修正後の記事

文京区のマンションを売ろうと考えたとき、「いったいいくらで売れるのか」が一番気になるところではないでしょうか。相続した実家を整理したい、住み替えのために今の家を売りたい、離婚や転勤で急いで動かなければならない、といった事情を抱えている方も多いと思います。この記事では、2026年9月時点の最新データをもとに、文京区のマンション売却相場をエリア別・築年数別・駅距離別に整理しました。さらに、売却にかかる費用や税金の基本的な考え方まで、専門知識がなくても理解できるよう丁寧に説明します。

まず「売る・貸す・住み続ける」を整理しよう

マンションをどうするか迷っている方は、最初にこの3つの選択肢を整理することが大切です。「売る」を選んだ場合は、まとまった現金が手に入り、維持費や管理の手間から解放されます。「貸す」を選んだ場合は、毎月の家賃収入が得られますが、空室リスクや入居者トラブルへの対応が必要です。「住み続ける」場合は現状維持ですが、将来的な価格変動リスクを抱えることになります。

この記事は「売る」を検討している方に向けた内容です。ただし、売却を急ぐ必要がない方は、現在の相場水準を把握したうえで、売り時を見極める参考にしていただけます。文京区の相場は2026年に入っても上昇傾向が続いており、判断材料として最新のデータを確認しておくことは非常に重要です。

ここまでのまとめ: まず「売る・貸す・住み続ける」を決めてから、相場の確認に進みましょう。

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文京区の売却相場は今どのくらいか

文京区の中古マンション売却相場は、2026年8月時点で平均8,680万円（SUUMO掲載ベース、中央値56㎡・築30年）となっています（SUUMO）。前年比126.2%、前月比102.4%と、上昇ペースが非常に速い状況です。

一方、LIFULL HOME’Sの70㎡換算の平均価格は11,086万円（2026年9月1日更新）、マンションレビューの70㎡換算では11,449万円・坪単価540.7万円（東京23区中7位）となっています。これらの数字は「売り出し価格」の平均であり、実際に成約した価格とは異なる点に注意が必要です。実際の取引データを集計している複数のソースによると、売り出し価格と実際の成約価格には開きが生じています。

つまり、「売り出し価格」と「実際に売れた価格」には開きがあることを念頭に置いておきましょう。ホームズのデータでは、3DK・3LDKの掲載平均が1億3,103万円に対し、反響平均（実際に問い合わせが来た価格帯）は1億1,138万円で、約1,965万円の乖離があります（ホームズ、2026年6月19日）。売り出し価格を高く設定しすぎると売れ残るリスクがあるため、成約データも必ず確認することが重要です。

ここまでのまとめ: 相場は「売り出し価格」と「成約価格」の2種類があり、実際に売れた価格は売り出し価格より低くなることが多いです。

エリアによって価格は最大4倍以上の差がある

文京区は区内でもエリアによって価格差が非常に大きいのが特徴です。マンションレビューの町名別売出相場では、後楽が平均1億9,776万円（坪単価934万円）と最も高く、小石川が1億4,246万円（坪単価672.8万円）、千石が1億2,770万円（坪単価603.1万円）と続きます。一方、千駄木は平均9,443万円（坪単価446万円）と、後楽の約半値水準です（マンションレビュー）。

成約ベースで見ると、差はさらに明確になります。Cononeの集計では、小石川の成約中央値は7,800万円（前年比+37.1%）、本郷は6,250万円（前年比+30%）、湯島は5,200万円（前年比+9%）、千駄木は4,800万円（前年比+38.4%）となっています。同じ文京区でも、後楽・小石川エリアと千駄木エリアでは価格水準が大きく異なることがわかります。

具体的な売り出し事例を見ると、価格差はさらに実感しやすくなります。LIFULL HOME’Sの掲載例では、千駄木4丁目53.9㎡が1億480万円、春日1丁目51.72㎡が1億990万円、千石2丁目70.08㎡が1億6,600万円となっています（LIFULL HOME’S、2026年9月1日）。また、春日エリアでも、築44年5ヶ月・41.34㎡の1LDKが4,900万円台、築12年7ヶ月・53.28㎡の2LDKが1億2,900万円台と、築年数や広さによって大きな差が生じています（SUUMO）。

ここまでのまとめ: 文京区内でも後楽・小石川と千駄木では価格が2〜4倍異なるため、まず自分の物件のエリアを確認しましょう。

築年数より「駅からの距離」が価格を左右する

文京区では、築年数が古くても駅に近ければ高値が出やすいという傾向があります。ホームズのデータによると、築21〜30年の物件でも、駅徒歩5分以内の掲載平均は1億140万円、徒歩6〜10分でも9,934万円と、1億円前後の水準を維持しています（ホームズ、2026年6月19日）。

