「東急百貨店本店の跡地再開発が進んでいるけれど、周辺のマンション相場はいったいどうなっているの？」と気になっている方は多いのではないでしょうか。渋谷区は都内でも屈指の高額エリアとして知られていますが、道玄坂・松濤・神泉エリアはそれぞれ性格が異なり、相場にも大きな差があります。この記事では、最新データをもとに、東急百貨店本店周辺のマンション相場を丁寧に解説します。再開発が周辺価格に与える影響や、物件を購入する際の注意点まで幅広くカバーしていますので、購入・投資を検討している方はぜひ最後までお読みください。
東急百貨店本店周辺エリアの特性と相場の全体像
まず押さえておきたいのは、旧東急百貨店本店が位置するエリアは、渋谷の商業圏・松濤の高級住宅地・奥渋カルチャー圏という三つの顔が交わる特殊な立地だという点です。この「結節点」としての性格が、周辺マンション相場の複雑さを生み出しています。
LIFULL HOME’Sのデータによると、渋谷区全体の中古マンション掲載相場は70㎡換算で高い水準となっています（LIFULL HOME’S：https://www.homes.co.jp/mansion/chuko/tokyo/shibuya-city/price/）。都内でも最高水準の価格帯であることは間違いありませんが、この数字はあくまで区全体の平均です。実際には、道玄坂側の商業地に近い物件と、松濤・神山町側の閑静な住宅地に近い物件では、同じ「東急本店周辺」でも価格水準が大きく異なります。
さらに注目したいのは、築年数による価格差の大きさです。同じ渋谷区内でも、築年数が新しい物件と築20年以上の物件では大きな価格差が生じます（LIFULL HOME’S：同上）。つまり、築年数が大きく異なるだけで価格が数倍も開くことになります。これは渋谷区の中でも特に顕著な傾向で、新築・築浅プレミアムが非常に強いエリアだと理解しておく必要があります。
駅別で見る周辺相場の比較
旧東急百貨店本店に最も近い駅の一つである神泉駅周辺の中古マンション相場は、70㎡換算で高い水準となっています（LIFULL HOME’S：https://www.homes.co.jp/mansion/chuko/tokyo/shinsen_04974-st/price/）。渋谷区全体の平均よりやや低い水準ですが、これは神泉エリアが商業地よりも住宅地としての性格が強く、投機的な価格上昇が起きにくい落ち着いたゾーンであることを反映しています。
周辺駅との比較を見ると、エリアごとの性格の違いがより鮮明になります。LIFULL HOME’Sのデータでは、渋谷駅が1億7,132万円、神泉駅が1億3,257万円、駒場東大前駅が1億3,289万円、池ノ上駅が1億6,053万円となっています（LIFULL HOME’S：同上）。渋谷駅と神泉駅の間には約3,875万円もの差があり、わずか一駅分の距離でこれだけの価格差が生まれていることがわかります。
SUUMOの集計でも同様の傾向が確認できます。渋谷駅が1億8,800万円、代々木公園駅が1億5,999万円、神泉駅が1億5,290万円という並びになっており（SUUMO：https://suumo.jp/ms/chuko/soba/tokyo/sc_shibuya/）、旧東急本店周辺は「渋谷駅価格」と「神泉・奥渋価格」の中間から混在するエリアとして捉えるのが実務的な見方です。物件が道玄坂寄りか、松濤・神山町寄りかによって、参照すべき相場の基準が変わってくる点を覚えておきましょう。
また、神泉駅周辺の価格帯は非常に幅広いことも特徴です。60〜80㎡の中央値が1億5,290万円であるのに対し、80〜100㎡では1億8,900万円、100㎡超になると5億2,800万円まで跳ね上がります（SUUMO：https://suumo.jp/ms/chuko/soba/tokyo/ek_19790/）。広さが大きくなるほど超富裕層向けの物件が混在してくるため、平均値や中央値だけで判断せず、自分が検討する面積帯の相場を個別に確認することが重要です。
土地価格から読み解く再開発エリアの地価構造
マンション相場をより深く理解するために、土地の公示価格も確認しておきましょう。国土交通省の不動産情報ライブラリが公表した令和8年1月1日時点の公示価格によると、松濤2丁目の住宅地は1㎡あたり190万円となっています（国土交通省 不動産情報ライブラリ：https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2026/13/2026131130026.html）。旧東急本店から西側に広がる松濤エリアの高級住宅地としての価値が、この数字に凝縮されています。
