この記事の結論
- 江戸川区の土地相場データの一戸建て売却相場は、複数の集計で4,500万円前後が中心です。
- 築年数・駅距離・エリアの3要素で、同じ区内でも1,000万円以上の差が生まれます。
- 水害ハザードマップの確認と説明準備が、売却前に必ず必要な実務上の手順です。
江戸川区の一戸建てを売ろうと考えたとき、「うちはいくらで売れるのか」という疑問が最初に浮かぶはずです。ネットで調べると数字がいくつも出てきて、どれを信じればいいか迷ってしまう方も多いでしょう。この記事では、最新の市場データをもとに、江戸川区の一戸建て売却相場をわかりやすく整理します。エリアごとの価格差、築年数による下落幅、売却前に必ず知っておくべき注意点まで、順を追って説明していきます。
2026年の江戸川区一戸建て売却相場はいくらか
まず押さえておきたいのは、複数の不動産情報サービスが集計した「現在の相場水準」です。数字を並べると、複数の民間集計で同程度の水準が示されています。
SUUMO（スーモ）の集計によると、2026年7月時点の江戸川区中古一戸建て売却相場は4,580万円です（建物面積の中央値88㎡・土地面積70㎡・築年数23年）。同じ時期の前年比は107.0%、前月比は101.8%と、価格は緩やかに上昇傾向にあります（SUUMO）。一方、イエウールの集計では平均売却価格4,502万円（建物面積88㎡・土地面積90㎡・築年数20年）と、ほぼ同水準の数字が出ています（イエウール、2026年4月27日）。
ただし、ここで一点大切な注意があります。これらの相場は「成約価格」ではなく、売り出し中の掲載価格をもとにした数字です。実際に売れた価格とは異なる場合があります。国土交通省の不動産取引価格情報をもとにしたSUMiTAS（スミタス）の集計では、実際の取引件数1,591件の平均売却額が4,502万円、平均築年数16年と示されており（SUMiTAS、2026年5月13日）、掲載価格ベースの数字と大きくはずれていないことが確認できます。
年次の推移を見ると、2025年の平均は4,767万円で、2024年の4,840万円より約1.5%低下しています。しかし2020年の4,396万円と比べると8.4%以上高く、中長期では価格水準が上がってきたことがわかります（SUMiTAS、2026年5月13日）。
ここまでのまとめ: 江戸川区の一戸建て売却相場は複数の集計で同程度の水準が示されていますが、掲載価格と成約価格は別物であることを念頭に置いてください。
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築年数と面積で相場はこれだけ変わる
不動産の価格は、築年数と建物の広さによって大きく変動します。「うちは築何年だから」という視点で数字を見ると、より実感が湧くはずです。
LIFULL HOME’S（ライフルホームズ）のAI査定データによると、延床面積70㎡の江戸川区一戸建てを例にとると、築5年で4,241万円、築10年で4,059万円、築20年で3,696万円、築30年で3,333万円という推定相場が示されています（LIFULL HOME’S、2026年8月9日更新）。築5年と築30年では約900万円の差が生まれる計算です。
面積の違いも価格差に直結します。同じ築10年で比べると、延床60㎡は3,504万円、70㎡は4,059万円、100㎡は5,721万円と、面積が広くなるほど価格は大きく上がります（LIFULL HOME’S、2026年8月9日更新）。つまり、「広い家ほど高く売れる」という傾向は、データでも裏付けられています。
GMO不動産査定の過去1年の集計では、築0〜5年の相場は5,900万円ですが、築41〜50年になると2,200万円、築50年以上では1,300万円まで下がります（GMO不動産査定）。築年数が古い物件ほど、価格の下落幅が大きくなることがわかります。もし「実家を相続したが築年数が古い」という状況であれば、建物の価値よりも土地の価値で評価される可能性が高くなります。
ここまでのまとめ: 築年数が10年増えるごとに数百万円単位で価格が下がるため、売り出しのタイミングは早いほど有利になる傾向があります。
エリアと駅距離で1,000万円以上の差が出る理由
江戸川区は東西に広く、使う路線や駅によって価格帯がかなり異なります。「同じ江戸川区なのになぜこんなに違うのか」と感じる方も多いですが、エリアと駅距離の組み合わせが価格を大きく左右しています。
掲載価格帯で見ると、東京メトロ東西線の西葛西駅周辺は6,480〜11,395万円、葛西駅周辺は5,062〜14,373万円と高めです。一方、都営新宿線の一之江駅周辺は3,100〜6,680万円、篠崎駅周辺は3,885〜6,625万円と、相対的に低い水準になっています（SUUMO、2026年4月〜6月集計）。
公的な鑑定評価書のデータでも、この差は裏付けられています。葛西駅徒歩圏の中葛西1丁目の標準地価格は481,000円/㎡で、新築戸建ての中心価格帯は7,000万円前後とされています（国土交通省不動産鑑定評価書、2026年1月）。一方、一之江駅徒歩圏の江戸川3丁目は360,000円/㎡で、新築戸建ての中心価格帯は5,000万〜6,000万円台です（同、2026年1月）。さらに篠崎エリアの下篠崎町は308,000円/㎡で、既存戸建ての中心価格帯は3,000万〜4,500万円程度とされています（同、2026年1月）。
駅からの距離も価格差を生む大きな要因です。GMO不動産査定の集計では、駅徒歩4〜6分の相場が6,000万円、10〜12分が5,800万円、21〜29分が4,300万円と、徒歩時間が長くなるほど価格が下がる傾向が示されています（GMO不動産査定）。また、町域別では西小岩が7,000万円と区内最高水準の相場を示しており、小岩駅圏は価格が上振れしやすいエリアです（GMO不動産査定）。