さらに驚くのは、築31年以上の物件でも駅距離による価格差が明確に出ている点です。同じく築31年以上でも、駅徒歩5分以内の反響価格（実際に問い合わせが来た価格帯）は4,721万円、徒歩6〜10分は4,462万円、徒歩11〜15分は4,161万円となっています（ホームズ、2026年6月19日）。築古でも駅近であれば、それだけで数百万円の差が生まれることがわかります。

一方、築年数による価格差も無視できません。LIFULL HOME’Sの築年数別平均（70㎡換算）では、築5〜10年が15,604万円、築10〜15年が14,486万円、築20年以上が7,898万円と、築年数が上がるにつれて価格が下がる傾向があります（LIFULL HOME’S、2026年9月1日）。ただし、文京区の場合は立地の強さが価格を下支えするため、駅距離と築年数の両方を組み合わせて自分の物件の位置づけを確認することが大切です。

ここまでのまとめ: 築年数より駅距離が価格に影響しやすく、駅徒歩5分以内なら築古でも高値が期待できます。

売却にかかる費用と税金の基本を知っておこう

売却価格がわかったら、次に「手元にいくら残るか」を計算する必要があります。売却にかかる主な費用は、仲介手数料・登記費用・印紙税などです。このうち最も大きいのが仲介手数料で、国土交通省の定める上限は「売買価格×3.3%＋6万6,000円（税込）」が目安です。たとえば8,000万円で売れた場合、仲介手数料の上限は約270万円（税込）になります（国土交通省）。

税金については、マイホーム（自分が住んでいた家）を売る場合に使える「3,000万円特別控除」という制度があります。これは、売却で得た利益（譲渡所得）から最高3,000万円まで差し引ける特例で、所有期間の長短に関わらず適用できます（国税庁）。ただし、この特例を受けるためには確定申告が必要です。相続した物件や、すでに引っ越して住んでいない物件の場合は適用条件が異なることがあるため、税理士や税務署に確認することをおすすめします。

売却の流れとしては、一般的に「査定依頼→媒介契約→売り出し→内見（買いたい人が実際に部屋を見に来ること）→価格交渉→売買契約→引き渡し」という順番で進みます。売り出しから成約までの期間は物件の条件によって異なるため、余裕を持ったスケジュールを組むことが大切です。

ここまでのまとめ: 手取り額は「売却価格－仲介手数料－税金」で計算し、マイホームなら3,000万円特別控除の活用も検討しましょう。

まとめ

文京区のマンション売却相場は2026年8月時点で大幅な上昇傾向にあり、エリア・築年数・駅距離によって価格が大きく変わります。後楽・小石川エリアは高値水準が続き、千駄木エリアは比較的手が届きやすい価格帯です。また、築年数が古くても駅に近い物件は価格が下がりにくいという文京区ならではの特徴があります。売却を検討する際は、売り出し価格だけでなく実際の成約価格も確認し、仲介手数料や税金を差し引いた手取り額まで計算したうえで判断することが重要です。焦って動く必要はありませんが、相場の動向を定期的にチェックしておくことで、売り時を見極めやすくなります。

ご自身の物件がいくらになるかは、実際の成約データで見るのが早道です。

参考文献・出典

• SUUMO — 東京都文京区のマンション売却価格相場 https://suumo.jp/baikyaku/ms/chuko/soba/tokyo/sc_bunkyo/
• LIFULL HOME’S — 文京区の中古マンション価格相場 https://www.homes.co.jp/mansion/chuko/tokyo/bunkyo-city/price/
• ホームズ（LIFULL HOME’S）— 2026年3月最新 文京区のマンション売却相場と資産価値 https://www.homes.co.jp/satei/media/entry/market/city/13/105
• マンションレビュー — 文京区(東京都)の中古マンションランキング https://www.mansion-review.jp/mansion/city/663.html
• ウチノカチ — 文京区の中古マンション相場・㎡単価と価格推移 https://utinokati.com/details/mansion/place/13105/
• Conone — 文京区小石川のマンション相場 https://conone.jp/market/tokyo/bunkyo-ku/mansion/koishikawa
• Conone — 文京区本郷のマンション相場 https://conone.jp/market/tokyo/bunkyo-ku/mansion/hongo
• Conone — 文京区湯島のマンション相場 https://conone.jp/market/tokyo/bunkyo-ku/mansion/yushima
• Conone — 文京区千駄木のマンション相場 https://conone.jp/market/tokyo/bunkyo-ku/mansion/sendagi
• 国税庁 — No.3302 マイホームを売ったときの特例 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
• 国土交通省 — 不動産取引に関するお知らせ（消費者向け） https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000013.html

監修 電宅男 宅地建物取引士 / MBA｜株式会社青山地所 営業部

一橋大学大学院MBA修了。大手デベロッパー法人部門、買取再販会社を経て現職。区分リノベ再販・都心事業用物件の買取再販を手がけ、業界7年の知見で記事を監修。

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