世田谷区の一戸建て売却相場2026年｜エリア別価格と3つの注意点

「うちの家、いくらで売れるんだろう」と思いながら、なかなか一歩が踏み出せていませんか。世田谷区の一戸建ては、同じ区内でも場所によって売却価格が数千万円単位で変わります。相続した実家をどうするか、住み替えのタイミングをいつにするか、そういった大切な判断をするためには、まず「自分の家がどのくらいの価格帯にあるか」を知ることが出発点です。この記事では、2026年9月時点の最新データをもとに、エリア別の相場・価格に影響する要因・売却時の費用と税金を、できるだけ分かりやすく説明します。

世田谷区の一戸建て売却相場は今いくらか

まず押さえておきたいのは、世田谷区の一戸建て相場は「どのデータを見るか」によって数字が変わるという点です。ポータルサイトの掲載価格と、実際に売買が成立した成約価格は別物です。この違いを理解しておくと、数字に惑わされずに済みます。

SUUMO（スーモ）の掲載価格ベースでは、世田谷区の中古一戸建て売却相場は10,580万円で、建物面積の中央値は100㎡、土地面積の中央値は93㎡、築年数の中央値は18年となっています（SUUMO調べ）。一方、実際の取引データをもとにした集計では、複数の民間サイトから得られた統計値が報告されています。

この差が生まれる理由は、掲載価格には「売り出し中の希望価格」が含まれるためです。実際の成約では値下げが入ることも多く、掲載価格よりも低い金額で売れるケースが一般的です。また、高額物件が平均を引き上げる傾向もあります。

建物の広さで見ると、延床面積によって価格帯が異なり、広いほど高い傾向が見られます。つまり、建物の広さが変わるだけで、相場は数千万円単位で動くことを覚えておいてください。

ここまでのまとめ: 世田谷区の一戸建て相場は掲載価格ベースで約1億580万円、実取引ベースで約1億3,570万円が目安です。

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エリアによって相場はこれだけ違う

世田谷区は広く、町名によって坪単価が2倍以上異なります。「世田谷区だから高い」と一括りにせず、自分の物件がどのエリアにあるかを確認することが大切です。

価格が高いエリアの代表として、玉川、代沢、成城が挙げられます。成城については、令和8年地価公示（国土交通省）でも成城6丁目の公示地価が1㎡あたり102万円と、区内トップクラスの水準が確認されています。GMO不動産査定のデータでも、成城の一戸建て売却相場は1億5,000万円と最も高い水準です。

一方、価格が相対的に抑えめなエリアは、鎌田、宇奈根、大蔵となっています。令和8年地価公示によると、宇奈根2丁目の公示地価は1㎡あたり31.7万円で、売れ筋の価格帯は土地3,500〜4,000万円程度、新築戸建で5,000〜6,000万円程度とされています（国土交通省不動産情報ライブラリ）。

具体的な取引事例として参考になるのは、三軒茶屋エリアで延床105㎡・土地20坪・築14年・駅徒歩10分の物件が1億2,000万円、上祖師谷エリアで延床85㎡・土地15坪・築15年・駅徒歩5分の物件が7,400万円という事例があります（GMO不動産査定調べ）。同じ世田谷区内でも、これだけの差が出るのです。

ここまでのまとめ: 高価格帯は玉川・代沢・成城、低価格帯は鎌田・宇奈根で、坪単価は2倍以上の差があります。

価格を左右する3つの要因

駅からの距離・土地の広さ・築年数の3つが、査定額を大きく動かす主な要因です。この3点を自分の物件に当てはめて考えると、おおよその価格帯が見えてきます。

まず駅距離の影響は非常に大きく、徒歩5分以内では坪単価が高い傾向にあるのに対し、徒歩16分以上では低下します。金額に換算すると、GMO不動産査定のデータでは徒歩4〜6分が1億1,000万円、徒歩16〜20分が7,500万円と、駅距離だけで3,500万円もの差が生じています。「駅から遠い」という条件は、思った以上に価格に響くと理解しておきましょう。

次に土地の広さについてです。土地面積が大きいほど坪単価も上がる傾向があります。広い土地は希少性が高く、買い手にとっても魅力的なため、単純に面積が増えるだけでなく、単価自体も上がるのが世田谷区の特徴です。

築年数については、LIFULL HOME’Sのデータ（建物面積100㎡換算）で見ると、築1〜3年以内は14,798万円、築20年以上は9,115万円と、約5,600万円の差があります。また、住まいインデックスによると、世田谷区の標準的な物件価格は直近3年間で12.71%上昇しており、市場全体が上昇傾向にあることも売却を検討する際の参考になります。

ここまでのまとめ: 駅距離・土地面積・築年数の3点を確認するだけで、自分の物件の価格帯がある程度絞り込めます。

売却にかかる費用と税金の基本

売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。費用と税金を差し引いた「手取り額」を把握することが、住み替えや相続の計画を立てる上で欠かせません。

まず仲介手数料（不動産会社への報酬）は、売買価格に応じて上限が法律で定められています。国土交通省の計算例によると、1,000万円の売買で依頼者一方から受け取れる上限は39.6万円（税込）です。一般的な計算式は「売買価格×3%＋6万円（税別）」が目安とされており、たとえば1億円で売れた場合は約306万円（税別）が上限の目安になります。ただし、これは上限額であり、交渉の余地がある場合もあります。

