この記事の結論
- 杉並区の土地相場データの中古マンション成約平均は、最新データ時点で6,295万円・105万円/㎡（スムナラ調べ）。
- 相場は過去数年間で大きく上昇しており、売り時の判断材料として重要な水準にある。
- 駅・築年数・広さで価格差が最大3倍以上あるため、自分の物件の条件で確認することが不可欠。
「うちのマンション、今売ったらいくらになるんだろう」と気になっている方は多いのではないでしょうか。相続した実家を整理したい、住み替えを考えている、離婚や転勤で売却を検討しているなど、事情はさまざまです。この記事では、最新の成約データをもとに、杉並区のマンション売却相場を駅・築年数・広さ・間取りの4つの切り口で整理します。「自分の物件はどのくらいの価格帯か」を具体的にイメージできるよう、できるだけ平易な言葉で説明していきます。
杉並区の売却相場は今どのくらいか
まず全体の水準を押さえておきましょう。スムナラが集計した最新データによると、杉並区の中古マンション成約平均は6,295万円・105万円/㎡・291件です。成約とは、実際に売買が成立した取引のことで、売り出し中の価格（掲載価格）とは異なります。実際に売れた値段のデータなので、より現実に近い数字です。
この水準は過去と比べると大きく変わっています。同データでは、数年前の平均が4,066万円だったのに対し、現在は6,295万円と、大きく上昇しています。「不動産価格が上がっている」とニュースで聞いたことがある方も多いと思いますが、杉並区はその流れを強く受けているエリアといえます。
一方で、SUUMO（2026年7月時点）の掲載ベースでは相場の中央値が5,798万円、専有面積の中央値は57㎡、築年数の中央値は39年という数字も出ています。成約平均より低いのは、築古・小さめの物件が多く掲載されているためです。「平均」と「中央値」は意味が違うので、どちらのデータを見ているかを意識することが大切です。
ここまでのまとめ: 杉並区の成約平均は6,295万円だが、自分の物件の条件によって大きく変わる。
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築年数と広さで価格はどう変わるか
実は、杉並区の相場を語るうえで最も重要な要素のひとつが築年数です。スムナラの成約データを見ると、築10〜20年の物件の平均成約価格は1億473万円・146万円/㎡であるのに対し、築30〜40年では3,924万円・79万円/㎡、築50年以上では3,608万円・67万円/㎡まで下がります。築年数が新しい物件は、築年数が古い物件と比べて価格が大きく異なることになります。
これは単純に「古いから安い」というだけでなく、耐震性能や設備の新しさ、管理状態なども反映されています。築古（ちくこ）とは、建てられてから年数が経った物件のことです。築50年以上の物件でも、リフォームや管理の良さで価格が維持されているケースもありますが、一般的には築年数が上がるほど価格は下がる傾向があります。
広さによる価格差も見逃せません。同データによると、60〜69㎡の平均成約価格は6,900万円・111万円/㎡、70〜79㎡では8,703万円・121万円/㎡、100㎡以上になると1億8,176万円・139万円/㎡に達します。70㎡台から8,000万円台に乗る計算で、広さが増えるほど㎡単価も上がる傾向があります。
間取り別で見ると、1LDKの平均成約価格は4,176万円、2LDKは6,908万円、3LDKは8,667万円、4LDKは1億3,507万円という水準です（スムナラ、2025年4月〜2026年3月の集計）。たとえば「3LDKを売りたい」という方であれば、まず8,000万円台が目安になるということです。
ここまでのまとめ: 築年数と広さで価格は大きく変わり、築10〜20年・70㎡以上の物件が特に高値になりやすい。
駅・エリアで相場はどれだけ違うか
杉並区は広く、駅によって相場が大きく異なります。スムナラの成約データによると、浜田山駅は区内で高い水準にあります。対して上井草駅は低めの水準で、同じ杉並区内でも駅によって大きな開きがあります。阿佐ケ谷駅や南阿佐ケ谷駅は、中央線・井の頭線沿線の駅として比較的高い傾向にあります。
町名別でも差は明確です。浜田山エリアの成約平均は126万円/㎡・9,648万円（スムナラ）、荻窪は119万円/㎡・6,539万円、西荻北は100万円/㎡・5,697万円という水準です。浜田山と西荻北では、同じ広さの物件でも成約価格に数千万円の差が生じることがあります。
駅からの距離も価格に影響します。スムナラの成約データでは、駅徒歩5〜10分帯が110万円/㎡で最も高く、15〜30分帯は85万円/㎡と、約1.29倍の差があります。ただし、HOME’Sの掲載データ（2024年12月〜2026年5月）では、徒歩6〜10分帯が6,997万円・110.2万円/㎡で最も高く、「駅前ど真ん中より一歩奥の住宅街」が高値になりやすいという杉並区特有の傾向も見られます。
なお、荻窪駅周辺については、杉並区が「荻窪駅周辺まちづくり方針」（平成29年4月策定）と「荻窪駅周辺都市総合交通戦略」（平成31年1月策定）を公表しており、エリアの将来的な整備計画が進んでいます（杉並区公式ホームページ）。こうした公的な開発計画があるエリアは、将来の資産価値にも影響する可能性があります。
ここまでのまとめ: 駅やエリアによって成約価格に大きな差があり、どの駅・エリアかで売却価格は大きく変わる。
売り出し価格と実際に売れる価格のズレに注意
重要なのは、「売り出し価格」と「実際に成約した価格」は必ずしも一致しないという点です。HOME’Sの掲載・反響データ（2024年12月〜2026年5月）によると、2DK・LDKでは掲載価格の平均が6,506万円であるのに対し、買い手が反応した価格帯の平均は3,710万円と、約2,796万円もの開きがあります。
ファミリー向けの3DK・LDKでも、掲載平均8,106万円に対して反響平均は6,876万円です。売り出し価格を高く設定しすぎると、買い手の反応が鈍くなり、売れ残るリスクが高まります。「高く売りたい」という気持ちは自然ですが、相場からかけ離れた価格設定は逆効果になりやすいのです。