一方、道玄坂2丁目の商業地に目を向けると、その数字は桁違いです。同じ令和8年1月1日時点で、道玄坂2丁目213番の商業地は1㎡あたり2,030万円（国土交通省 不動産情報ライブラリ：https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2026/13/2026131130512.html）、さらに繁華性の高い道玄坂2丁目36番10では1㎡あたり2,730万円に達しています（国土交通省 不動産情報ライブラリ：https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2026/13/2026131130514.html）。松濤の住宅地と道玄坂の商業地では、土地単価に10倍以上の差があることになります。
この地価構造を理解すると、なぜ「東急本店周辺」というひとくくりの表現が実態を捉えにくいのかが見えてきます。道玄坂側に近づくほど商業地の地価が影響し、松濤・神山町側に近づくほど高級住宅地としての価値が反映されます。物件を探す際は、住所や最寄り駅だけでなく、道玄坂と松濤のどちら側に位置するかを必ず確認するようにしましょう。
再開発が周辺マンション相場に与える影響
実は、旧東急百貨店本店の跡地は現在、大規模な複合施設として生まれ変わろうとしています。東急の発表によると、「Shibuya Upper West Project」と名付けられたこの計画は地上36階・地下4階の複合施設で、ハイクオリティな都市型居住を実現する賃貸レジデンスを含む内容となっています（東急株式会社：https://www.tokyu.co.jp/company/news/detail/434.html）。渋谷の賑わい、松濤の静謐な住宅地、奥渋エリアのカルチャーという三つの魅力が交わる結節点に、2027年度竣工を目指して開発が進んでいます。
大規模再開発が周辺の不動産価格に与える影響は、一般的にはプラスに働くとされています。エリアのブランドイメージが向上し、新たな居住者や商業施設が集まることで、周辺物件への需要が高まるためです。ただし、その効果がどの程度・どのタイミングで現れるかは、個別の物件の立地や条件によって大きく異なります。再開発の恩恵を受けやすいのは、一般的に徒歩5〜10分圏内の物件とされていますが、具体的な価格への影響については最新の市場動向を継続的に確認することをお勧めします。
また、再開発エリアの物件を購入する際には注意点もあります。工事期間中は騒音・振動・交通規制などの影響を受ける可能性があり、生活環境が一時的に悪化することも考えられます。さらに、再開発への期待感がすでに価格に織り込まれているケースもあるため、「再開発があるから値上がりする」と単純に判断するのは危険です。購入前には、現地を複数回訪問して工事の状況を確認し、竣工後の街の姿を具体的にイメージしたうえで判断することが大切です。
購入・投資を検討する際の資金計画と融資の基礎知識
東急本店周辺のマンションを購入する場合、1億円を超える資金が必要になるケースがほとんどです。そのため、融資条件の把握は特に重要になります。住宅ローンの選択肢として、まず全期間固定金利のフラット35があります。住宅金融支援機構のデータによると、2026年8月時点の21〜35年の金利レンジは年3.29%〜5.57%で、最頻金利は年3.29%となっています（住宅金融支援機構：https://www.flat35.com/loan/lineup/flat35/）。また、金利引下げ条件を満たす場合は当初5年間が年2.29%、6年目以降が年3.29%になる表示例もあります（住宅金融支援機構：https://www.flat35.com/loan/merit/index.html）。
変動金利を選ぶ場合は、三菱UFJ銀行が2026年8月時点で変動0.945%、固定10年3.59%という金利を提示しています（三菱UFJ銀行：https://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/yuuguu/index.html）。ただし、同行では事務手数料として借入額の2.2%を融資実行時に一括で支払う必要があります（三菱UFJ銀行：https://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/column/020/index.html）。1億円の借入であれば220万円の手数料が発生する計算になるため、諸費用の総額を事前にしっかり試算しておくことが欠かせません。