次に印紙税です。不動産売買契約書は印紙税の対象で、記載金額に応じて税額が変わります（国税庁）。なお、不動産の譲渡に関する契約書については、2027年3月31日までに作成するものは印紙税が軽減される措置があります（国税庁）。

税金で最も重要なのが譲渡所得税です。売却益（売った価格から購入価格や費用を引いた金額）に対して課税されます。ただし、マイホームを売る場合は、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります（国税庁）。所有期間の長短に関係なく使えるため、多くのケースで税負担を大きく減らせます。この特例を使うには確定申告が必要です。詳細は国税庁のウェブサイト（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm）でご確認ください。

ここまでのまとめ: 手取り額を計算するには、仲介手数料・印紙税・譲渡所得税の3つを売却価格から引いて考える必要があります。

売却前に確認しておきたいこと

実際に売り出す前に、いくつか確認しておくと後悔が少なくなります。焦って動くよりも、準備を整えてから動く方が、結果的に高く・スムーズに売れることが多いです。

まず「今が売り時かどうか」という点です。HOME’Sのデータでは、世田谷区の一戸建て売却相場は前年同時期比で3.44%上昇しています。SUUMOのデータでも、2026年8月時点で前年比106.0%と上昇傾向が続いています。市場全体が上向きの今は、売却を検討するタイミングとして悪くない状況といえます。ただし、相場は常に変動するため、最新情報は各ポータルサイトや不動産会社で確認することをおすすめします。

次に、複数の不動産会社に査定を依頼することです。同じ物件でも、査定額は会社によって異なります。1社だけの査定額を鵜呑みにせず、最低でも2〜3社に依頼して比較することが大切です。査定は無料で受けられるため、気軽に活用してください。

また、売却にかかる期間についても現実的に考えておく必要があります。売り出してから買い手が見つかり、引き渡しまで完了するには、一般的に数ヶ月程度かかることが多いとされています。住み替えや相続の手続きと並行して進める場合は、余裕を持ったスケジュールを組むことをおすすめします。

ここまでのまとめ: 売却前には市場動向の確認・複数社への査定依頼・スケジュールの余裕確保の3点が重要です。

まとめ

世田谷区の一戸建て売却相場は、エリア・駅距離・土地面積・築年数によって大きく異なります。掲載価格ベースで約1億580万円、実取引ベースで約1億3,570万円が区全体の目安ですが、玉川や成城では1億5,000万円を超える一方、鎌田や宇奈根では7,000万〜8,000万円台が中心です。相場は前年比で上昇傾向にあり、売却を検討するタイミングとして注目される状況が続いています。

費用と税金を差し引いた手取り額を把握した上で、複数の不動産会社に査定を依頼することが、後悔のない売却への第一歩です。マイホームの売却には3,000万円の特別控除という大きな税制上のメリットもあります。まずは自分の物件の条件（エリア・駅距離・土地面積・築年数）を整理してみてください。

ご自身の物件が実際にいくらになるかは、実際の成約データをもとにした査定で確かめるのが最も確実です。

参考文献・出典

• 世田谷区 第四次住宅整備後期方針 — https://www.city.setagaya.lg.jp/02054/31558.html
• LIFULL HOME’S 東京都世田谷区の一戸建て査定・売却価格相場 — https://www.homes.co.jp/satei/kodate/tokyo/setagaya-city/
• SUUMO 東京都世田谷区の一戸建て売却価格相場 — https://suumo.jp/baikyaku/chukoikkodate/soba/tokyo/sc_setagaya/
• utinokati.com 世田谷区の中古一戸建て相場・取引価格と推移 — https://utinokati.com/details/house/gakku/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD-%E4%B8%96%E7%94%B0%E8%B0%B7%E5%8C%BA/
• HOME4U 東京都世田谷区の一戸建て・家の売却一括査定 — https://www.home4u.jp/sell/kodate/tokyo/112
• 住まいインデックス 東京都世田谷区で中古一戸建てを買う-価格相場や推移 — https://lifullhomes-index.jp/info/areas/tokyo-pref/setagaya-city/sale/kodate/chuko/
• GMO不動産査定 東京都・世田谷区 一戸建て売却相場と価格推移 — https://e-estate.jp/kodate/market-price/tokyo/setagayaku/
• 国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
• 国税庁 No.7101 不動産の譲渡・土地の賃貸借・消費貸借・運送等に関する契約書 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7101.htm
• 国土交通省 消費者の皆様向け 不動産取引に関するお知らせ — https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000013.html
• 国土交通省不動産情報ライブラリ 鑑定評価書（令和8年地価公示）世田谷-108 玉川1丁目 — https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2026/13/20261311200108.html
• 国土交通省不動産情報ライブラリ 鑑定評価書（令和8年地価公示）世田谷-21 宇奈根2丁目 — https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2026/13/2026131120021.html
• 国土交通省不動産情報ライブラリ 鑑定評価書（令和8年地価公示）世田谷-16 成城6丁目 — https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2026/13/2026131120016.html

監修 電宅男 宅地建物取引士 / MBA｜株式会社青山地所 営業部

一橋大学大学院MBA修了。大手デベロッパー法人部門、買取再販会社を経て現職。区分リノベ再販・都心事業用物件の買取再販を手がけ、業界7年の知見で記事を監修。

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