墨田区マンション売却相場2026年｜エリア別の価格差と売り方の選び方

「うちのマンション、いくらで売れるんだろう」と思いながら検索してきた方は多いはずです。墨田区は錦糸町や押上（スカイツリー周辺）から、立花・八広といった下町エリアまで、同じ区内でも価格帯がまったく異なります。「相場より安く売ってしまった」という後悔を防ぐには、まず自分の物件がどのエリアに属するかを把握することが大切です。この記事では、最新データをもとに、墨田区のマンション売却相場をエリア・築年数・間取り別に整理し、売却の流れや費用の目安まで、初めて売る方にも分かるよう丁寧に解説します。

墨田区の売却相場、まず「どこに住んでいるか」で大きく変わる

墨田区のマンション相場を語るとき、「区全体の平均」だけを見ると判断を誤ることがあります。区の中で地価の差が非常に大きいからです。公示価格データによると、墨田区の平均坪単価は308.5万円程度とされていますが、最高は江東橋エリアの1,067.77万円/坪、最安は立花エリアの145.12万円/坪と、同じ区内で7倍以上の開きがあるとされています（tochi-d.com データ）。

駅別に見ると、その差はさらに分かりやすくなります。HOME’Sの2026年9月データでは、錦糸町駅周辺の売出相場が8,512万円、両国駅が8,291万円、押上駅が7,568万円、鐘ヶ淵駅が5,923万円という数字が出ています。つまり、同じ「墨田区のマンション」でも、最寄り駅によって数千万円単位の差が生まれるわけです。まず「自分の物件はどの駅圏か」を確認することが、相場把握の第一歩になります。

ここまでのまとめ: 墨田区は区内でも地域差が大きく、駅・エリアの確認が相場把握の出発点です。

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築年数・間取りで見る、具体的な価格帯

エリアが分かったら、次は築年数と間取りで自分の物件の価格帯を絞り込みます。成約データによると、墨田区の中古マンション平米単価は近年108.56万円程度とされており、70㎡換算では約7,599万円程度が目安とされています（tochidai.info データ）。ただし、これはあくまで区全体の平均であり、築年数によって単価は大きく変わります。

築年数の影響は数字で見ると一目瞭然です。同じ墨田区でも、築年数によって平米単価は大きく異なり、築年数が古いほど単価は下がる傾向にあります（tochidai.info データ）。70㎡の物件で計算すると、築年数が新しい物件と古い物件では数千万円単位の差が出ることがあります。築年数が20年変わるだけで、同じ広さでも3,000万円以上の差が出ることを、まず頭に入れておいてください。

間取り別の平均価格も参考になります。近年の墨田区データでは、1Kが約2,673万円、1LDKが約4,876万円、2LDKが約7,068万円、3LDKが約8,041万円程度という水準とされています（tochidai.info データ）。ファミリー向けの3LDKは、単身向けの1Kの約3倍の価格帯になっています。

エリア別の具体的な成約事例も見てみましょう。江東橋エリアでは2012年築・60㎡の住戸が1億2,000万円（坪単価661万円）で成約した事例があります。業平エリアでは2009年築・75㎡が1億4,000万円という高額成約も記録されています（tochi-d.com データ）。一方、立花エリアでも同様の時期に、70㎡・1999年築が5,500万円、50㎡・1987年築が2,600万円という水準で、エリアによる価格差の大きさが改めて確認できます。

ここまでのまとめ: 築年数と間取りを組み合わせると、自分の物件の価格帯がかなり絞り込めます。

相場データの「読み方」を知っておくと損をしない

相場を調べると、さまざまなサイトで異なる数字が出てきて混乱することがあります。実はこれには理由があります。「売出価格」と「成約価格（実際に売れた価格）」は別物だからです。たとえばSUUMOの掲載ベースでは、墨田区の中古マンション売出相場の中央値は5,980万円（56㎡・築28年）とされていますが、これは「売りに出している価格」であり、実際に成約した価格ではありません（SUUMO 墨田区売却相場データ）。

売出価格は成約価格より高めに設定されることが多いため、売出価格だけを見て「うちも同じくらいで売れる」と考えると、実際の売却時に期待を裏切られることがあります。一方、国土交通省の不動産取引価格情報は実際の取引価格を蓄積したデータであり、成約価格の実態をつかむ一次資料として活用できます（国土交通省 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000069.html）。

東京カンテイのデータでは、墨田区の相場が2020年上期の260.3万円/坪から2025年下期には431.8万円/坪まで上昇しており、5年間で約66%値上がりしたことが分かります（東京カンテイ 2026年3月公表データ）。この上昇トレンドは、売却を検討している方にとっては追い風と言えます。ただし、相場は今後も上がり続けるとは限らないため、「売るなら早めに動く」という判断も選択肢の一つです。

ここまでのまとめ: 売出価格と成約価格は別物。複数のデータを組み合わせて相場を把握しましょう。

査定は何社に頼むべきか、売却にかかる期間と費用の目安

「査定は1社に頼めばいい」と思っている方は多いですが、実際のデータを見ると、墨田区で売却した人の75.2%が5社以上に査定を依頼しています。平均でも5.1社という数字が出ています（HOME’S 2026年9月データ）。なぜ複数社に頼むかというと、同じ物件でも不動産会社によって査定額が数百万円変わることがあるからです。1社だけの査定を信じて売ると、相場より安く売ってしまうリスクがあります。

