この記事の結論
- 中央区の中古マンション成約相場は、近年のデータで1㎡あたり高い水準にあります。
- 築年数が大きく価格を左右し、築年数が新しいほど㎡単価が高く、築年数が古いほど下がります。
- 勝どき・晴海・月島・日本橋でエリアごとに相場が異なるため、町名単位で確認することが重要です。
「中央区のマンションを売りたいけれど、いくらくらいで売れるのか見当がつかない」と感じている方は多いのではないでしょうか。相続した物件、住み替えのタイミング、離婚や転勤など、売却を考えるきっかけはさまざまです。大切なのは、感覚ではなく実際に成約した価格のデータをもとに判断することです。この記事では、2026年時点の最新データをもとに、中央区のマンション売却相場をエリア別・築年数別・面積別に整理してお伝えします。自分の物件がどのくらいの価格帯に当てはまるかを確認する手がかりとして、ぜひ最後まで読んでみてください。
まず確認したい「あなたの状況」
売却を検討している方の事情は、大きく3つに分かれます。一つ目は「今すぐ売りたい」ケースで、相続・離婚・ローンの返済困難などが当てはまります。二つ目は「住み替えのために売る」ケースで、新居の購入時期に合わせた売却スケジュールが必要になります。三つ目は「売るか貸すか迷っている」ケースで、相場を知ったうえで収益性と売却益を比較することが判断の出発点になります。
どのケースであっても、まず「今の相場でいくらになるか」を知ることが最初のステップです。中央区は東京都内でも価格水準が高いエリアですが、同じ区内でも町名や築年数によって価格は大きく異なります。「高く売れると思っていたのに想定より低かった」という誤解を防ぐためにも、データに基づいた相場の把握が欠かせません。
ここまでのまとめ: 売却の目的を整理したうえで、まず成約データで相場を確認することが判断の第一歩です。
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中央区の売却相場、全体像を把握する
重要なのは、「掲載価格」と「成約価格」は別物だという点です。不動産ポータルサイトに載っている価格はあくまでも売り出し価格であり、実際に売れた価格（成約価格）とは異なります。SUUMOは自社サイトの相場について「成約価格を表すものではありません」と明記しています（SUUMO）。売却の判断に使うべきは、実際に取引が成立した成約価格のデータです。
成約ベースで見ると、中央区の中古マンションは近年の期間に1㎡あたり高い水準で取引されています（mansion-market.com）。たとえば専有面積60㎡の物件であれば、その㎡単価に60㎡を乗じた金額が一つの目安になります。また、2026年第1四半期の平均取引価格は11,018万円、平均㎡単価は187万円、取引件数は354件というデータもあります（frisumu.com）。
さらに長い目で見ると、中央区全体の㎡単価中央値は過去数年間で大きく上昇しており、近年で価格が大きく上がっていることがわかります（exitsekkei.com）。これは「今が売り時かどうか」を考えるうえで非常に重要な背景です。一方で、今後も同じペースで上昇し続けるかどうかは誰にも断言できません。現在の相場水準を冷静に把握することが大切です。
ここまでのまとめ: 中央区の成約相場は1㎡あたり高い水準が目安で、過去数年で大きく上昇しています。
築年数で変わる売却価格の目安
築年数は、売却価格に最も大きな影響を与える要素の一つです。中央区の成約データを築年数別に見ると、その差は歴然としています。築年数が新しい物件ほど㎡単価が高く、築年数が古い物件ほど㎡単価が下がります（mansion-market.com）。
具体的には、築年数が古くなるにつれて価格が低下する傾向が見られます。同じ60㎡でも、築年数の違いだけで数千万円単位の差が生じることがあるのです。これは「古い物件だから安く売るしかない」と諦める前に、リフォームや売り方の工夫で価格を引き上げられる余地があるかどうかを専門家に相談する価値があることを示しています。
また、築古物件であっても駅から徒歩1分以内の好立地であれば、相場より高く売れるケースもあります。たとえば勝どき駅徒歩1分・築45年の「マンション勝どき」では、23㎡前後の1Rが3,238万円〜3,366万円の参考相場で取引されています（ieshil.com）。立地条件が価格を下支えする典型的な例です。
ここまでのまとめ: 築年数が古いほど㎡単価は下がりますが、立地次第で相場を上回るケースもあります。
エリア別に見る中央区の価格差
中央区は一つの区ですが、町名によって相場が大きく異なるため、「中央区だから」という一括りの判断は禁物です。直近のデータによると、勝どき・晴海・佃・日本橋エリアなど、各地区で異なる相場水準が見られています（frisumi.com）。
勝どきと晴海が高い水準にある背景には、湾岸エリアとしての人気と都心へのアクセスの良さがあります。国土交通省の鑑定評価書でも、「晴海・勝どきなどの湾岸エリアは都心各所へのアクセスに優れ、住宅関連施設が充実してきていることから共同住宅地としての需要が多く、地価も上昇傾向で推移している」と記されています（国土交通省 不動産情報ライブラリ https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）。
