江東区の一戸建て売却相場2026年｜地区別データで見る価格の差

「江東区の一戸建てを売りたいけれど、いくらで売れるのか見当がつかない」という方は多いのではないでしょうか。相続した実家を整理したい、住み替えを考えている、ローンの残債が気になるなど、売却を検討する理由はさまざまです。この記事では、2026年9月時点の最新データをもとに、江東区の一戸建て売却相場を地区別・築年数別に整理しました。費用や手続きの基本も合わせて解説しますので、初めて売却を考える方にも安心して読んでいただける内容になっています。

2026年の江東区一戸建て売却相場はいくらか

まず押さえておきたいのは、「相場」には複数の見方があるという点です。ポータルサイトに掲載されている価格は「売り出し価格」であり、実際に売れた「成約価格」とは異なります。この違いを理解しておくだけで、査定額の見方がぐっと変わります。

複数のデータソースから得られる江東区の戸建て売却相場は、民間集計によって異なる値が報告されています。一定の流動性がある市場であることがわかります。

一方、SUUMOの売却相場ページでは、2026年7月時点で江東区の中古一戸建て売却相場を6,463万円としています。ただし、SUUMOの数値は成約価格ではなく最終掲載時の価格をもとに算出したものです。また、LIFULL HOME’S（2026年9月9日更新）では、築10年・延床70㎡の戸建てを5,568万円と推定しており、昨年同時期比で8.42%上昇と記載しています。

複数のデータをまとめると、江東区の一戸建て売却相場は6,500万〜7,000万円前後が現在の目安と考えるのが自然です。ただし、これはあくまで区全体の中央値であり、地区・築年数・土地面積によって大きく変わります。

ここまでのまとめ: 江東区の一戸建て相場は民間集計で6,500万〜7,000万円前後であり、上昇傾向が続いています。

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地区によって価格は2倍近く違う

実は、江東区は地区によって価格差が非常に大きいエリアです。同じ「江東区」でも、駅や町名が変わるだけで数千万円の差が生じることがあります。

複数の民間集計データでは、地区別の取引価格に大きな幅があることが報告されています。地域によって相場が大きく異なることが確認されています。

同じく複数のデータソースをもとにした町名別の中央値でも、駅周辺によって価格帯に大きな差があることが報告されています。同じ江東区内でも、地区によって数千万円単位の価格差があることになります。

駅別で見ると、SUUMOの80〜100㎡帯の中央値では、清澄白河駅が10,980万円、門前仲町駅が9,498万円となっています。また、掲載価格帯（2026年4〜6月）では、森下駅周辺が9,435〜1億3,080万円、大島駅周辺が2,480〜6,489万円と、エリアによる幅の広さが際立ちます。

ご自身の物件がどのエリアに属するかを確認することが、相場を正しく把握する第一歩です。「江東区だから7,000万円くらい」と一括りにせず、町名・最寄り駅単位で調べることをおすすめします。

ここまでのまとめ: 地区によって相場は大きく異なり、町名・駅単位で確認することが重要です。

江東区の土地売却相場と地価の動向

一戸建てを売却する場合、建物の価値だけでなく、土地の価値も重要な要素になります。特に築年数が古い物件では、建物の価値がほぼゼロに近くなるケースもあり、売却価格の大部分を土地の価格が占めることがあります。

東京都が2026年3月17日に公表した令和8年地価公示（調査基準日：令和8年1月1日）によると、東京都区部住宅地の平均変動率は9.0%で、5年連続で全23区の変動率がプラスとなっています。江東区内の地価公示上位地点（2025年1月1日時点、Conone集計）では、豊洲4-11-30が100.0万円/㎡、南砂2-31-10が76.5万円/㎡、清澄2-13-12が74.8万円/㎡となっています。

土地の価格は、接道状況（道路に面しているかどうか）や土地の形状、容積率（建物をどれだけ建てられるか）によっても大きく変わります。旗竿地（道路から細い通路が伸びた奥まった土地）や再建築不可の物件は、一般的に相場より低い評価になることが多いとされています。ただし、これらの個別要因による価格への影響は物件ごとに異なるため、詳細は専門家への相談が必要です。

なお、国土交通省は「不動産取引価格情報提供制度」として、実際の取引価格情報を一般公開しています。所在地・取引時期・取引価格・土地面積・建物の用途・築年数などを確認できるため、ご自身で調べる際の参考になります（国土交通省 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000069.html）。