実際の成約事例を見ると、価格のばらつきがよくわかります。SUUMO（2026年夏）の掲載実績では、浜田山の82.2㎡・2LDK・築17年の物件が1億4,900万円台、西荻窪の93.13㎡・3LDK・築21年の物件が1億6,400万円台という事例があります。同じ杉並区内でも、条件次第で価格は大きく変わります。
売却を検討する際は、まず「自分の物件と条件が近い成約事例」を複数確認することが大切です。仲介（ちゅうかい）とは、不動産会社が売主と買主の間に入って売買を成立させることです。仲介会社に査定（さてい）を依頼すると、近隣の成約事例をもとに価格の目安を教えてもらえます。査定は無料で行っている会社がほとんどです。
ここまでのまとめ: 売り出し価格と成約価格には大きなズレが生じやすく、相場に合った価格設定が売却成功の鍵になる。
売却前に確認しておきたい3つのポイント
売却を具体的に進める前に、いくつか確認しておくべきことがあります。まず自分の物件がどのカテゴリに当てはまるかを整理することが出発点です。「住み続けながら売る」「賃貸に出す」「売却する」の3つの選択肢のうち、どれが自分の状況に合っているかを考えてみてください。相続した物件であれば相続登記（名義変更）が先に必要になる場合もあります。
次に、売却にかかる費用の目安を知っておくことが大切です。一般的に、仲介手数料は売却価格の3%＋6万円（税別）が上限とされています。たとえば6,000万円で売れた場合、仲介手数料は約186万円（税別）になります。このほか、登記費用や引越し費用、場合によっては譲渡所得税（売却益に対してかかる税金）も発生します。税金については個別の事情によって大きく異なるため、税理士や税務署への確認をおすすめします。
また、売却のタイミングも考慮が必要です。LIFULLの住まいインデックスによると、杉並区の標準的な物件価格は直近3年間で約14%上昇しています。現在は高水準にありますが、今後の動向は誰にも断言できません。「今が売り時かどうか」は、市場の動向だけでなく、自分のライフプランや資金計画と合わせて判断することが重要です。
ここまでのまとめ: 売却前には物件の状況整理・費用の把握・タイミングの検討の3点を確認しておくと判断しやすくなる。
まとめ
杉並区のマンション売却相場は、最新データ時点で平均6,295万円・105万円/㎡（スムナラ）という水準にあります。ただし、この数字はあくまで平均であり、築年数・広さ・駅・エリアによって価格は大きく変わります。築10〜20年の物件は1億円超えも珍しくない一方、築50年以上では3,000万円台という現実もあります。駅やエリアによっても成約価格に大きな差があるなど、同じ杉並区内でも条件次第で売却価格は大きく変わります。
売却を検討している方は、まず「自分の物件の条件（築年数・広さ・駅距離）」を整理し、それに近い成約事例を確認することから始めてみてください。掲載価格ではなく、実際に売れた成約価格を基準にすることが、現実的な売却計画の第一歩です。
ご自身の物件がいくらになるかは、実際の成約データをもとにした査定で確かめるのが最も確実な方法です。
参考文献・出典
- スムナラ「東京都杉並区の中古マンション相場データ｜2026年第1四半期時点」 — https://sumnara.jp/market/tokyo/suginami
- HOME’S「東京都杉並区のマンション売却価格相場・査定経験者データ」 — https://www.homes.co.jp/satei/mansion/tokyo/suginami-city/
- HOME’S「2026年最新 杉並区のマンション売却・査定相場」 — https://www.homes.co.jp/satei/media/entry/market/city/13/115
- LIFULL HOME’S 住まいインデックス「東京都杉並区で中古マンションを買う-価格相場や推移」 — https://lifullhomes-index.jp/info/areas/tokyo-pref/suginami-city/sale/mansion/chuko/
- SUUMO「東京都杉並区のマンション売却価格相場を調べる」 — https://suumo.jp/baikyaku/ms/chuko/soba/tokyo/sc_suginami/
- tochidai.info「杉並区のマンション売却価格相場｜東京都｜2026年」 — https://tochidai.info/mansion/tokyo/suginami/
- 出口設計「杉並区の中古マンション相場｜成約データで見る築年別の価格」 — https://exitsekkei.com/areas/tokyo-suginami-ku/
- スムナラ「杉並区浜田山の中古マンション相場と推定価格」 — https://sumnara.jp/area/tokyo/suginami/town/hamadayama
- スムナラ「杉並区西荻北の中古マンション相場と推定価格」 — https://sumnara.jp/area/tokyo/suginami/town/nishiogikita
- スムナラ「浜田山駅の中古マンション相場」 — https://sumnara.jp/market/station/tokyo/hamadayama
- スムナラ「上井草駅の中古マンション相場」 — https://sumnara.jp/market/station/tokyo/kamiigusa
- 杉並区公式ホームページ「荻窪駅周辺まちづくり」 — https://www.city.suginami.tokyo.jp/s094/1635.html
- 杉並区公式ホームページ「杉並区のプロフィール」 — https://www.city.suginami.tokyo.jp/s012/10606.html
一橋大学大学院MBA修了。大手デベロッパー法人部門、買取再販会社を経て現職。区分リノベ再販・都心事業用物件の買取再販を手がけ、業界7年の知見で記事を監修。
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