具体的な物件例を見ると、価格の幅がよくわかります。勝どきのタワーマンション「勝どきザタワー」では27階・3LDK・約72㎡が1億9,500万円〜2億480万円の参考相場です（mansion-market.com）。一方、月島の「CAPITAL GATE PLACEザ・タワー」では41.82㎡の1LDKが8,758万円、54.24㎡の2LDKが1億1,498万円という水準です（ieshil.com）。晴海の「ベイサイドタワー晴海の相場データ」では66.24㎡住戸の参考相場が1億3,122万円で、中央区の築10〜20年平均を大きく上回っています（ieshil.com）。
ここまでのまとめ: 勝どき・晴海が高く、エリアによって同じ区内でも数千万円単位の差があります。
面積と隣接区との比較で見えること
面積帯によっても㎡単価は変わります。中央区の成約データでは、広い住戸ほど㎡単価が高くなる傾向があります（mansion-market.com）。これは、広い物件を求める富裕層の需要が旺盛なためと考えられます。
隣接区と比べると、中央区の相場水準がどの位置にあるかがよくわかります。千代田区・港区・江東区など隣接する区と比較すると、中央区は港区とほぼ同水準の高相場エリアであり、江東区とは大きな差があることがわかります（mansion-market.com）。同じ湾岸エリアでも区が変わると価格帯が大きく異なることがわかります。
売却を検討する際、「隣の区の物件と比べてどうか」という視点は、買い手側の比較検討にも影響します。中央区の物件は港区と競合することも多く、価格設定の際には周辺エリアの相場も意識することが大切です。
ここまでのまとめ: 中央区は港区とほぼ同水準の高相場エリアで、広い物件ほど㎡単価が高い傾向があります。
まとめ
中央区のマンション売却相場は、近年の成約データで1㎡あたり高い水準にあります。ただし、築年数・エリア・面積によって価格は大きく変わります。築年数が新しい物件と古い物件では㎡単価が大きく異なり、勝どきと佃でも相場に差があります。「中央区だから高く売れる」という思い込みではなく、自分の物件の築年数・所在地・面積を当てはめて相場を確認することが、適切な売却価格を判断する第一歩です。
売却を急ぐ必要がない場合でも、現在の相場水準を把握しておくことは損ではありません。市場は常に動いており、今の価格が将来も続くとは限らないからです。まずはデータを手がかりに、自分の物件の価値を客観的に見つめてみましょう。
ご自身の物件がいくらになるかは、実際の成約データをもとにした査定で確かめるのが最も確実です。
参考文献・出典
- 国土交通省 不動産情報ライブラリ（取引価格・成約価格情報） – https://www.reinfolib.mlit.go.jp/realEstatePrices/
- 国土交通省 不動産価格情報取得API（XIT001） – https://www.reinfolib.mlit.go.jp/help/apiManual/xit001/
- 国土交通省 鑑定評価書（中央区晴海5丁目） – https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2026/13/2026131020008.html
- 国土交通省 鑑定評価書（中央区佃3丁目） – https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2026/13/2026131020006.html
- SUUMO 東京都中央区のマンション売却価格相場 – https://suumo.jp/baikyaku/ms/chuko/soba/tokyo/sc_chuo/
- mansion-market.com 東京都中央区の中古マンション売却相場〖2026年最新〗 – https://mansion-market.com/guide/souba-tokyo-chuo/
- exitsekkei.com 中央区の中古マンション相場｜成約データで見る築年別の価格 – https://exitsekkei.com/areas/tokyo-chuo-ku/
- frisumu.com 中央区の中古マンション相場｜勝どき・月島・晴海の価格比較 – https://frisumu.com/area/chuo-used-condo-guide/
- ieshil.com 勝どきの中古マンション購入情報・価格相場 – https://www.ieshil.com/towns53685/buildings/
- ieshil.com 月島の中古マンション購入情報・価格相場 – https://www.ieshil.com/towns53690/buildings/
- ieshil.com ベイサイドタワー晴海の中古マンション購入・売却情報 – https://www.ieshil.com/buildings/790196/
- mansion-market.com 勝どきザタワーの価格相場・中古物件情報 – https://mansion-market.com/mansions/detail/60521
