ノムコム「コスモ豊島園の購入・売却・中古相場価格」 — https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0004634/
- イエシル「メインステージ豊島園駅前の中古マンション購入・売却」 — https://www.ieshil.com/buildings/87310/
- イエシル「ルジェンテ練馬豊島園の中古マンション購入・売却」 — https://www.ieshil.com/buildings/796688/
- イエシル「アイディーコート豊島園の中古マンション購入・売却」 — https://www.ieshil.com/buildings/83197/
- SUUMO「ライオンズガーデン豊島園 5190万円（3LDK）」 — https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_nerima/nc_79191023/