なお、みずほ銀行の住宅ローンは本人居住用の物件向けであり、賃貸目的には利用できない点に注意が必要です（みずほ銀行：https://www.mizuhobank.co.jp/loan_housing/lineup/housingloan_lineup/index.html）。投資用物件として購入を検討する場合は、投資用不動産向けのローンを扱う金融機関を別途探す必要があります。投資用ローンの金利は一般的に住宅ローンより高く、参考情報として川崎信用金庫が1%〜2%、オリックス銀行が1.95%〜2.40%、城南信用金庫が2.5%前後といったレンジが示されています（Wealth Agent：https://www.agent-hp.com/real-estate-financing-conditions-table/、https://www.agent-hp.com/jonan-shinkin-bank/）。ただし、これらは参考値であり、実際の融資条件は申込者の属性や物件の状況によって大きく変わります。各金融機関に直接確認することを強くお勧めします。
まとめ
東急百貨店本店周辺のマンション相場は、道玄坂側の商業地と松濤側の高級住宅地という二つの顔を持つエリアの特性を反映して、非常に幅広い価格帯が混在しています。最新データでは、神泉駅周辺の70㎡換算中古相場が1億3,257万円〜1億5,290万円程度であり、渋谷駅に近づくほど価格は上昇します。また、Shibuya Upper West Projectの竣工（2027年度予定）に向けて、エリアへの注目度はさらに高まることが予想されます。物件を検討する際は、駅からの距離だけでなく道玄坂・松濤どちら側かを確認し、築年数・面積帯・融資条件を総合的に判断することが成功への近道です。まずは現地を訪れ、エリアの雰囲気を自分の目で確かめることから始めてみてください。
参考文献・出典
- 東急株式会社 — https://www.tokyu.co.jp/company/news/detail/434.html
- LIFULL HOME’S 渋谷区の中古マンション価格相場 — https://www.homes.co.jp/mansion/chuko/tokyo/shibuya-city/price/
- LIFULL HOME’S 神泉駅の中古マンション価格相場 — https://www.homes.co.jp/mansion/chuko/tokyo/shinsen_04974-st/price/
- SUUMO 渋谷区の中古マンション相場 — https://suumo.jp/ms/chuko/soba/tokyo/sc_shibuya/
- SUUMO 神泉駅の中古マンション相場 — https://suumo.jp/ms/chuko/soba/tokyo/ek_19790/
- 国土交通省 不動産情報ライブラリ（松濤2丁目14番30 鑑定評価書） — https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2026/13/2026131130026.html
- 国土交通省 不動産情報ライブラリ（道玄坂2丁目213番 鑑定評価書） — https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2026/13/2026131130512.html
- 国土交通省 不動産情報ライブラリ（道玄坂2丁目36番10 鑑定評価書） — https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2026/13/2026131130514.html
- 住宅金融支援機構 フラット35 — https://www.flat35.com/loan/lineup/flat35/
- 住宅金融支援機構 フラット35のメリット — https://www.flat35.com/loan/merit/index.html
- 住宅金融支援機構 フラット35金利検索 — https://www.simulation.jhf.go.jp/flat35/kinri/index.php/rates/nameIndex
- 三菱UFJ銀行 住宅ローン金利 — https://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/yuuguu/index.html
- 三菱UFJ銀行 住宅ローン諸費用解説 — https://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/column/020/index.html
- みずほ銀行 住宅ローン商品概要 — https://www.mizuhobank.co.jp/loan_housing/lineup/housingloan_lineup/index.html
- Wealth Agent 融資条件早見表 — https://www.agent-hp.com/real-estate-financing-conditions-table/
- Wealth Agent 城南信用金庫 — https://www.agent-hp.com/jonan-shinkin-bank/