売却にかかる期間については、「すぐ売れる」と思っていると想定外に時間がかかることがあります。HOME’Sの集計では、3ヶ月未満で売れた人は25.1%、3〜6ヶ月未満が21.5%、6〜9ヶ月未満が21.7%という分布です（HOME’S 2026年9月データ）。つまり、売り出してから半年以上かかるケースが全体の半数以上を占めています。住み替えや相続の手続きと並行して動く場合は、余裕を持ったスケジュールを立てることが大切です。

費用面では、売却時には仲介手数料・登記費用・譲渡所得税などがかかります。仲介手数料は一般的に「売却価格×3%＋6万円（税別）」が上限とされており、たとえば7,000万円で売れた場合は約216万円（税別）が目安になります。ただし費用の詳細は個別の条件によって変わるため、具体的な金額は不動産会社や税理士に確認することをおすすめします。

ここまでのまとめ: 査定は複数社に依頼し、売却期間は半年以上を見込んでおくと安心です。

押上・錦糸町・立花、エリア別の売却戦略の考え方

墨田区内でも、エリアによって売却戦略の考え方が変わります。押上・とうきょうスカイツリー駅周辺は、墨田区の公式計画上「広域総合拠点」として位置づけられており、商業・業務・文化・住宅の複合開発が進むエリアです（墨田区公式ホームページ https://www.city.sumida.lg.jp/matizukuri/matizukuri_suisin/zigyoubetu/oshi_nari_keikaku/index.html）。開発が続くエリアは将来的な需要も見込まれるため、売り急がずに適正価格を狙う戦略が取りやすいと言えます。

錦糸町駅周辺は、駅別地価で墨田区トップの541.36万円/坪を誇り、交通利便性の高さから幅広い買い手が集まりやすいエリアです。利便性の高いエリアほど、適正価格で出せば早期成約につながりやすいという傾向があります。一方、立花・八広エリアは相場水準が低めですが、その分「価格の手頃さ」を求めるファミリー層に訴求できます。エリアの特性に合わせた価格設定と売り出し方を、担当の不動産会社とよく相談することが重要です。

また、同じエリア内でも改装済みかどうかで価格が変わります。錦糸エリアでは1978年築・50㎡の改装済み物件が5,500万円で成約した事例があり、築古でもリフォーム状態が評価されたことが分かります（tochi-d.com データ）。売却前に小規模なリフォームを行うかどうかも、費用対効果を考えながら検討する価値があります。

ここまでのまとめ: エリアの特性を理解した上で、価格設定と売り出し方を不動産会社と相談しましょう。

まとめ

墨田区のマンション売却相場は、近年のデータで平米単価108.56万円程度が区全体の目安ですが、エリア・築年数・間取りによって価格は大きく変わります。錦糸町や江東橋は高値圏、立花や八広は手頃な価格帯と、同じ区内でも戦略はまったく異なります。まず自分の物件がどのエリアに属するかを確認し、複数の不動産会社に査定を依頼することが、後悔しない売却への第一歩です。売却期間は半年以上かかることも多いため、早めに動き始めることをおすすめします。

ご自身の物件がいくらになるかは、実際の成約データと照らし合わせて確かめるのが最も確実な方法です。

参考文献・出典

• 国土交通省 不動産取引価格情報提供制度 — https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000069.html
• tochidai.info 墨田区のマンション売却価格相場（2026年） — https://tochidai.info/mansion/tokyo/sumida/
• SUUMO 東京都墨田区のマンション売却価格相場 — https://suumo.jp/baikyaku/ms/chuko/soba/tokyo/sc_sumida/
• LIFULL HOME’S 東京都墨田区のマンション売却価格相場・査定経験者データ — https://www.homes.co.jp/satei/mansion/tokyo/sumida-city/
• 東京カンテイ 首都圏中古マンション相場価格の推移（2026年3月） — https://www.kantei.ne.jp/wp-content/uploads/market-price20252H_shuto.pdf
• tochi-d.com 墨田区江東橋のマンション価格一覧（2026年版） — https://www.tochi-d.com/mansion/13/13107/131070008/
• tochi-d.com 墨田区業平のマンション価格一覧（2026年版） — https://www.tochi-d.com/mansion/13/13107/131070015/
• tochi-d.com 墨田区錦糸のマンション価格一覧（2026年版） — https://www.tochi-d.com/mansion/13/13107/131070007/
• tochi-d.com 墨田区立花のマンション価格一覧（2026年版） — https://www.tochi-d.com/mansion/13/13107/131070011/top/
• tochidai.info 東京都墨田区の土地価格相場・公示地価（2026年） — https://tochidai.info/tokyo/sumida/
• tochi-d.com 東京都墨田区の公示価格ランキング（2026年版） — https://www.tochi-d.com/tochi/13/13107/ranking/
• 墨田区公式ホームページ 押上・とうきょうスカイツリー駅周辺まちづくり — https://www.city.sumida.lg.jp/matizukuri/matizukuri_suisin/zigyoubetu/oshi_nari_keikaku/index.html

監修 電宅男 宅地建物取引士 / MBA｜株式会社青山地所 営業部

一橋大学大学院MBA修了。大手デベロッパー法人部門、買取再販会社を経て現職。区分リノベ再販・都心事業用物件の買取再販を手がけ、業界7年の知見で記事を監修。

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