ここまでのまとめ: 古い物件ほど土地の価値が売却価格を左右し、地価は区部全体で上昇傾向が続いています。

ハザードリスクが価格に与える影響

江東区は東京湾や荒川に近い低地エリアが多く、水害リスクへの関心が高まっています。買い手がハザードマップを確認するケースは増えており、浸水リスクの高い地区では価格交渉に影響することがあります。

江東区は令和8年8月に水害ハザードマップを改訂しています（江東区 https://www.city.koto.lg.jp/470601/20200701.html）。荒川洪水については72時間総雨量632mmの想定最大規模を基準としており、高潮ハザードマップも同月改訂済みです。売却前にご自身の物件がどの浸水想定区域に含まれるかを確認しておくことは、買い手への説明責任という観点からも重要です。

ハザードリスクが高いエリアでも、売却できないわけではありません。ただし、買い手が価格を厳しく見る傾向があることは事実です。一方で、森下・清澄白河・門前仲町のような比較的地盤が安定しているとされるエリアは、価格が高い水準を維持しています。物件の立地条件とハザード情報を合わせて把握しておくことで、査定額の根拠を理解しやすくなります。

ここまでのまとめ: 水害リスクは買い手の判断に影響するため、売却前にハザードマップで自分の物件の状況を確認しておきましょう。

売却にかかる費用と手続きの基本

初めて一戸建てを売る方が見落としがちなのが、売却時にかかる費用です。売却価格がそのまま手元に残るわけではないため、事前に把握しておくことが大切です。

まず、不動産会社に支払う仲介手数料があります。一般的には「売却価格×3%＋6万円（税別）」が上限とされています。たとえば7,000万円で売れた場合、仲介手数料は約216万円（税別）になります。次に、売買契約書に貼る印紙代がかかります。また、住宅ローンが残っている場合は、売却代金でローンを完済し、抵当権（金融機関が設定している担保権）を抹消する手続きが必要です。

売却益が出た場合は、譲渡所得税がかかることがあります。ただし、マイホームを売った場合には一定の控除が適用される制度があります。税金の扱いは個人の状況によって大きく異なるため、詳細は税理士や税務署にご確認ください。

売却の流れとしては、一般的に「査定依頼→媒介契約→売り出し→内見（買いたい人が実際に物件を見に来ること）→売買契約→引き渡し」という順番で進みます。売り出しから成約まで数か月かかることも多く、余裕を持ったスケジュールを立てることが重要です。

ここまでのまとめ: 仲介手数料や税金など売却時の費用を事前に把握し、手元に残る金額を計算してから動くことが大切です。

まとめ

2026年9月時点の江東区の一戸建て売却相場は、民間集計で6,500万〜7,000万円前後です。市場全体は売り手にとって比較的良い環境が続いています。ただし、地区によって価格差が大きく、駅周辺によって相場が大きく異なります。土地の価格動向や水害ハザードリスクも、売却価格に影響する重要な要素です。

売却を検討する際は、ポータルサイトの売り出し価格だけを参考にするのではなく、成約ベースのデータと複数の不動産会社の査定を比べることが、損をしない売り方の基本です。焦って動く必要はありませんが、相場の動きは常に変化するため、早めに情報収集を始めることをおすすめします。

ご自身の物件がいくらになるかは、実際の成約データをもとにした査定で確かめるのが最も確実な方法です。

参考文献・出典

• 国土交通省 不動産取引価格情報提供制度 — https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000069.html
• 東京都 令和8年地価公示価格（東京都分）の概要 — https://www.my.metro.tokyo.lg.jp/w/006-20260317-247756255
• 江東区 水害ハザードマップ（3種類） — https://www.city.koto.lg.jp/470601/20200701.html
• LIFULL HOME’S 東京都江東区の一戸建て査定・売却価格相場 — https://www.homes.co.jp/satei/kodate/tokyo/koto-city/
• SUUMO 東京都江東区の一戸建て売却価格相場 — https://suumo.jp/baikyaku/chukoikkodate/soba/tokyo/sc_koto/
• SUUMO 江東区（東京都）の中古一戸建て相場 — https://suumo.jp/chukoikkodate/soba/tokyo/sc_koto/
• アットホーム 江東区の中古住宅・中古一戸建て価格相場 — https://www.athome.co.jp/kodate/chuko/souba/tokyo/koto-city/
• スムット 江東区の土地と建物の取引価格 — https://sumutto.jp/data/areas/koto/house-with-land
• Conone 江東区の戸建て売却相場 — https://conone.jp/market/tokyo/koto-ku/house
• HOME4U 東京都江東区の一戸建て売却一括査定 — https://www.home4u.jp/sell/kodate/tokyo/108