実際の取引事例でも、同じ北葛西という町内で「西葛西駅11分・築1年・8,700万円」と「船堀駅8分・築26年・5,100万円」という事例が並んでいます（SUMiTAS、2025年第3四半期）。駅・築年・広さの組み合わせで、同じ町内でも3,000万円以上の差が生まれることがあるのです。
ここまでのまとめ: 葛西・西葛西エリアが区内で最も高く、篠崎・一之江エリアは相対的に低め。駅徒歩時間も価格に直結します。
売却前に必ず確認すべき水害リスクと説明義務
江戸川区で一戸建てを売る際に、見落としがちだが非常に重要なポイントがあります。それが水害ハザードマップへの対応です。
江戸川区は荒川・江戸川・利根川・中川などの複数の河川に囲まれており、区が公式に高潮・洪水・内水など複数の浸水想定区域図を公表しています（江戸川区ホームページ、2025年7月公表）。地区別マップでは、お住まいの地区の浸水深まで確認することができます。
重要なのは、水害ハザードマップ上の物件所在地は、不動産売買の重要事項説明で説明する義務があるという点です。宅地建物取引業法施行規則の改正により、宅建業者は取引対象物件がハザードマップ上のどこに位置するかを買主に説明しなければなりません（国土交通省）。つまり、売主であるあなたが事前にハザードマップを確認し、仲介業者と情報を共有しておくことが、スムーズな売却につながります。
浸水リスクが高いエリアの物件は、買主が慎重になりやすく、価格交渉に影響することもあります。逆に言えば、リスクを正直に開示したうえで、その分を価格に織り込んで売り出すほうが、後々のトラブルを防ぐことができます。江戸川区の水害ハザードマップは区の公式サイトで誰でも確認できますので、売却活動を始める前に必ず目を通しておきましょう。
ここまでのまとめ: 水害ハザードマップの確認と説明は売却の必須手順です。事前に区の公式サイトで自宅の浸水リスクを確認しておきましょう。
まとめ
江戸川区の一戸建て売却相場は、複数のデータで同程度の水準が示されています。ただし、この数字はあくまで平均的な目安であり、実際の価格は築年数・建物面積・エリア・駅距離によって大きく変わります。葛西・西葛西エリアは区内でも高値圏にあり、篠崎・一之江エリアは相対的に低め。築年数が古いほど、また駅から遠いほど価格は下がる傾向があります。さらに、水害ハザードマップの確認と重要事項説明への対応は、売却前に必ず済ませておくべき実務上の手順です。まずは自分の物件がどのエリアに属し、築何年で、駅からどのくらいの距離かを整理するところから始めてみてください。
ご自身の物件が実際にいくらになるかは、成約データをもとにした査定で確かめるのが最も確実な方法です。
参考文献・出典
- SUUMO 東京都江戸川区の一戸建て売却価格相場 — https://suumo.jp/baikyaku/chukoikkodate/soba/tokyo/sc_edogawa/
- SUUMO 江戸川区(東京都)の中古一戸建て価格相場情報 — https://suumo.jp/chukoikkodate/soba/tokyo/sc_edogawa/
- LIFULL HOME’S 東京都江戸川区の一戸建て査定・売却価格相場 — https://www.homes.co.jp/satei/kodate/tokyo/edogawa-city/
- イエウール 江戸川区（東京都）の一戸建て売却査定 — https://ieul.jp/kodate/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD/%E6%B1%9F%E6%88%B8%E5%B7%9D%E5%8C%BA/
- SUMiTAS 江戸川区の不動産売却・不動産査定 — https://sumitas.jp/sell/tokyo/tokyo23ku/123/
- GMO不動産査定 東京都江戸川区の一戸建て売却相場 — https://e-estate.jp/kodate/market-price/tokyo/edogawaku/
- 国土交通省 不動産鑑定評価書（江戸川-7 中葛西1丁目） — https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2026/13/2026131230007.html
- 国土交通省 不動産鑑定評価書（江戸川-55 江戸川3丁目） — https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2026/13/2026131230055.html
- 国土交通省 不動産鑑定評価書（江戸川-66 下篠崎町） — https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2026/13/2026131230066.html
- 江戸川区 水害ハザードマップ第2版（2025年7月公表） — https://www.city.edogawa.tokyo.jp/e007/bosaianzen/bosai/kanrenmap/hazardmap/index.html
- 国土交通省 宅地建物取引業法施行規則の改正について — https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_fr3_000074.html
- 江戸川区 町丁目別世帯と人口・年齢別人口報告〈2026年度〉 — https://www.city.edogawa.tokyo.jp/e004/kuseijoho/gaiyo/tokei/jinko/jinko2026.html
